В первом случае никто не звонил и не писал, а втихаря от нас и от остальной прессы “запустил” обсуждение проекта “Порядок реализации пилотного проекта новой модели жилищных отношений в многоквартирных жилых домах”.
Наши постоянные читатели уже догадались, о чем идет речь: об инициативе АО “Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ”. Подробно проект “нашего счастливого будущего” от этих реформаторов мы разбирали в прошлом номере “КАРАВАНА” в статье “Пятая колонна”, прочесть ее можно на нашем сайте caravan.kz, и чуть подробнее мы остановимся на этой реакции в соседнем материале. Какие ужасные новшества задумали реформаторы от ЖКХ
Второй отклик пришел от нашей постоянной читательницы, в одном из материалов мы писали, что жилищная инспекция Алматы стала размещать у себя на сайте uzh-almaty.kz отчеты о расходовании средств на содержание общего имущества. Процедура принудительно-добровольная для всех КСК города, так что и вы можете ознакомиться с отчетом своего кооператива. Так вот, наша читательница, увидев сей документ на сайте, мягко говоря, обомлела, оказалось, что долгие годы их председатель КСК вместе с бухгалтером водили их за нос.
История, рассказанная ею, проста. Несколько лет назад их дом перешел в новый КСК, домик, нужно признать, был еще тот, двери в подъезды сломаны, ремонта никакого, а ветхие трубы в подвале не разорвало только по какой-то счастливой случайности. Понятно, что на банковском счете мышь повесилась. Новым проблемным имуществом в кооперативе не побрезговали и даже стали в нем жизнь налаживать: появились дворник и уборщицы, побелили-покрасили в подъездах, стали копить деньги на ремонт кровли, одним словом, лед тронулся.
Правда, отравляли радость бытия собственникам постоянные попреки нового председателя и бухгалтера: мол, вы у нас на шее сидите, дом у вас неправильный, на первом этаже квартир нет, потому денег вы платите мало, приходится нам постоянно влезать в карман других МЖД (многоквартирный жилой дом).
Народ за неслыханную доброту благодарил и не очень вникал в финансовые хитросплетения, ежемесячный сбор не больше других – 25 тенге за квадратный метр, а раз говорят, что от этих нежилых помещений и предпринимателей одни проблемы, а денег никаких – значит, так и есть.
Но время шло, активность “новичков” стала сходить на нет, и собственники как-то устали слышать в оправдание бездействия традиционное: “У вас дом неправильный, мало квартир, вот и денег не хватает”. Активисты пытались получить отчет о расходовании средств, естественно, что им это удалось не до конца, но тем не менее вся правда про деньги все же вышла наружу. Руководство КСК сменилось, и новый председатель стала публиковать отчеты в Интернете на сайте общественной организации, тогда и узнали собственники, что их “нежилой” этаж с магазинами и кафе совсем не проблема, а благо, только раньше им пользовались не они, а расторопный управдом с правлением.
Платить должны больше
Сегодня мы не будем останавливаться на том, как теперь с этой правдой о воровстве поступить собственникам. Дабы не оказаться в подобной ситуации, лучше знать самим, сколько и за что должны платить “доморощенные” бизнесмены или “собственники нежилых помещений”, как их выделяет Закон “О жилищных отношениях”.
Этому классу посвящена отдельная статья под номером 37, которая так и называется “Особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений”. Так вот, хотя предприниматели и должны, как заявлено в подзаголовке, платить больше, но далеко не за все, а исключительно за те расходы по содержанию общего имущества, которые связаны с нежилыми помещениями.
Это означает, что к оплате кооператив может выставить все счета, кроме дежурного освещения в подъездах, уборки, а также услуг дворника, если он не убирает территорию, прилегающую к нежилому помещению. Добавить к этому можно также текущий ремонт подъездов, элементов лестниц в них, электрощитов, дверей, благоустройство двора, качели-горки и так далее.
Все остальное, включая ремонт тепловых и прочих инженерных сетей здания, кровли и фасада, будьте добры оплатить. Точнее поможет разобраться понятие, которое дает Закон “О жилищных отношениях”: “24) общее имущество – части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности” (статья 2). Само собой разумеется, что участие в сборах на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений обязательно, как и для владельцев квартир.
Имеется и “ущемление” прав предпринимателей в принятии решений по управлению домом: “Пункт 3. Собственник нежилого помещения не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов”. Так что, если в повестке общего собрания значится “Текущий ремонт подъездов. Покупка инвентаря для детской площадки”, то там им делать нечего.
Теперь о количестве денег, обязательных к оплате людьми домового бизнеса. Закон не устанавливает каких-то конкретных цифр или процентных соотношений. Сегодня, как правило, размер ежемесячного сбора для собственников нежилых помещений в 3–5 раз больше, чем для владельцев жилья. Это, повторюсь, как решит общее собрание. Но сам факт финансового бремени законодательно установлен: “Пункт 2. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью” (статья 50 Закона РК “О жилищных отношениях”). Цитата приведена мною не случайно, уж слишком часто, как в приведенной выше истории, расторопные председатели КСК любят говорить только часть правды, а на самом деле долгие годы собирают наличку с предпринимателей – так что выносите вопрос на собрание и устанавливайте официальный сбор, вы от этого только выиграете.
Подвал тоже за деньги?
Совершенно верно, в отличие от собственников квартир предприниматели обязаны оплачивать использование общего домового имущества. Все это также прописано в той же статье 50 того же закона. Только делать они это должны за использование “общего имущества ограниченного пользования или земельного участка”. В первом случае речь идет о кладовых в подвале, во втором – об аренде прилегающей территории к дому, где решением общего собрания собственников бизнес-люду будет дозволено организовать либо парковку, либо торговую палатку по продаже овощей. Капитальное строительство отдельно стоящего здания в данном случае невозможно, так как законом не предусмотрена возможность продажи общедомового имущества в виде земельного участка. С пристройками к магазину или парикмахерской для бизнеса проще, здесь нужно только согласие большинства собственников дома.
К слову, запретить собственникам нежилых помещений пользование общим имуществом другая половина собственников также не может. Их права защищены статьей 34: “Пункт 2. Собственник помещения (квартиры) в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а также земельным участком”. Так что, если вы опасаетесь, что стоматологи у вас в подвале хранят страшные биологические отходы в виде ватки с кровью, то тут уже в санэпидстанцию.
***
Цепная реакция
В двух словах, предваряя основную статью раздела, мы уже обозначили тему. Для тех, кто так же, как и я, любит читать газеты снизу и сбоку, повторю преамбулу.
В прошлом номере “КАРАВАНА” вышла статья “Пятая колонна”, в которой мы разбирали инициативу от АО “Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ” по модернизации системы управления многоквартирным жилым домом, не сулящую ничего хорошего, кроме многократного роста платежей собственникам. Кратенько пересказать весь материал невозможно, уж слишком много там всевозможных нюансов, и в двух словах “гений мысли” реформаторов не передашь, потому рекомендую ознакомиться с ним на нашем сайте caravan.kz.
Сделать это нужно еще и потому, что реформаторы от АО после выхода нашей статьи, похоже, решили выйти из тени, и документ под названием “Проект Порядка реализации пилотного проекта новой модели жилищных отношений в многоквартирных жилых домах” появился в Алматы.
По крайней мере, его разместила на своем сайте одна из общественных организаций, специализирующихся на защите интересов председателей КСК и вопросах ЖКХ. Выложен он, как заявлено, для обсуждения собственниками и управдомами. Правда, сей документ на сайте самой организации zhkh.kz, будь то новая или старая версия, нами не обнаружен. Тем не менее раз процесс пошел, то лучше собственникам знать конкретно, что сулит им предлагаемый вариант светлого будущего. Все “плюсы” рассмотрены нами под лупой, и рекомендации, как отбояриться от участия в пилотном проекте, даны. Ну а хотят реформаторы вашей / нашей реакции, так дайте им, как говорят в Одессе. Только лучше делать это в письменном виде и направлять не в адрес АО, а своим депутатам в маслихат и мажилис, а также в курирующее ведомство – министерство по инвестициям и развитию Республики Казахстан или партию в “Нур Отан”. А то вдруг инициативщики увлекутся и забудут что-то самое главное рассказать, а вам / нам потом с этим живи.
Алматы