Вторая статья
Напомню, что к моменту написания статьи правительством в лице куратора – министерства индустрии и инновационного развития, пока изданы два нормативных документа в виде методик.
Их доминирующее положение для расчета размера ежемесячных платежей собственников на управление и содержание общедомового имущества закреплено на этот раз в Законе “О жилищных отношениях”:
“…13) расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума – обязательные затраты собственников квартир, нежилых помещений, установленные решением собрания в соответствии с методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методикой расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;.. (статья 2)”.
В тексте их названия выделены мною намеренно, чтобы вы могли их записать и в будущем аргументировано защищать свои позиции, когда размеры платежей будут обсуждаться на общем собрании собственников.
К слову, в этой части перемен нет: всё, что касается денег собственников, обсуждается ими на общем собрании, они могут либо принять, либо отклонить предложения органа управления ОСИ (объединения собственников имущества), но подробнее об этом мы будем говорить позднее.
Сейчас возвращаемся к последнему номеру “КАРАВАНА”, где мы начали с вами рассматривать крайне важные действия, которые будут должны и обязаны совершать управляющие общедомовой собственностью, будь то председатель ОСИ вместе с советом дома, или управляющая компания, или же нанятый вами управляющий.
Не поленимся повторить: каждый год осенью и весной эти доверенные вами господа должны провести осмотр вашего дома.
Итак, на что они должны смотреть – на техническое и физическое состояние общедомового имущества. Обследование должно проходить по всем объектам: подвал, чердак, системы труб горячей и холодной воды, общедомовые счетчики, системы канализации и отопления, вентиляция, мусоропроводы в каждом подъезде, если они имеются и используются жильцами, места для размещения контейнеров для мусора, состояние кровли и состояние земельного участка, а также имеющихся там скамеек, горок, качелей и прочих элементов игровой площадки.
Сюда же входит осмотр состояния: заборов, надворных построек, если они имеются, а также состояния подъездов, лестниц, ступеней, почтовых ящиков, электрики, освещения на улице, козырьков, лифтов и самого фасада дома.
Сам перечень объектов обследования вы всегда сможете перепроверить по статье 2 Закона “О жилищных отношениях”. Здесь четко прописано, что именно нужно считать общедомовым имуществом, инженерными сетями или текущим/капитальным ремонтом.
К слову, за статью 2 нам нужно отдельно похвалить депутатов: пожалуй, впервые так полно и скрупулезно в законе отражены все нюансы и аспекты жизнедеятельности жилого дома. Поэтому, если у вас возникнут вопросы: относится или нет нечто к общедомовому имуществу, возможно ли этот перечень работ считать капитальным ремонтом, смело ищите ответы на них здесь.
Смотрим в оба
Но вернемся к осмотру. Например, в вашем доме подвал сухой, не захламлен, значит, достаточно будет провести работы по дератизации, дезинсекции и дезинфекции, то есть истребить комаров, блох, мышей и прочую нечисть. Соответственно, ваш орган управления запишет в акт осмотра (не путать с дефектным актом), что подвал сухой, не захламлен, видимого присутствия насекомых и животных нет. А вот, когда будет составляться дефектный акт, в строке “подвал” напишут, что требуется проведение профилактической обработки от насекомых, мышей/крыс и дезинфекция. Подобным образом, по актам осмотра и дефектным актам, собственникам будет легко контролировать состояние дома, и его содержание.
Другой пример. У каждой важной детали имеется свой срок годности. Скажем, при осмотре системы труб горячей воды вентиль выглядит вполне безобидно, но его срок годности заканчивается в будущем году, значит, “ваше всё” должно включить его покупку и оплату работ по замене в дефектный акт. Но в акте осмотра будет написано: вентиль такой-то исправен, срок годности – такая-то дата.
Этот подход касается всех элементов здания и общедомового имущества, поэтому не удивляйтесь, если исправный на вид кран вдруг захотят заменить, но и полного доверия все предложения этих ребят у вас также не должны вызывать, с ними всегда нужно держать ухо востро. Для чего время от времени нужно будет истребовать у них акты осмотра и дефектные акты к ним. Незнающий платит дважды: как собственникам жилья не переплачивать за услуги ЖКХ
Другим основанием для включения в смету расходов могут служить заявки на работы или услуги от собственников. К примеру, кому-то из них необходимо провести герметизацию швов на фасаде, а кому-то нужно поменять почтовые ящики в их подъезде. Заявки от собственников должны быть учтены, расходы подсчитаны и вынесены на большое жюри – общее собрание собственников имущества. После проведения осмотра, как писалось выше, орган управления должен составить дефектный акт, где указывает: какие виды работ нужно провести, что купить и заменить, и проведение каких услуг также заказать. Как только становится понятен объем работ и услуг, доверенное лицо или сам председатель обзванивают соответствующие фирмы и собирают от них коммерческие предложения с ценами. Выбирают наиболее подходящее и включают его в смету.
Важно запомнить, что каждый собственник имеет право ознакомиться с дефектным актом по результатам осмотра, коммерческими предложениями и самой сметой на любом этапе.
Скажем, Закон “О жилищных отношениях” напрямую обязывает орган управления это делать перед тем, как вынести смету на голосование на общем собрании. Но в смету входят не только расходы по дефектному акту, но и затраты на заработную плату либо оплату услуг председателя ОСИ/управляющей компании, бухгалтера/бухгалтерской компании, налоги, а также содержание офиса. Мы разбирались с этими видами расходов в одном из прошлых номеров, при желании вы можете ознакомиться со статьей на нашем сайте caravan.kz.
Итак, фиксируем две составляющие сметы: расходы на управление – не более 30 процентов от общей суммы, и на содержание общедомового имущества – не более 70 процентов.
К последнему относятся также коммунальные расходы по дому: электроэнергия, горячая/холодная вода, отопление и канализация. Рассчитываются они в соответствии с тем, имеются или нет общедомовые приборы учета. Если счетчик работает, оплачивается разница между общим показанием и суммой показаний индивидуальных приборов учета.
В смету размер оплаты на год вносится определенным образом: “В смету расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума включается стоимость коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества за период, предшествующий планируемому, с последующим уточнением сметы по фактическим показаниям приборов учета”.
Если прибора учета в доме нет, рассчитывается он исходя из тарифов, установленных с одобрения местного антимонопольного департамента, а также нормативов потребления коммунальных услуг.
Согласна, разобраться с этим сложно, но реально, если потратить какое-то время на расчеты. Итак, запоминаем: смета расходов на управление и содержание общедомового имущества на предстоящий год включает в себя расходы по дефектному акту, составленному в результате осмотров дома и придомовой территории весной и осенью, расходов на администрацию, а также коммуналку.
После того, как смета составлена, она выносится на голосование общего собрания собственников имущества, до него каждый из них может ознакомиться, как мы писали, со всеми документами, лежащими в ее основании. Понятно, что вы имеете право возражать против проведения каких-то работ или приобретений, а также настоять на включении в смету необходимых, на ваш взгляд, работ или услуг. Если собрание вас поддержит и проголосует, то так тому и быть.
Именно поэтому очное общее собрание собственников всегда лучше любого письменного опроса. К слову, в методике не сказано о том, когда собственники должны голосовать за размер расходов на управление и содержание общедомового имущества. Понятно, что утверждение общим собранием сметы расходов на предстоящий год первично, если она не проходит, то и размер ежемесячных платежей не может ставиться на голосование. А он напрямую зависит от размеров сметы, исчисляется строго по формулам, а не на глазок председателя.
Размер ежемесячных платежей = Сумма расходов по смете (минус) Сумма доходов от сдачи в аренду помещений, установки антенн, рекламных щитов и т.д. (Делим ) сумма полезных площадей дома (кв.м), умноженная на 12 месяцев.
Размер ежемесячного платежа собственника = Размер ежемесячных платежей (умножить) полезная площадь недвижимости, которой собственник владеет.
В заключение добавлю только, что сумму полезных площадей дома или кондоминиума, как это называется в законе, можно увидеть в техническом паспорте на дом, так что никаких сложностей в этом нет.