Предлагаю вам разделить со мной удивление. Называть город и имя человека, взявшего на себя долг за всех, не стану, не в том наша задача, данная история интересна тем, как в ней не оказаться, а если случилось, то как из нее выходить.
Запутанная история
Начало у нее банальное: в дождливый день наш герой вернулся с работы и обнаружил дома потоп. Ранее он уже латал часть кровли над своей квартирой, поэтому привычно поднялся на крышу, оглядел масштаб трагедии, понял, что одному с этим не справиться: кровельное покрытие пришло в негодность не только над его квартирой, но и у соседей, поэтому решил трубить большой сбор.
Но прежде чем собирать общее собрание собственников, проживающих в его подъезде, он пригласил специалиста и представителя КСК, чтобы определиться с объемом работ по замене кровли.
Короткое отступление – действие происходило в типовой девятиэтажке с плоской крышей, покрытой мягкой кровлей. Кто в них живет, знает, что мягкая кровля – большая проблема, ремонт стоит дорого, протечки она дает регулярно и менять ее нужно часто. Как сейчас будут справляться с этим типом покрытия в новых многоэтажках, сказать сложно, возможно, там применяют некие новые технологии, в том числе – для улучшения слива дождевой и талой воды, но жить в панельном доме с такой крышей – то еще удовольствие.
Но вернемся к нашей истории. Получив акт от специалиста, где говорилось об имеющихся дефектах, необходимости их устранения, прочитав Закон “О жилищных отношениях”, собственник созвал собрание подъезда. Пришли не все, кворум он не набрал, но пришедшие его инициативу о ремонте кровли поддержали, и он стал действовать дальше. Всё, как говорилось в Законе “О жилищных отношениях”: нет кворума – значит нужно провести письменный опрос. Так и сделал.
Из 24 собственников квартир в данном подъезде 19 дали свое согласие на проведение ремонта кровли, и дело завертелось.
Подрядчик был найден, оценил он свою работу, по моему мнению, лихо, в 2 миллиона тенге, но цена вопроса нашего героя не остановила. Как он объясняет, нужно было торопиться перестелить крышу до наступления дождей, поэтому возник цейтнот из-за дефицита времени, и именно поэтому он решил взять на себя кредит в банке на потребительские цели. Решение мы с вами это обсудим обязательно, но чуть позже, а сейчас идем дальше.
Получив деньги, он передал в присутствии председателя КСК предоплату на покупку материалов порядка 500 тысяч тенге, строитель дал ему расписку о получении денег.
Кровлю перестелили на один слой, второй решили стелить позднее, чтобы снизить стоимость работ, и на счет подрядчика были перечислены две суммы в уплату работ: 230 и 240 тысяч тенге.
Суть конфликта: 19 собственников сдали деньги на ремонт старшей по подъезду, и она их перечислила, а 5 собственников пошли в отказ, заявив, что всё это незаконно, и возвращать деньги они нашему герою не будут. Тот с такой позицией, скажем мягко, не согласился и обратился в суд, те тоже молчать не стали и подали на него встречный иск.
Суд отказал обеим сторонам, но причины, понятно, были разные. Приведу цитаты из источника информации: “В принятии данного решения из собственников 24 квартир подписано 19 опросных листов. Однако в судебном разбирательстве установлено, что 5 собственников квартир отказались от подписи, 3 опросных листа подписаны не собственниками, 3 опросных листа подписали фактически 6 ноября… Доказательств, подтверждающих законность принятого решения, и документов по оплате ремонта стороной истца суду предоставлено не было… Кроме того, в договоре банковского займа указано, что заём предоставлен для рефинансирования задолженности”.
Согласитесь, запутанная история, в суде вдруг всплывает кредитный договор, становится непонятным, на какие цели он брался: то ли на потребительские, то ли на рефинансирование, при этом судья отказывается рассматривать в качестве доказательств чеки, накладные и расписку о получении предоплаты на материалы. Трудно с этим разбираться, не имея всех документов на руках, поэтому мы будем брать исходные элементы как реальные и рассматривать их с точки зрения применения Закона “О жилищных отношениях”, дожди сейчас идут по всей стране, тема ремонта кровли горячая, так что учимся избегать неприятностей.
Работа над ошибками
В первую очередь запоминаем, что ни один собственник не имеет права повесить на своих соседей кредит и проценты по нему, на какие бы цели он его ни брал. Кредит на проведение капитального ремонта, в том числе кровли, имеют право брать строго определенным образом, и не на частное лицо. В Закон “О жилищных отношениях” внесены изменения в этой части, которые, скорее, делают алгоритм действий более понятным, но не меняют сути: “4. Получение объединением собственников имущества или простым товариществом жилищного займа на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума возможно при включении жилищной инспекцией многоквартирного жилого дома в перечень многоквартирных жилых домов, требующих проведения капитального ремонта. Договор жилищного займа подписывается председателем объединения собственников имущества либо доверенным лицом простого товарищества при наличии письменного согласия всех собственников квартир, нежилых помещений. Погашение жилищного займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, осуществляется из денег, накапливаемых на сберегательном счете, в порядке, определенном статьей 32 настоящего Закона”.
Повторю, что данные правила действовали и в прежней редакции закона, только были размазаны по разным статьям. Теперь всё стало понятнее, а значит, манипулировать вами будет сложно, даже если вы не успели зарегистрировать ОСИ или товарищество, кооператив обязан играть по новым правилам.
Итак, кредит на соседа для решения таких вопросов отметаем, остается сбор денег на капитальный ремонт.
Худо-бедно, но эти платежи собственники делают много лет, и какие-то деньги на счете КСК (впоследствии ОСИ или товарищества) должны быть. Здесь не важно: меняете вы кровлю всего дома или только над одним подъездом, накопления могут быть использованы, но решение должно принимать общее собрание собственников. Ну у судьи из нашей истории явно плохо с арифметикой, но подсчеты внимательно в таких делах вести нужно.
Важно также знать, что решение о капитальном ремонте может быть принято большим числом голосующих, чем по другим вопросам.
Запоминаем: общее собрание собственников имеет право принимать решение по капремонту, если в нем принимают участие более двух третей собственников от общего числа. Само решение считается принятым, если за него проголосовали более двух третей участников собрания.
Приведем пример: в доме 84 квартиры и 84 собственника, в собрании приняли участие 57 человек. Проверяем: являются ли они собственниками или это их родственники, – родственники без нотариальной доверенности, дающей право голосовать по всем вопросам, идут на выход. Осталось 55 собственников, значит, двух третей нет, извиняемся и расстаемся, с твердым намерением провести письменный опрос. Обязательно просим всех отнестись к процедуре внимательно и проследить, чтобы опросные листы подписывали только собственники, в противном случае недобрые соседи смогут сломать это решение в суде.
Многие думают (и это активно используют прощелыги-председатели), что нужно сразу подписывать опросный лист, и не очень понимают, что это не простой листок бумаги, а типовая форма. В ней обязательно указываются: дата проведения опроса, адрес дома, номер квартиры, ФИО собственника, сам вопрос для голосования, где пишется да/нет и ставится подпись. Все требования к форме и процедура проведения опроса описаны в статье 42-2 “Проведение письменного опроса”, помимо этого форма утверждается курирующим министерством, пока этого сделать чиновники не успели, как только это произойдет, мы вам обязательно сообщим. Сам лист оставляется собственнику, тот его заполняет, и по прошествии договоренного срока передает в совет дома. Добавлю также, что решение по письменному опросу считается принятым, если две трети собственников, принявших участие в опросе, сказали свое “да”.
Если накопленных денег не хватает, то могут быть собраны дополнительные средства по тому же алгоритму, о котором мы вам только что рассказали.
Конечно, правильным будет, прежде всего, составить дефектный акт, в этом герой нашей истории действовал верно. Приглашается представитель КСК или совета дома, если вы успели создать новую структуру, специалист по кровле, в акт вписываются все типы разрушений/порчи. После этого руководство кооператива (ОСИ, товарищества, управляющей компании) либо сами инициаторы находят строительную компанию, имеющую соответствующую лицензию, и запрашивают у нее смету работ по дефектному акту. Устраивает цена вопроса – созывается общее собрание, и далее – по описанному выше алгоритму. ОСИ: безграничное влияние совета дома на собственников
Напомню, что процедура созыва и проведения общего собрания так же жестко регламентирована Законом “О жилищных отношениях” (статья 42-1) и не проводится с бухты-барахты, как в нашей истории.
Не хотите, чтобы потом обжаловали принятые решения или, напротив, повесили на вас свои долги, – следите за тем, чтобы всё было исполнено до буквы.
***
В заключение о том, что делать, если остальной дом проголосовал против замены кровли над вашим подъездом. Подобное может случиться, и один из вариантов действий – обжаловать решение этого собрания в суде и возложить обязанность провести ремонт на руководство.
Дело в том, что собственники несут ответственность за содержание и сохранность общего имущества независимо от того места, где в доме они проживают.
Владельцы квартир верхних этажей солидарно со своими соседями на нижних этажах оплачивают содержание подвальных помещений, и наоборот. Обязанности по содержанию общедомового имущества, к которым относится и кровля, описаны в пунктах 4 и 7 “Статья 32. Содержание общего имущества объекта кондоминиума”, а само определение того, что относится к общедомовому имуществу, а также, что считать расходами на его управление и содержание, дается в статье 2 Закона “О жилищных отношениях”. Приводить цитаты не будем, текст закона выложен на сайте министерства юстиции adilet.zan.kz, где вы можете с ним ознакомиться.
Тема большая, и мы продолжим разбирать связанные с нею обстоятельства в нашем следующем номере, тем более что вариант самостоятельных работ и судебного разбирательства требует особого внимания.
Алматы