Проглядели главное
Кинувшись обсуждать поправки в Закон “О жилищных отношениях”, все упустили из виду главное, что депутаты 26 декабря 2019 года принимали не этот закон, а совсем другой. Называется он “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. Из него-то поправки в том числе перекочевали в Закон “О жилищных отношениях”. Но написано в нем кое-что еще очень важное для собственников, например, о том, как будет проходить ликвидация КСК и передача ОСИ (объединение собственников имущества) всего, кроме денег.
Смотрим статью 2: “5. Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года и обязаны:
передать совету многоквартирного жилого дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума;
после подписания акта приема-передачи произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан”.
Это всё, ни о каких деньгах здесь речь не идет, а деньги собственников между тем на счетах КСК имеются, и немалые. К примеру, даже по тем неполным данным, которые показывает председатель нашего кооператива в отчетах о расходовании средств, только по моему дому где-то оседает по полмиллиона тенге в квартал, это порядка двух миллионов за год. О том, где прячут в отчетах эти деньги, мы подробно рассказывали раньше, напомню только, что для этого достаточно умолчать, сколько денег было на банковском счете в начале квартала и сколько денег осталось в конце квартала.
Теперь о том, откуда этим громадным деньгам взяться. Во-первых, как писалось выше, это накопления на капитальный ремонт. Во-вторых, это ежемесячные платежи на содержание общедомового имущества. В обоих случаях они собираются за счет денег собственников. В-третьих, это доходы, которые получил КСК от сдачи в аренду кровли домов для размещения оборудования сотовыми операторами, кабельным телевидением и т. д., а также от сдачи в аренду фасадных площадей и стен в подъездах рекламным компаниям.
Помимо этого КСК могут получать доход от сдачи в аренду подвальных помещений, чердаков и земельного участка возле домов.
Возможны и другие виды доходов, которые упали на банковский счет КСК, но на самом деле принадлежат собственникам данного дома и предназначены исключительно для содержания их общедомового имущества, а не на премиальные выплаты председателю или прочую белиберду.
Вот со всем этим почему-то депутаты не стали разбираться, и вопрос с возвратом кооперативом денег собственников в ОСИ повис в воздухе. С этим придется что-то делать самим собственникам, и первая сложность, с которой они встретятся, – бардак на банковском счете “материнского” кооператива.
Дело в том, что подавляющее большинство председателей КСК в Казахстане саботировали требование старого Закона “О жилищных отношениях” открывать на каждый дом два отдельных банковских счета: один – для накоплений на капитальный ремонт (сберегательный), второй – для платежей на содержание общедомового имущества (текущий).
Ими открывался один банковский счет, куда шли все платежи собственников со всех домов, пусть бы их даже было более сотни.
Поэтому когда кто-либо из собственников или совет дома захотят ознакомиться с выпиской с банковского счета, то ее им, возможно, и дадут, только в этих тысячах транзакций они мало что смогут разобрать.
Именно для того это и делалось смекалистыми, но вороватыми председателями: разобраться с тем, сколько реально денег поступило по данному дому, сколько реально было потрачено и сколько осталось, – неимоверно сложно, точнее, практически невозможно. Переход от КСК к ОСИ: смогут ли воровать управляющие компании
Обращаю ваше внимание, что в этой денежной куче мала не только ежемесячные платежи на содержание общедомового имущества, но и накопления на капитальный ремонт, которые по закону не могли быть израсходованы без решения общего собрания собственников. Иными словами, собственники многоквартирного жилого дома в течение нескольких лет, как они думали, копили деньги на замену кровли, электрики, инженерных сетей и прочего очень для их жилья важного, накопили они, допустим, три миллиона тенге, и куда они делись? Если они лежат в “общаке” КСК, то как они их вернут, если прямого требования в законе нет?
Очевидно, не для того их председатель прятал, чтобы потом добровольно показать и вернуть. Поэтому правительству самое время вмешаться и исправить оплошность депутатов, приняв специальное положение, которым будет регламентироваться процедура передачи денежных средств собственников.
Как посчитать свои
Прежде всего, нужно внимательно пересчитывать данные, указанные в ежеквартальных отчетах о расходах средств на содержание общедомового имущества. Простые арифметические действия сложения и вычитания дали мне в результате те самые спрятанные от глаз собственников два миллиона тенге за год.
Вторым этапом перепроверьте перечень источников получения дохода, почти наверняка там не будет оплаты за аренду кровли сотовыми операторами, кабельным телевидением.
Между тем без оборудования, установленного на крыше жилого дома, эти компании не могут предоставлять услуги Интернета и TV, и за это они платят ежемесячно деньги на счет КСК. Другой вид оборудования сотовых операторов, предназначенный для передачи и обеспечения устойчивого сигнала сотовой связи, также стоит там небесплатно, в квартал это может быть от 150 тысяч тенге и выше.
Другими словами, все это суммы не копеечные, как правило, скрываемые от собственников, но отыскать их след возможно. К примеру, эти компании не работают и не перечисляют денег на счета без договора, причем в нем они обязательно указывают: за что и какой период они платят, а также размер оплаты. В КСК вас обязаны ознакомить с любым интересующим вас договором. Начинают артачиться, не сознаются в том, что он у них есть, вежливо напоминайте, что истребуете его принудительно через суд либо получите у сотового оператора. В соответствии с п. 3 ст. 18 Конституции РК любая организация обязана знакомить с документами, которые затрагивают интересы заявителя. Договор на размещение рекламы также обязан быть, и с ним вас тоже обязаны ознакомить. Аналогичный порядок действует и для арендаторов общедомового имущества дома, будь то подвал, земельный участок, чердак, гараж или иное строение.
Сложнее всего придется с подсчетом накоплений на капитальный ремонт. Хотя в ежеквартальном отчете поступления и расходы по ним выделены в отдельный параграф, но из-за того, что они свалены на единый банковский счет КСК, реальность цифр трудно перепроверить.
Существует и другая проблема, большинство кооперативов используют накопления одних собственников для ремонта жилого дома других собственников.
К примеру, мне доводилось слышать от председателей такую схему: как только собственники одного дома накопили 40 процентов от сметы ремонта, они начинают работы, недостающие 60 процентов берут из накоплений собственников других домов. Это означает, что при переходе из КСК в ОСИ может так оказаться, что накопления потрачены на ремонт другого дома и собственники остались ни с чем. Снова вернусь к недоработке депутатов, эти ситуации ими в законе не решены, и они также требуют пояснений со стороны правительства в лице куратора сферы ЖКХ – министерства индустрии и инфраструктурного развития.
Нет ясности и с другими долгами: кому будут возвращать задолженности по оплате расходов на содержание общедомового имущества и накоплений на капитальный ремонт должники.
Если в соответствии со ст. 2 данного закона КСК будет ликвидировано после передачи всех документов. Напомню, что до конца года собственники обязаны провести общее собрание, избрать совет дома и выбрать форму управления, а значит, у правительства не так много времени, чтобы поправить законодателей. Пока при существующем в законе раскладе при переходе в ОСИ собственники остаются ни с чем.
Алматы