А ты копил на капитальный ремонт?
Напомню, что реформаторы активно лоббировали внедрение германо-российского подхода в сфере жилищно-коммунальных отношений, след законодательства этих стран в проекте был явным и глубоким, отклик в сердцах народных избранников был, но что-то они переписали, а что-то и вовсе убрали из новой редакции Закона “О жилищных отношениях”. Между тем здравые мысли там были, и вот они нашлись в одном из приказов курирующего ЖКХ ведомства – министерства индустрии и инфраструктурного развития.
Называется документ: “Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума” (утвержден приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития № 246 от 29 апреля 2020 года). В скобочках приведены подробности для того, чтобы вы могли найти его на сайте министерства юстиции или использовать в качестве аргументов в споре с вашим управдомом, можно его также использовать в суде в качестве доказательств вашей правоты.
А такие ситуации возможны, если, скажем, при покупке квартиры ее прежний владелец не платил сбор для накоплений на капитальный ремонт.
Приведем полезную цитату: “12. При переходе права собственности на квартиру, нежилое помещение в многоквартирном жилом доме продавец погашает всю сумму задолженности по взносам на капитальный ремонт (при наличии)”. К слову, при сделке не возбраняется взять этот платеж на себя, уменьшив соответственно цену самой квартиры и отразив данный факт в договоре купли-продажи. Размер долга можно будет увидеть в квитанции по коммунальным платежам либо узнать в банке, где открыт сберегательный счет на данный дом. И это еще одна новинка от революционеров, родина которой – Федеративная Республика Германия. Теперь платежи собственников по накоплениям на капитальный ремонт будут привязаны к их недвижимости и передаваться вместе с квартирой или нежилым помещением новому владельцу.
Снять деньги с банковского счета не получится, подобный вариант документом жестко отвергнут:
“11. Собственник квартиры, нежилого помещения не требуют возврата/выделения своей доли денежных средств, находящихся на сберегательном счете в банках второго уровня”.
Добавлю, что карантинная лихорадка особо не сказалась на банковских управленцах, уже сейчас можно увидеть в некоторых банках предложения по открытию сберегательных счетов для накопления средств на капитальный ремонт. Из той информации, которую мы видели, открытие такого счета будет стоить нуль тенге, ежемесячная комиссия на обслуживание счета – нуль тенге, ставка вознаграждения – порядка 7 процентов годовых. Скорее всего, размер ставки будет меняться в зависимости от банка, но в остальном условия идентичные.
Заложены для данной категории сберегательных счетов и специфичные условия – снять деньги управленец может только при наличии протокола общего собрания с одобрительным решением большинства. Пока нет сведений о процентной ставке по кредитам, которые будут готовы давать эти банки для проведения капитального ремонта, но тому имеется объяснение – вышеназванным приказом определены условия предоставления жилищного займа:
– должно быть одобрительное решение общего собрания собственников;
– на банковском счете сумма накоплений должна быть не менее 50 процентов от запрашиваемой суммы кредита;
– срок, в течение которого эта сумма была накоплена, не может быть менее 3 лет.
Поэтому годика через 2,5–3 мы увидим предложения от банков о предоставлении кредитов на капитальный ремонт. Оговорюсь сразу, что пока нет информации о том, что данный вид займа будет льготным и государство возьмет на себя оплату части процентов по нему. Напомню, что ответственность по таким видам займа солидарная, собственники платят и за себя, и за соседа-пройдоху, потом, конечно, можно через суд с него взыскать выплаченные за него суммы, только дело это хлопотное и долгое.
Воровать станет сложнее
Власти также ужесточают контроль за расходованием накоплений на капитальный ремонт. Помимо того, что без решения общего собрания управдом не может снять деньги со сберегательного счета, но и потратить их куда вздумается, если мы говорим о кредитах, у него тоже не выйдет.
Любопытно, что за целевое использование займа на капитальный ремонт ответственность несет банк, который этот заём выдал. Здесь мы подошли к очередной революционной новинке: оплачивать выполненные работы и материалы наличными приказом запрещено.
“22. Расходование объединением собственников имущества, простым товариществом денег со сберегательного счета осуществляется только в безналичном порядке на основании надлежащим образом оформленных договоров/контрактов/соглашений/счет-фактур/инвойсов/счетов на приобретение товаров/работ/услуг”.
И это не всё, по окончании капитального ремонта руководитель объединения либо доверенное лицо товарищества должны составить акт о целевом использовании средств, где перечислить суммы платежей, даты оплаты, их получателей и за что они были уплачены. Помимо этого в реестре платежей должны быть перечислены “наименования и реквизиты первичных бухгалтерских документов, подтверждающих факт оплаты и получения товаров/работ/услуг”. К ним, помимо выписок движения средств по сберегательному банковскому счету, относятся: “заявления на перевод в иностранной валюте, квитанции к приходному кассовому ордеру, фискальные чеки, товарные чеки, акты приема-передачи, накладные, грузовые таможенные декларации и т. д.)”.
С “таможенной декларацией” и “иностранной валютой” – это чиновники, конечно, маханули, где они видели такие многоквартирные жилые дома с таким капитальным ремонтом, но настрой их нам нравится.
Напомню, что мы неоднократно писали о необходимости ограничить аппетиты управдомов и ввести требование запретить или крайне ограничить наличные расчеты.
Полного понимания мы, судя по принятым депутатами поправкам, не нашли, но и так тоже неплохо. Добавлю, что никто не мешает вам на общем собрании принять решение о введении подобных правил использования накопленных средств на капитальный ремонт и в том случае, когда заём не берется. Решили провести ремонт кровли – отлично, все платежи только через банковский счет, и никаких операций с наличными. Ремонт сделали, пусть составляют акт о целевом использовании по правилам, утвержденным в приказе, для ситуаций, когда берется кредит. Будет лучше, если вы дополните типовой устав ОСИ (объединение собственников имущества) этими правилами, тогда их будет еще сложнее обойти. Повторюсь, что чиновники прописали их для кредитных ситуаций, а для тех случаев, когда заём не берется, прописать их забыли, а зря.
Но вернемся в наш банк. Так вот, с этими бумагами управдом должен явиться пред светлы очи ростовщика и отчитаться за каждый взятый в долг тиын. Важно также знать, что расчет поквартирного долга будет вестись тоже особым образом: “25. Фактические затраты на произведенный капитальный ремонт возмещаются всеми собственниками квартир, нежилых помещений соразмерно их долям в общем имуществе объекта кондоминиума”.
Иными словами, квадратные метры недвижимости будут пересчитаны в квадратные метры общедомовой собственности.
Цифры эти берутся не с потолка, принцип их расчета указан в Законе “О жилищных отношениях”, и чем больше недвижимость, тем больше ее владелец и будет платить. Ремонт кровли: как не попасть на чужой кредит
Забегая вперед, скажу, что банковский кредит – не единственная возможность сделать капитальный ремонт в доме, оставленная чиновниками. Кредит от государства, иначе говоря, бюджетный кредит, взять можно, если ваш дом для этого подойдет и на это будут деньги. Там свои особенности, мы об этом обязательно еще поговорим, в одной статье всё уместить невозможно, но о существовании таких перспектив знать неплохо.
Обратите также внимание, что чиновники разделили государственную помощь в зависимости от потребности.
Нужно привести дом в соответствие с архитектурным замыслом местных властей – на ремонт фасада, или/и кровли деньги дают акиматы. Пришли в негодность только лифты – остальное общедомовое хозяйство подождет, деньги тоже дают акиматы, если они, конечно, у них имеются. Ну а если не до архитектурного облика, дела совсем плохи, нужно срочно менять крышу, водопровод, канализацию и электрику, то в этом случае – уже к государству. Правда, от просящего потребуется знак лояльности – установить в доме общедомовой прибор учета тепла, без этого денег не дадут. А что делать… такие правила игры.
Относительно других особенностей по бюджетному кредитованию и проведению капитального ремонта поговорим в ближайших номерах “КАРАВАНА”, заодно расскажем кое-какие подробности, о которых в данном документе чиновники умолчали.
Законодательство по теме:
Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020536
Закон РК “О жилищных отношениях” http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094_
Типовой устав объединения собственников имущества http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020412
Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020283
АЛМАТЫ