Здесь нужно кратко пояснить, что, когда мы пишем “жилищное законодательство”, имеются в виду все существующие на сегодняшний день кодексы и законы, где хоть как-то поминаются собственники недвижимости, общедомовое имущество, органы управления, ее формы и т. д. Признаюсь, с ходу разобраться в появившихся документах, а это в том числе и записки из правительства с их мнением, соглашаться или нет с поправками, внесенными депутатами нижней палаты, сложно. Принятая для подобных бумаг специфика изложения крайне не проста для восприятия, там идет постоянная ссылка на Сравнительную таблицу с поправками, и хотя она для нас остается крайне желанной, но по-прежнему недоступной. Поэтому мы в этом еще покопаемся, что-то все-таки станет понятнее, но вот с ясностью и полнотой мысли правительства, боюсь, не получится разобраться до конца.
Простой вопрос
Зато проще оценить труд депутатов нижней палаты парламента. Не привыкли мы хвалить государевых деятелей, но что делать, нужно быть честными до конца, и что сделано хорошо, то хорошо.
У меня была возможность знакомиться с работой реформаторов в течение долгого времени, только сравнительных таблиц с их идеями проанализировано несчитаемое количество раз.
Предлагаемые ими поправки скорее осложняли жизнь собственникам, нежели делали ее лучше, мы даже примеряли это будущее на себя, вот только жить и действовать по новым правилам не смогли.
Нужно отдать должное нижней палате – туман весь этот они разогнали, пожалуй, впервые Закон “О жилищных отношениях” стал прозрачным и понятным. Но, прежде чем продолжать хвалить, несколько слов о том, что из предлагаемого депутатами хотелось бы обязательно оставить, а что дополнить.
Во-первых, мы надеемся, что в верхней палате перемен не произойдет и факт снижения размера ежемесячных платежей на накопления с 0,02-кратного МРП до 0,005-кратного МРП станет свершившимся и сенаторы одобрят предложения мажилисменов. Чтобы была понятнее радость, сейчас эта разница составляет – 51 тенге с квадратного метра общей площади против будущих 12 тенге после вступления поправки в силу.
Во-вторых, в нынешнем варианте проекта Закона “О жилищных отношениях” не хватает ясности в части сбора средств на проведение капитального ремонта для определенных категорий домов. К примеру, сейчас в Алматы возник скандал с капитальным ремонтом дома, построенного в 2005 году. Опустим все перипетии, которые привели тамошних собственников в суд, заострим внимание на дате сдачи в эксплуатацию – 2005 год. Что такого могло произойти со зданием и коммуникациями в нем, что спустя чуть более десяти лет потребовался ремонт аж на шесть с лишним миллионов тенге. Ничего не произошло, просто ушлый и алчный управдом воспользовался дырой в законе и по-тихому протащил ненужный, но дорогостоящий проект. Думаете, такое не проходит незамеченным? Отнюдь, пока вы на работе, могут ремонтироваться и крыша, и подвал, и никто внимания не обратит и знать не будет… пока счет в квитанции не придет.
Вопрос простой – с какого срока после введения в эксплуатацию дома его собственники должны начать ежемесячные выплаты сбора на накопление средств на капитальный ремонт.
Данной нормы сейчас в законе и поправках нет, что делает ситуацию двусмысленной и позволяет криминальным ребятам навязывать ненужные платежи. Аналогичная ситуация – с новыми домами, имеющими гарантийный срок от застройщиков. Собственники недвижимости в таких домах уже оплатили этот самый сбор на проведение разного рода работ, поскольку он вошел в цену за квадратный метр. Между прочим, под шумок с гарантийным сроком нынешние застройщики навязывают собственникам свои управляющие компании, которые устанавливают им свои завышенные расценки. Революция в ЖХЖ: как себя защитить собственникам жилья
Совсем другая история с аварийными домами, признанными негодными для проживания либо идущими под снос для государственных нужд по решению местного акимата.
Ежемесячные выплаты на капитальный ремонт для собственников в такой ситуации просто нонсенс. Они, конечно, могут проявить характер и не платить, но это же будет сейчас незаконно.
Данную ситуацию с перечисленными категориями домов требуется решить в рамках Закона “О жилищных отношениях”, и очень надеемся на сенат.
Хвалим и акцентируем
Боимся сглазить, но вроде бы нас услышали народные избранники, и скандальная норма о начислении пени на сумму долга по ежемесячным платежам, позволявшая недобросовестным председателям кошмарить несогласных собственников, не желавших платить за воздух, из закона исключена. Мы не можем удержаться и приведем нынешний вариант статьи 34 “Права и обязанности собственников квартир, нежилых помещений”, касающийся должников:
“7. При непогашении собственником квартиры, нежилого помещения задолженности после установленной даты платежа председатель объединения собственников имущества или доверенное лицо простого товарищества либо на основании доверенности управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания в соответствии с уставом объединения собственников имущества, договором простого товарищества или решением собрания вправе обратиться к нотариусу или в суд о принудительном взыскании задолженности”.
Раз уж мы начали хвалить за прозрачность и понятность, то и останавливаться не станем, новости для собственников хорошие, поэтому не сомневаемся в одобрении поправок сенатом. Например, предлагается четко прописать право каждого собственника узнать, как и кто проголосовал по вопросам, вынесенным на обсуждение. Раньше этого не было, а теперь управдомам придется фиксировать волеизъявление владельцев недвижимости.
И вновь мы были услышаны избранниками по вопросам оформления протоколов общего собрания. Напомню, нам понравилась идея алматинского маслихата, и мы неприкрыто, что там скрывать, ее лоббировали в проекте, так что наши усилия были вознаграждены. Впервые в законе, если, конечно, одобрит сенат, четко прописаны правила, которые уже сильно затруднят ушлым управдомам мухлевать с протоколами и тырить деньги. Процитируем по предлагаемому проекту статью 42-1 “Собрание”:
“7. Список проголосовавших собственников квартир, нежилых помещений с указанием их фамилии, имени, отчества (если оно указано в документе, удостоверяющем личность), номеров квартир, нежилых помещений является неотъемлемой частью протокола собрания, прошивается и нумеруется”.
Вот такая мелочь, как прошивается и нумеруется вместе с протоколом, а уже не забалуешь.
Правда, кое-что мы еще просили исправить – при проведении письменного опроса необходимо по аналогии с проведением общего собрания заранее уведомлять собственников о том, что с такой-то по такую-то дату, в такое-то время будет проводиться письменный опрос по таким-то вопросам. Желающие могут заранее ознакомиться с материалами по предлагаемой повестке, а также заполнить лист голосования в другое время и передать его лично либо переслать его электронное изображение по электронной почте.
Сейчас с письменным опросом обстоят дела так: объявление о проведении общего собрания либо не вывешивается, а если и было вывешено, то большинство знать не знает: прошло оно или нет. Затем председатель или его наперсник втихаря обходит лояльных, те все одобряют, остальные ждут-пождут, и… ничего, все решения уже приняты.
Поверьте, у ушлых управдомов уже наработан список своих собственников, которые обеспечивают им законодательный одобрямс. Вот для того, чтобы это изменить, и нужно обязать их заранее оповещать собственников о датах и времени проведения письменного опроса. Здесь, повторюсь, уже надежда на сенаторов, они имеют право внести данную поправку, за что собственники им только спасибо скажут.
Ну и наша благодарность за расширенный список вопросов, которые выносятся на общее собрание, думаю, собственникам особенно приятно будет читать, что это они решают, какую зарплату их управдому, точнее, председателю ОСИ (объединение собственников имущества) платить.
Более детально и внятно по сравнению с правительственным вариантом прописана статья 48-1 “Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания”. Вопрос об управляющих компаниях непростой, поэтому коротенько о нем говорить сегодня не будем, просто запланируем его детальное рассмотрение на ближайший выпуск. Взыскания задолженности перед КСК или коммунальщиками рассматривается не судами, а нотариусами: что делать
В заключение только обратим внимание сенаторов на предложение алматинской рабочей группы по поправкам в Кодекс об административных правонарушениях. Уж очень сложно этих ребят-управдомов привлечь к уголовной ответственности, но наказать за серьезные проступки рублем и подвинуть с должности с помощью Адмкодекса можно, дополнив для этого лишь статью 320: “Использование органом управления объекта кондоминиума денежных средств на цели, не согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир)…”, “Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка избрания и/или переизбрания руководителя органа управления…”, “Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка сбора подписей собственников помещений (квартир), равно как и подделка подписей, и внесение корректировки…”, далее идет размер штрафа, и самое важное, что дела рассматриваются не судами, а уполномоченным органом. “Рассматривать дела об административных правонарушениях и налагать административные взыскания вправе аким области, города республиканского значения и столицы, района (города республиканского, областного значения и столицы) и его заместители, а также руководитель или заместитель руководителя уполномоченного органа”.
В Закон “О жилищных отношениях” потребуется только одно короткое дополнение, что в случае признания председателя ОСИ виновным по данным пунктам статьи 320 он не может занимать позицию председателя ОСИ в течение пяти лет.
Алматы