В прошлом номере мы уже начали разглядывать документ от министерства индустрии и инфраструктурного развития. Информация, изложенная в статье, важная, с ней вы можете ознакомиться на сайте газеты “КАРАВАН” – caravan.kz. Сегодня же мы остановимся на обещанных нашим читателям нововведениях, касающихся капитального ремонта. По сути, авторы поправок предлагают снять всякую ответственность государства за сохранность накоплений собственников на капитальный ремонт и повесить им на шею залоговый кредит.
Государство отдает собственников на откуп банкирам
Это, между прочим, не шуточки, а глобальная ломка системы государственного страхования сбережений собственников на проведение капитального ремонта их дома. Ведь как было задумано и сейчас отражено в Законе “О жилищных отношениях”.
Правительство создает специализированный фонд гарантирования капитального ремонта.
Банки, пожелавшие принимать участие в сфере ЖКХ, открывающие у себя сберегательные счета для ОСИ (объединение собственников имущества) и ПТ (простое товарищество) и выдающие им кредиты на капитальный ремонт, если тем деньги понадобились до зарезу, а на счете не хватает половины суммы, должны будут делать взносы в этот фонд. Причем делать это ежемесячно, и не за счет накоплений собственников, а за свой. Иными словами, в жилищное законодательство заложен принцип, аналогичный государственному гарантированию сохранности вкладов/депозитов. Так вот, всю эту систему, видимо, очень умные люди из министерства предлагают отменить, и как вы думаете, почему?.. А не почему, никаких пояснений они не дают.
Напомню, что нами используется для анализа “Сравнительная таблица к проекту Закона Республики Казахстан “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам реформирования жилищной политики”. В ней имеется отдельный столбец “Обоснования”, в котором авторы инициативы обязаны изложить свои аргументы в пользу предлагаемого ими изменения законодательства. И все наши цитаты в предыдущей статье и нынешней взяты именно оттуда.
Добавлю также, что сравнительная таблица с поправками и обоснованием – не пустяшный документ, она обязательна для каждого проекта закона, и, прежде чем законопроект попадает в парламент, он, по закону, обязан пройти процедуру общественного обсуждения, чем мы сейчас с вами и заняты, а также процедуру согласования со всеми профильными ведомствами.
Те, в свою очередь, “рисуют” свою таблицу, и вот таким макаром создается общая картина перемен. Ну а далее депутаты читают, что там понаписали чиновники, и вносят уже свои поправки.
Таким образом, обоснования, которые приводятся нами, читают и все остальные действующие лица. Но вот не нашлось их у министерства индустрии и инфраструктурного развития для объяснения причин отказа от гарантирования сохранности накоплений на капитальный ремонт, поэтому нам нечего цитировать, а депутатам будет о чем подумать.
Итак, министерство снимает ответственность с банков за сохранность накоплений, желая освободить их от ежемесячных обязательных платежей в специализированный фонд. Но это не единственная значимая функция, которую фонд должен был исполнять.
В случае проблемы с погашением долга у ОСИ или ПТ по займу на проведение капитального ремонта банк получал оставшуюся по кредиту сумму от фонда.
И как оно видится реформаторам? А никак – так же, как и для покупки квартиры или машины, собственники будут обязаны предоставить залог.
Обоснование скандальному предложению не короткое, но вы уж потерпите до конца: “…жилищный займ не может быть выдан без обеспечения, следовательно, ОСИ/ПТ необходимо предоставление залогового обеспечения. А также в целях предупреждения рисков, связанных с неплатежеспособностью, ухудшением финансового состояния и для обеспечения стабильности банковской системы, банки второго уровня, согласно требованиям нормативных документов уполномоченного органа по регулированию и развитию финансового рынка РК, на периодической основе производят оценку качества ссудного портфеля. При этом в случаях отсутствия надлежащего обеспечения по займам банки второго уровня должны формировать провизий на случаи возможных потерь по таким займам (за счет своих доходов). Учитывая предполагаемые объемы жилищных займов на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, банки второго уровня будут вынуждены отвлекать значительные средства на формирование провизий. При таком подходе возможности банков второго уровня по кредитованию объединений собственников жилья, простых товариществ будут ограничены объемами текущих доходов банков второго уровня. Кроме того, отвлечение значительных доходов на формирование провизий негативно отразится на финансовом положении банков второго уровня и может привести к признанию убытков”.
Вот ведь кошмар какой – у банков могут быть убытки. Давайте посмотрим, чем должны будут ответить перед банками собственники? Ну не лестничными проемами, а правильно, своими квартирами или нежилой недвижимостью, это уж кто чем владеет.
Кто забыл, кредит по капитальному ремонту выдается исключительно на солидарной основе, то есть каждый собственник должен ответить своими деньгами за долги соседей, и продолжаться это будет до тех пор, пока все деньги по договору не будут возвращены кредитору.
Государство помогает мошенникам?
Именно так и произойдет, если поправки будут приняты. Ведь наши герои из министерства предлагают снизить порог для принятия решения по взятию кредита на капитальный ремонт. Напомню, что сейчас инициативу должны одобрить две трети от двух третей собственников, участвующих в общем собрании. Когда мы переложили это на реальные цифры, получилось порядка 50 процентов голосов от общего числа владельцев. Если же считать по предлагаемому порогу – это уже только одна треть от общего числа собственников в доме. Повторюсь, подробно об этих поправках мы писали в прошлом номере, поэтому останавливаться снова не будем.
Но и этого чиновникам, видимо, показалось мало: они предложили, по сути, упразднить процедуру проведения общего собрания в явочном порядке, и сразу запускать голосование через письменный опрос. Если вам не пришлось читать прошлый материал, то, скорее всего, придется его найти на сайте caravan.kz, мы детально рассматривали риски от этой инициативы, приводили примеры из реальной жизни. Так вот, в данном случае это означает на практике, что некий председатель через лояльных ему собственников смастерит протокол с одобрением одной трети владельцев, причем, поверьте, остальные две трети могут об этом так и не узнать, пока в их платежках не появится графа “оплата кредита на капитальный ремонт”. Рассказывать мне сейчас о том, что кредитный договор обязаны подписать все собственники, а иначе не дадут, – не нужно. Требование сработает в крупных городах, где существует порядок, а в небольшом городке, как бы помягче сказать, возможны любые варианты, тем более что никто из сотрудников банка не обязан обойти каждого собственника, чтобы подтвердить подлинность его подписи. Трудный выбор ОСИ: какие привилегии имеет собственник жилья
Подведем предварительные итоги: министерство индустрии и инфраструктурного развития побеспокоилось о банках; министерство индустрии и инфраструктурного развития побеспокоилось об управленцах (чтобы им было легче получать нужные им решения по финансовым вопросам, в том числе по заимствованию денег на капитальный ремонт); министерство индустрии и инфраструктурного развития позаботилось о… нет, о собственниках чиновники не заботились, когда придумывали свои изменения. Они о них вспомнили только в одной связи: необходимости штрафовать собственников за несвоевременную оплату накоплений на капитальный ремонт либо за внесение ими неполной суммы.
Но, может быть, чиновники включили наказание для председателей КСК за срыв срока передачи неизрасходованных средств на содержание общедомового имущества и накоплений на капитальный ремонт? Нет, не включили! Как впрочем, не включили обязательность требования эти деньги новым структурам ОСИ и ПТ передавать.
К слову, раз уж мы заговорили о поправках в Кодекс об административных правонарушениях, то неплохо было бы туда включить ответственность председателя ОСИ, доверенного лица ПТ, управляющей компании и управляющего в виде крупных штрафов за: “Использование органом управления объекта кондоминиума денежных средств на цели, не согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир)…; Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка избрания и/или переизбрания руководителя органа управления…; Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка сбора подписей собственников помещений (квартир), равно как подделка подписей и внесение корректировки…”.
Мы перечислили злодеяния, которые предлагалось карать в рамках административного производства, предложение исходило от акимата Алматы, когда городом руководил нынешний второй человек в партии “Nur Otan” Бауыржан БАЙБЕК. Считаем их актуальными и сейчас и обращаем на них внимание всех заинтересованных и действующих лиц.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ