Новая редакция Закона “О жилищных отношениях” впервые дает местным властям право рулить расходами на содержание общего имущества. Больше всех будут платить владельцы квартир в старых пятиэтажках.
Итак, смотрим новинку из министерства индустрии и инфраструктурного развития под названием “Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Не путать с другим нормативным документом – “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”, названия похожие – суть разная. Мы его подробно разбирали в прошлых номерах “КАРАВАНА”, поэтому останавливаться на нем не будем, а познакомиться с материалами вы сможете на нашем сайте caravan.kz. Нужно искать номера за 14 и 21 января 2020 г.
Для дальнейшего удобства и во избежание путаницы присвоим методикам номера: “Методика № 1” – это про перечень работ и составление сметы, а “Методика № 2” – это про то, как чиновники будут считать, кому и сколько платить.
Норматив нормативу рознь
“Методика № 2” разработана министерством в помощь акиматовским чиновникам в регионах, в чьи обязанности будет входить расчет минимального размера расходов на содержание и управление домом.
В первую очередь, они должны будут запросить расценки у коммерческих структур, специализирующихся на оказании услуг в сфере ЖКХ, фирм-участников должно быть не менее трех. Далее чиновники смотрят на перечень работ и услуг, находят среднее арифметическое по каждой строке и получают стоимость отдельной услуги/работы.
Следующий этап – расчет услуги/работы в соответствии с нормативами за год. Они прописаны здесь же, например: “…обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши)”. Эти работы должны производиться не реже одного раза в месяц.
Слышу возмущение внимательных читателей: во что превратятся дворы и дорожки возле дома, если их мести и убирать снег один раз в месяц.
Реакция верная, мне тоже этот пассаж не понятен, но писать мы можем только о том, что существует на бумаге. Вот такие у нас чиновники – большие затейники. Увидят статью, исправятся, мы вам об этом расскажем, а пока работаем с тем, что есть.
К слову, опытным руководителям и бухгалтерам также очень не понравится, что все эти работы свалены в одну кучу, поди разбери, нет разбивки по каждому виду работ. Возможно, конечно, мы это увидим потом, когда эти сметы станут выходить из местных акиматов, но верится в это, признаюсь, с трудом.
Итак, идем дальше. Очень витиевато в обеих методиках названы услуги по содержанию лифта: “Обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущий ремонт и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) (по решению общего собрания)”. Как видим, приписка “по решению общего собрания” имеется, а вот какое значение она несет, не поясняется. Все виды работ и их стоимость, а не только по лифтам, утверждаются общим собранием собственников, да вот только это не помешало сей факт чиновникам проигнорировать. Но об этом позднее.
Норматив на обеспечение безопасности устанавливает круглосуточное обслуживание, что логично. Но, похоже, не всегда логика брала верх при утверждении, например, на “подготовку общедомовых инженерных систем и оборудований к весенне-летнему и зимнему периодам”, которая также должна проходить круглосуточно. Какие виды работ при этом имеются в виду, не поясняется, к известным всем относится промывка отопительной системы дома, проводимая дважды в год. Что другое имели в виду авторы методики, непонятно. А если непонятно и перечня нет, то это прямая угроза завысить расценки и навязать собственникам несуществующие работы.
Хочется поспорить и с другим нормативом: обеспечение санитарного состояния мест общего пользования. Кого собственники жилья в Казахстане возьмут на содержание
В министерстве решили, что мыть лестничные пролеты в подъездах нужно, как минимум, один раз в неделю, а вот практика показывает, что и одного-двух раз в месяц достаточно для поддержания чистоты.
Правда, здесь мнения собственников могут расходиться, владельцы квартир в элитных новостройках и старых пятиэтажках по-разному понимают комфорт.
Владельцам элитной недвижимости всё стоит дешевле
Так мы подошли к разъяснениям на заявленные в начале статьи новости. Но прежде важно сказать, что минимальный размер расходов на содержание и управление общедомовым имуществом в каждом отдельном городе Казахстана должны будут утверждать депутаты маслихатов. Это первое, а второе и самое неприятное для собственников: минималка будет навязываться, скорее всего, через жилищные инспекции в том случае, если собственники так и не смогли на общем собрании установить размер платежей самостоятельно либо если они проголосовали за платеж, который меньше установленного акиматом для этого города.
Утверждается это правило пунктом 8 методики, мы его даже процитируем:
“8. Минимальный размер расходов… применяется в многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решение о размере расходов или где ранее собственниками было принято решение об утверждении платы на содержание жилья меньше, чем установленный представительным органом минимальный размер на содержание общедомового имущества”.
Понятно, что здесь заложен конфликт интересов, понятно, что с этим собственникам что-то нужно будет делать, и мы, естественно, эту тему в будущем не оставим, но сейчас с ходу сказать что-то сложно. Добавим, что тариф от акимата будет действовать один год, после чего его должны будут пересчитать с учетом инфляции и снова утвердить на сессии местного маслихата. Просто мечта нынешних председателей КСК какая-то, они через своих общественников топили за эту норму, и у них получилось.
Теперь о том, почему владельцы квартир в старых пятиэтажках буду платить больше, чем собственники недвижимости в современных новостройках.
Дело в том, что помимо того, что местные власти будут навязывать свои расчеты расходов собственникам, они их еще будут увязывать с классификацией жилых домов. Существует такой СНиП “СП РК 3.02-101-2012 “Здания жилые многоквартирные”, до настоящего времени лежал он себе спокойно, использовался строительными фирмами и их проверяющими от государства, теперь же его решили применить. Причина тому неизвестна, по крайней мере, общественности на пресс-конференциях она не называлась.
Так вот, в методике размер минимального ежемесячного платежа увязан с классом многоквартирного жилого дома.
Класс этот, в свою очередь, определяется исходя из максимального количества комнат в квартире, предусмотренного проектом, размера кухни, количества балконов/лоджий, ванн и туалетов, размера жилой площади на человека, класса энергоснабжения и т. д.
Смотрим амплитуду. “I класс”: новостройка; количество метров на человека – не менее 25 кв. м; количество комнат – от 1 до 7; высота потолка – 3 м; кухня-столовая не менее 18 кв. м; количество балконов/лоджий и пр. – равно количеству комнат, включая кухню; ванные комнаты и туалеты при спальнях и общего пользования; количество парковочных мест – не менее двух на квартиру; безопасность – видеонаблюдение, домофон, наружный пост охраны, консьерж, электронные замки для квартир; дополнительно – внутридомовая автоматизированная система управления инженерных сетей; отделка и интерьер квартир категории “люкс”; и т. д.
“IV класс”: количество метров на человека – 15 кв. м; кухня не менее 9 кв. м, кухня-ниша – не менее 6 кв. м.; при количестве жилых комнат 3, 4 – не более 12 кв. м; высота потолка – 2,5 м; количество жилых комнат – 1, 2, 3, 4; количество балконов/лоджий – не более 1; совмещенный санитарный узел, при количестве жилых комнат 3, 4 – раздельный санитарный узел; количество парковочных мест – 0; безопасность – видеонаблюдение, домофон; дополнительно – кабельное телевидение, Интернет; отделка квартир – простая; и т. д.
Думаю, по этим показателям вам несложно определить класс своего дома. При подсчете минимального размера расходов на содержание и управление дома будут использоваться коэффициенты, которые помимо классности исходят из этажности здания и его возраста. Например, новостройка до пяти лет, с этажностью до 16 этажей имеет коэффициент, равный единице. Пятиэтажка от 21–40 лет эксплуатации, коих в стране большинство, имеет повышающий коэффициент – 1,6. А теперь смотрите: местный акимат подсчитал, маслихат утвердил минимальный размер в городе Н. – 25 тенге/кв. м.
Владельцы недвижимости в элитном доме платят по всему перечню работ из методики 25 тенге/кв. м. Владельцы квартир в старых пятиэтажках – 40 тенге/кв. м.
На этом сегодня закончим, вопросов, согласна, остается много, поэтому обязательно в следующих номерах продолжаем, изучаем и ищем способы защитить интересы собственников.
АЛМАТЫ