Поясним для тех читателей, кто не в курсе надвигающейся революции: наверху в правительстве принято решение реформировать сферу ЖКХ. Как минимум дважды нами выуживались концепции новой системы взаимоотношений, и однажды посчастливилось держать в руках само "мясо" – “Сравнительную таблицу к проекту Закона Республики Казахстан “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (вопросы КСК и газотехнических служб)”.
Кто не знает, в этом документе собраны все поправки во все законы страны, причем в одном столбце приводятся статьи – “как было”, а в соседнем – “как будет”. Именно в таком виде гений мысли реформаторов и уйдет к депутатам.
Писали мы о задумках революционеров много, поэтому всего сейчас пересказывать не станем, а заинтересованным предлагаем ознакомиться с материалами раздела “Вся власть хозяину!” с конца декабря по март на нашем сайте Сaravan.kz.
Для разжигания интереса упомянем только пару-тройку идей, например, ежемесячные сборы на накопления на капитальный ремонт в случае принятия поправок собственники будут перечислять не на счет своего КСК, а в специально созданный фонд.
Минимальный размер ежемесячных расходов на содержание общедомового имущества будут рассчитывать и утверждать местные акиматы.
Появится наконец единая информационная система, государственный веб-портал (ЕИС ЖФ и ЖКХ), где все управдомы страны будут обязаны выкладывать отчеты о расходах и проведенных работах, проводить общие собрания и устраивать прочие пока никому не ведомые удовольствия по указу правительства. Одним словом, читайте, наслаждайтесь… В Казахстане готовится революция для отечественного ЖКХ
Мы же сегодня остановимся на главной задумке реформаторов – отдать всё на откуп управляющим компаниям или, как они это называют, “сделать сферу ЖКХ привлекательной для бизнеса”.
Но прежде в двух словах напомним суть реформы: кооперативов собственников квартир больше не будет, вместо них появятся объединения собственников имущества (ОСИ): “один дом – одно ОСИ – один банковский счет”. Наверху посчитали, что так будет больше порядка, легче контролировать, и вот тогда туда придет бизнес.
Снова Россия
Нужно сказать, что в нынешней редакции поправок понятия “управляющая компания” не существует, вместо него до сих пор болтается невнятное “субъект сервисной деятельности: “ "24-1) субъект сервисной деятельности – физическое или юридическое лицо, осуществляющее деятельность по содержанию объекта кондоминиума, на основании договора с высшим органом участников объекта кондоминиума или органом управления ОСИ…”. Как говорят профессиональные редакторы в таких случаях: ни о чём, ни тебе никаких требований, ни тебе никаких обязательств, прописанных законодательно, а между тем именно на счета этих субъектов потекут деньги собственников.
Ни для кого не секрет, что в основной своей массе идеи нашими реформаторами позаимствованы у Жилищного кодекса РФ, и, как нами неоднократно писалось, их пересказ вышел много хуже оригинала. Коснулось это и взаимоотношений между собственниками и сервисными субъектами.
Давайте смотреть: прежде всего, в российском кодексе четко прописаны обязанности управляющей компании: “При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157-2 настоящего кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем…”. Всё четко: за что отвечает и каков уровень требований.
Смотрим еще одно требование к управляющей компании: “Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным правительством Российской Федерации”.
Когда пишут о показателях финансово-хозяйственной деятельности, это означает, что собственникам доступна информация о полученной прибыли обслуживающей ее компании, а также о заложенной ею уровне рентабельности.
Последнее имеет прямое отношение к кошелькам: какой процент учредители установят, на столько процентов вырастут и тарифы на их услуги. Сейчас в России власти озаботились бизнес-аппетитами и работают над ограничением размера тарифов. Мы же вынуждены констатировать, что ничего такого в казахстанском проекте закона нет, и какой процент заложит аппетит наших бизнес-субъектов – останется неизвестным. Почему в новых реформах ЖКХ есть "российский след"
Имеется в российском первоисточнике и статья, касающаяся договора. Мы не будем останавливаться на всех положениях, а посмотрим лишь ту часть, которая была бы полезна и казахстанским собственникам: “Статья 162, пункт 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация…
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги.
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления”.
Согласитесь, никто из наших собственников не отказался бы узнать, каким образом формируется цена на услуги сервисного субъекта и за какой перечень работ он несет ответственность. Но ничего такого проект наших реформаторов не включает.
Ну и постепенно мы подходим к самому важному: кто же имеет право управлять общедомовым имуществом?
Мы в свое время задавали авторам концепции вопрос: предполагается ли лицензирование для субъектов сервисной деятельности? На что нам было отвечено, что, мол, это должно решить само бизнес-сообщество…
В первоисточнике, который так невнимательно прочли наши разработчики, мы обнаруживаем совсем иной подход. Государство само устанавливает правила игры, и, согласно Жилищному кодексу РФ, управляющие компании обязаны получать лицензии на право заниматься подобной деятельностью. Что требуют:
“3) отсутствие у должностного лица – лицензиата, должностного лица – соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице – лицензиате, должностном лице – соискателе лицензии; Что недоговаривают реформаторы от ЖКХ
5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;
6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации…”.
Как видим, препятствия расставлены только для тех управляющих компаний, чьи руководители либо нечисты на руку, либо плохо делали свою работу. Казахстанским собственникам такая забота государства тоже бы понравилась. Но, повторим, отечественные революционеры посчитали ее излишней.
В заключение обратим ваше внимание, а также внимание курирующих министерств и депутатов, которым потом это всё принимать, что по непонятным причинам разработчики вынесли все эти взаимоотношения за рамки Закона “О жилищных отношениях” в банальный договор.
Пусть он даже будет являться типовым и разрабатываться правительством, это положения не спасает, а собственников еще больше запутает.
Неплохо было бы и вовсе поднять статус самого закона до уровня кодекса, как это было прежде. Для непосвященных поясним, что кодекс стоит выше закона в табели о рангах, и при вынесении решения для судьи будет важнее, что написано в кодексе, а не в каком-либо законе, например, о предпринимательской деятельности. И это тоже пойдет на пользу и собственникам, и ЖКХ, о котором вы, господа реформаторы, стали так горячо заботиться.
Алматы