Спрашивали мы руководство АО за их две инициативы, способные увеличить расходы собственников на содержание недвижимости в несколько раз: собирать все накопления на капитальный ремонт в единый фонд и передать управление банковскими счетами КСК вместе с обслуживанием дома управляющим компаниям. Подробно о негативных сторонах этих предложений мы писали ранее в материалах “Дай мильон, дай мильон!” (“КАРАВАН” от 11 ноября 2016 года) и “Пятая колонна” (“КАРАВАН” от 31 марта 2017 года). Обе статьи вы можете найти и ознакомиться на нашем сайте Caravan.kz. Поскольку реформаторы от своего не отступаются, и были запущены пилотные проекты, то и направили мы к ним в Астану запрос. Какие ужасные новшества задумали реформаторы от ЖКХ
Начнем с их первого предложения о создании единого фонда на капремонт и приведем короткую цитату из прошлого материала: “Куш, за который сейчас идет байга, нешуточный, как может кому-то показаться. Судите сами, по официальным данным, в Алматы зарегистрировано 21 миллион 800 тысяч квадратных метров жилья. Умножим обе цифры (0,02 МРП и квадратные метры), и получаем 959 миллионов 200 тысяч тенге ежемесячных поступлений. Подчеркну – порядка 1 миллиарда тенге в месяц только по одному Алматы будет поступать в какой-то фонд!”. Теперь наши вопросы по данной инициативе.
“КАРАВАН”:
1. Расскажите, пожалуйста, подробно механизм реализации данной инициативы?
2. Кто будет распоряжаться собранными средствами и каким образом?
3. Кем будет приниматься решение о проведении ремонтных работ в конкретном доме, их стоимость, подрядчик и перечень видов работ?
4. Права и обязанности собственников, которые предполагает ваш проект?
5. Предполагается ли технический аудит состояния дома, в котором предполагается проведение капитального ремонта? Кем будет он проводиться и смогут ли собственники влиять на окончательное решение по списку ремонтных работ как в сторону его уменьшения, так и увеличения?
6. В настоящее время участники государственной программы модернизации жилья должны заказывать технический аудит, составление сметы работ у специальных лицензированных организаций. К примеру, стоимость их услуг высока – за среднюю смету четырехэтажного дома в шесть подъездов нужно заплатить более миллиона тенге. Планируется ли сохранить подобную платную практику в вашем проекте?
7. Какова роль государства, государственных органов в данном проекте?
8. Каким образом проектом планируется вести контроль за расходованием средств фонда? Смогут ли сами собственники контролировать доходы и расходы фонда и каким образом?
9. Какой процент от общих сборов фонда запланирован АО “КазЦентр ЖКХ” на выплаты заработной платы руководству и сотрудникам фонда, налоги, аренду и содержание офисов?
10. Обсуждался ли данный проект по созданию фонда накоплений на капитальный ремонт в правительстве, с акимами? Предполагаете ли вы вынести данный проект на всенародное обсуждение?”.
Опустим из ответа те полстраницы текста, где просто цитируется Закон “О жилищных отношениях” об обязанности органа управления открыть сберегательный счет для перечисления накоплений на капитальный ремонт и обязанности собственников ежемесячно их выплачивать, и смотрим ответ на десять вопросов о миллиардах ежемесячных поступлений в некий фонд.
АО “КазЦентр ЖКХ”:
“Однако в большинстве кондоминиумов данная норма не исполняется. В связи с этим АО “КазЦентр ЖКХ” готовит предложения, предусматривающие порядок открытия, ведения и закрытия текущего и сберегательного счетов для МЖД (многоквартирный жилой дом. – Прим. авт.), условия обеспечения сохранности накопленных средств.
В случае их одобрения государственными органами и представителями общественных организаций они будут до внесения в парламент размещены на сайте министерства для всенародного обсуждения.
Единственное, что хочется сказать, никаких отчислений на содержание информационной системы и тем более АО “КазЦентр ЖКХ” от общих сборов фонда не планируется”. И это все – ни тебе ответа, какой процент от общих сборов фонда запланирован на выплаты заработной платы руководству и сотрудникам фонда, налоги, аренду и содержание офисов, ни тебе полслова о контроле за расходами и о том, кто будет принимать решение, какой дом и что в нем ремонтировать. Я уже не говорю о том, что нам не объяснили: почему вдруг собственники одного дома должны за свой счет ремонтировать другие?
Туман, туман…
Теперь о второй инициативе реформаторов, которая сулит собственникам многократное увеличение платежей на содержание общедомового имущества, и передает управление их деньгами фактически чужому дяде – управляющей компании. Приведем цитату с сайта АО “КазЦентр ЖКХ”, которая нами анализировалась в статье “Пятая колонна”: “Из числа жильцов выбираются председатель и старшие по подъезду (совет жильцов).
Одно из главных преимуществ такой системы – сокращение значительных финансовых затрат, так как в отличие от КСК штат ОСК работает на общественных началах, затраты по заработной плате председателю ОСК утверждаются на общем собрании собственников квартир.
При этом на каждый дом открываются сберегательный (для накопления средств на капитальный ремонт дома) и текущий счета. Содержание МЖД переходит к профессиональной управляющей организации (с достаточной материально-технической базой и наличием квалифицированных специалистов), которая на основании договора управляет текущим счетом”. Просим авторов инициативы рассказать нам механизм действия данной концепции. И вот что мы получаем в ответ.
АО “КазЦентр ЖКХ”:
“Изучение зарубежного опыта показало, что в каждом отдельном МЖД должно создаваться одно объединение собственников квартир по принципу: “один дом – один КСК – один счет”, которое будет представлять и защищать интересы собственников квартир в каждом МЖД. Именно по этому принципу будут сформированы КСК в отдельных жилых домах четырех городов (Астана, Кызылорда, Степногорск и Шымкент), где наш центр совместно с акиматами предполагает провести апробацию пилотного проекта”.
Начало положено, и сейчас по идее нам должны начать рассказывать о том, как именно и за счет чего будут сокращаться расходы собственников, и каким образом будут выстраиваться взаимоотношения между собственниками, председателем и управляющей банковским счетом организацией. А вот что мы получаем.
АО “КазЦентр ЖКХ”:
“Анализ выявил практически постоянное отсутствие кворума на собраниях собственников квартир для принятия каких-либо решений по управлению и содержанию МЖД. Занятость собственников квартир, низкий уровень правовой культуры населения ввиду незнания законодательства РК в сфере жилищных отношений, а также иждивенческий подход к общедомовому имуществу МЖД создают благотворную среду для недобросовестных руководителей КСК. В связи с этим процедура голосования собственников помещений будет автоматизирована в рамках Единой республиканской информационной системы (далее ИС ЖКХ). Данная мера не только позволит облегчить процедуру принятия решений, но и обеспечит прозрачность принимаемых решений, доступ собственников к информации, а также минимизирует проблему подделки подписей. Внедрение ИС ЖКХ упростит процедуру по смене органов управления в МЖД. Анализ обращений собственников квартир показывает – это одна из важнейших проблем. Нередки ситуации, когда собственников квартир не устраивает качество предоставляемых КСК или управляющей организацией услуг, деятельность которых фактически сводится к сбору денежных средств с собственников квартир, те в знак протеста перестают платить, а в итоге страдает жилищный фонд. Сотрудники центра в рамках пилотного проекта помогут новым КСК осмотреть совместное имущество кондоминиума, по итогам осмотра составить проект сметы расходов на содержание общего имущества МЖД для одобрения собственников квартир на собрании очно или через ИС ЖКХ. Председатель КСК разместит в ИС ЖКХ информацию о всех заключенных договорах на содержание МЖД, о произведенных выплатах как по заработной плате ему, дворникам, так и за осуществление иных работ по содержанию МЖД, текущему и капитальному ремонту. На сайте ежеквартально будет размещаться информация о проделанной работе и оплате, а по итогам года собственникам квартир там же будет предоставлен отчет об управлении МЖД, за который они смогут проголосовать”.
ИС ЖКХ, господа реформаторы, конечно, хорошо, но это вы должны были сделать много лет назад, а не приступать к его созданию год назад. Но речь-то у нас шла о управляющей организации и несказанных финансовых сокращениях расходов – вот где о них хоть слово? Хотя нет, кое-что все-таки выговорили. Дай мильон, дай мильон!
“КАРАВАН”:
Что вы подразумеваете под “управлением текущим счетом?
АО “КазЦентр ЖКХ”:
“В большинстве стран в штате КСК нет сантехников, электриков и т. д., а заключаются договоры об управлении и содержании МЖД с управляющей организацией. Выбор организации и решение о заключении договора принимаются собранием собственников квартир. По данному договору управляющей организации предоставляется право управления текущим счетом МЖД “.
Прервемся на секунду – все эти нормы, за исключением управления текущим счетом, прописаны в нашем законодательстве уже сейчас и действуют в добросовестных КСК. Посмотрим, как реформаторы объясняют необходимость передачи управления деньгами собственников бригаде пусть даже квалифицированных сантехников и электриков: “При этом расходование средств со счета осуществляется только при наличии письменного согласования председателя КСК, который в свою очередь размещает эту информацию в ИС ЖКХ”. Прервемся еще разок. Иной раз мне даже становится как-то неудобно перед авторами подобных эссе – ну чисто дети, а детей как обидишь… Вот только “дети” взялись управлять недвижимостью и деньгами собственников.
Разве они не знают о коррупции, о взятках, о возможных крепких взаимовыгодных финансовых отношениях между председателем КСК и управляющей компанией…
Но продолжим: наконец, несколько слов реформаторов о целесообразности такой инновации: “Данная мера позволит исключить такие проблемные вопросы как: 1) судебные разбирательства между КСК и управляющей организацией по дебиторской задолженности собственников помещений по ежемесячным эксплуатационным платежам, так как управление средствами на текущем счете будет в ведении управляющей организации, и расходование средств будет осуществляться только по имеющимся средствам; 2) исключение расходов на заработную плату персонала КСК (бухгалтер, юрист, инженер, и т. д.), за исключением заработной платы председателя КСК, с текущего счета МЖД, управляемого управляющей организацией, так как работы по управлению и содержанию МЖД будут отнесены к компетенции управляющей организации”.
Ну что тут скажешь – про детей уже писали, газета не резиновая, поэтому по существу. Первый пункт: суды будут и так, только по другим основаниям, так что не вариант. Второе: юристы и инженеры – непозволительная роскошь для 99 процентов КСК страны, так что тоже мимо.
За счет чего размер ежемесячной оплаты собственниками при подобной модели управления МЖД вырастет многократно: бизнес платит больше налогов (НДС – 18 процентов, КПН – 22 процента, также налоги на транспортные средства и за загрязнение окружающей среды и т. д.), большой штат, аренда и содержание офиса, бизнесу нужно получать прибыль, поэтому рентабельность 15 процентов автоматически увеличивает размер сбора на 15 процентов. Это только кратенько, в двух словах.
Так что не благо ваше предложение для собственников, господа реформаторы, и ожидали мы совсем другого и серьезного разговора. Но не про все мы успели рассказать, поэтому в следующем номере продолжим всматриваться в наше будущее.
Алматы