А потому, что мы малограмотные и на все согласные. Речь пойдет об управляющих компаниях. Которые говорят: “Я здесь главный!”. И обещают собственникам жилья и арендаторам обслуживать подвалы, чердаки, лестницы, крыши, коммуникации, лифты, дворы – ну, как бы общее имущество. Эти услуги обходятся дорого.
Хуже того: жильцы даже не представляют, насколько дорого.
Как и почему – об этом “КАРАВАНУ” рассказал адвокат Александр ПЕРЕГРИН.
Когда человек покупает квартиру в новостройке, он платит не только за квадратные метры, но и за свою долю в общедомовом имуществе.
Юридически собственник дома и непроданного имущества – подвалов, чердаков, лестниц, коммуникаций – застройщик. Он может передать это имущество покупателям квартир и помещений и помочь им образовать кондоминиум. А может и не передавать – закон пока не обязывает.
Если передал все это добро покупателям жилья, если образован кондоминиум – все просто. Покупатели сами решат на собрании, кто будет управлять кондоминиумом, собирать деньги на текущие расходы и ремонт.
Если не передал, юридически продолжает оставаться одним из собственников – таким же, как и владельцы квартир. И должен нести бремя содержания всего дома наравне со ними. На деле же все совсем не так.
“Кости” в нагрузку
– Александр Геннадьевич, а что на самом деле?
– А вот что. При подписании договоров долевого участия или покупке квартир строительные компании включают в них такой пункт: жилец обязан до получения ключей заключить договор с такой-то управляющей компанией.
Чаще всего ее сама строительная компания и предлагает. А это противоречит закону о защите прав потребителей.
Потому что их лишают права выбора. С одной стороны, это удобно: ты никуда не бегаешь платить, все делают за тебя. С другой – закон запрещает навязывать дополнительные услуги. Поэтому условие: ты не получишь ключи, пока не заключишь договор с “управдомом,” – противозаконно.
– Это как в советских магазинах в нагрузку к мясу кости давали? Базис и надстройка
– Именно! Почему застройщики действуют так? До создания кондоминиума все собственники отвечают за общедомовые расходы солидарно. Но застройщик знает: пока все не въехали, платить за них придется именно ему. Пока люди соберутся, пока освоятся…
И застройщики знают, что поставщикам комуслуг легче получить деньги с них, чем гоняться за жильцами…
Поэтому и играют на опережение, чтобы не бегать за каждым отдельным должником. При этом все, что не выкуплено по факту, остается в собственности строительной компании. Она может и наружную рекламу размещать, и придомовые участки, и нежилые помещения в аренду сдавать. И зарабатывать на этом и многом другом.
– Через свою управляющую компанию?
– Именно. И чем больше проходит времени, тем меньше желания у “управленца” отдавать все это в кондоминиум. Ведь деньги на содержание имущества, принадлежащего застройщику и приносящего доход управляющей компании, платят жильцы. Застройщик – ни копейки.
– А контролирующие органы куда смотрят?
– В закон! Если жильцы добровольно платят и за свое, и за чужое имущество – кто им это запретит? Управляющая компания может не исполнять предписания госоргана о необходимости провести собрание жильцов, образовать кондоминиум. И при этом маскируется под орган управления кондоминиумом.
Делает вид, что якобы есть общее имущество. И собирает деньги на его содержание.
Конечно, по лестницам ходят все. Но выгоды от использования этого оплаченного жильцами имущества получает исключительно застройщик.
– А что для жильцов изменится, если зарегистрировать это имущество в составе кондоминиума? Тогда деньги от аренды и использования “общака” пойдут не в карман управляющим, а на удешевление тарифа. Но содержать-то это общее имущество все равно нужно?
– Ну давайте посчитаем, что изменится.
Экзамен для нервов и кошельков
По закону при регистрации объекта кондоминиума его орган управления должен открыть специальный счет, на который перечисляет часть средств с хозяев квартир – на капитальный ремонт не менее 0,02 МРП с одного квадратного метра с каждой “двери”. Практически ни одна управляющая компания этого не делает. Имеет право. Пока кондоминиум не зарегистрирован, управляющий не подпадает под Закон “О жилищных отношениях”.
Юридически такой управляющий – просто нанятый каждым жильцом “дядя Вася”. Поэтому этот “Вася” не обязан утверждать смету расходов и тарифы на общем собрании жильцов!
Порой для большего правдоподобия такие компании фабрикуют протоколы собраний либо листы опроса. Кстати, юридически эти документы ничтожны: если нет общего имущества, с “дядей Васей” каждый договаривается индивидуально. Или не договаривается, но для этого нужно иметь стальные… э-э-э, принципы, вот. Если новоселы нагрянут толпой к “дяде Васе” с вопросом: сколько денег мы скопили и как вы будете их тратить, то, скорее всего, последует ответ: “Э, я частная компания, меня защищает закон о предпринимательской деятельности. Коммерческая тайна. Не лезьте”…
– А что закон говорит?
– Что владельцы квартир и арендаторы не могут контролировать управляющую компанию, пока не создан кондоминиум. Чем больше проходит времени, тем меньше у “управдома” желания отдавать на растерзание клиентам это “поле чудес”.
Справка “КАРАВАНА”
По статистике кондоминиум создается в Алматы только в одном случае из десяти. Не исключено, что в областях такая же картина.
– А что говорят суды?
– Они подтверждают, что раз общее имущество не зарегистрировано в органах юстиции, то “управдомы” могут не отчитываться перед людьми. Как "развестись" с управляющей компанией, навязанной застройщиком при покупке недвижимости
– А можно ли заставить застройщика отдать имущество в общую собственность?
– Теоретически даже один человек или группа могут зарегистрировать кондоминиум. Но на практике это не-воз-мож-но. Полный пакет техдокументов должен включать в себя информацию о реальных площадях всех квартир и общем имуществе. Такая информация только у застройщика. И нет закона, который бы обязал его поделиться этими документами со своими клиентами. Точка!
Справка “КАРАВАНА”
Люди могут вообще не знать списка всех помещений, их площадь, технические характеристики коммуникаций. Вся эта информация для них закрыта. При этом антимонопольщики отказываются признавать управляющие компании субъектами естественных монополий. Потому что по факту им ничего не принадлежит.
А потом начинается самое интересное.
Это страшное слово “РЕМОНТ”
По закону жильцы и арендаторы через орган управления кондоминиумом должны копить на капитальный ремонт на спецсчете. Но “управдомы от застройщика” – пока не создан кондоминиум – не обязаны в него вкладываться.
– Люди придут к управляющей компании, а там скажут, что либо такого счета нет, либо денег мало, – говорит Перегрин. – Денег нет, ремонт сами делайте. Или живите с дырявой крышей, без воды и отопления. Народ начнет атаковать строительную компанию. Но формально и она тут почти ни при чем.
– Замкнутый круг?
– У управляющей компании ни специалистов, ни денег, ни техники, ни материалов.
Счет на ремонт, если и открыт, то это счет компании, а не общие деньги жильцов.
Жильцы и арендаторы вынуждены будут сами все оплачивать.
– Можно отказаться от услуг управляющей компании?
– Можно. Даже заставить “управдомов” и застройщика, фактически присвоивших оплаченное покупателями квартир имущество, вернуть деньги. Но сложно.
– В комплексе “Нурлы Тау” арендатор пожаловался на то, что после дождей его офис протекает. А если его офисная техника выйдет из строя?
– Ни застройщик, ни управляющая компания за это не заплатят. Возможно, были скрытые недоделки при сдаче здания в эксплуатацию или ошибки проектирования. Чтобы доказать их, надо обращаться в суд, заказывать экспертизу. А услуги хороших адвокатов и грамотных экспертов стоят дорого. Опять же потеря времени. Вот люди и молчат. Большой куш: чего добивается "дочка" "Базис-А"
– Если в результате затопления замкнет проводку, возникнет пожар, не приведи Господь, люди погибнут, кто будет отвечать?
– Подсказываю: в торгово-развлекательном центре в Кемерове, который сгорел и в котором погибли люди, тоже рулила номинальная управляющая компания.
Если проверить любого “управдома от застройщика”, то к имуществу дома он не будет иметь никакого отношения. Юридически он никто.
– Нам что, надо дождаться трагедии, чтобы изменить ситуацию?
– Нужны серьезные поправки в ряд законов, которые бы отрегулировали все нюансы в этой сфере, закрыли все щели и лазейки для строительных и управляющих компаний. Говорят, что рынок сам все отрегулирует. Неправда! Существуют сферы, особенно в части безопасности для граждан, в которых костлявая рука рынка как раз и доводит до трагедий и которые государству нельзя выпускать из-под своего контроля.
– Недавно адвокат Джохар Утебеков предложил прибегнуть “к обязательному страхованию гражданско-правовой ответственности всех владельцев мест большого скопления людей… Давайте переложим это на страховые компании – пусть они контролируют работу предпринимателей”.
– Страховать можно только события, отвечающие признакам вероятности и случайности. А за события от разгильдяйства, корысти и тупости нужно карать. Хотя в целом идея сильная.
Но тогда можно и полицию распустить, обязав застраховаться каждого гражданина по категории “ущерб от преступлений”.
А рядовые жильцы, представляющие разные жилые комплексы в разных районах города, даже если соберутся в группу, вряд ли сумеют победить в судах “дядю Васю”. Юридически это почти невероятно.
Алматы