Подобное вялое течение жилищной реформы имеет как объективные причины (в мире пандемия), так и субъективные – чиновники оказались не способны оперативно исправлять свои ошибки и упущения, а также своевременно вмешаться в процесс.
Мы писали об этом много и часто – повторять не имеет смысла, нас же заинтересовала необъяснимая популярность среди собственников такой формы управления, как простое товарищество. Пока у нас только одна версия происходящего – в этих жилых домах общие собрания проводились под патронажем председателей кооперативов, которые “поставили” доверенными лицами в ПТ своих доверенных людей, и те, с одобрения собственников или неизвестно как, заключили договор, передав управление тем же КСК.
Нами неоднократно говорилось, что нет беды, если собственники решили оставить всё, как было, когда их устраивают порядки и расценки в прежнем кооперативе. Другое дело, когда владельцев недвижимости запугивают мнимыми трудностями и сознательно вводят в заблуждение, чтобы сохранить власть в доме и продолжать вытягивать из людей деньги. Как оказалось, простое товарищество – самая подходящая форма управления для разного рода неблаговидных дел.
Прежде чем перейти к темной стороне дружбы по расчету, несколько слов о появлении подобной формы управления в нынешней редакции Закона “О жилищных отношениях”. Во-первых, управлять содержанием общедомового имущества сообща, не регистрируя у себя в доме никаких кооперативов и даже не платя ежемесячных сборов, можно было и раньше. Желающие ограничивались только дозволенным законодательством количеством квартир – в первой редакции их должно было быть не более 4. Как рассуждали тогда представители власти – люди живут в доме давно, хорошо друг друга знают и могут не скидываться каждый месяц: сломался вентиль – сбросились, пригласили сантехника и заменили. Нужно помыть полы в подъезде – составили график дежурств квартир, и чисто. Кто-то из соседей хорошо разбирается в электрике – вот вам и электрик, нужно навести порядок после зимы – все вышли на субботник. Иными словами, личные отношения и знание о способностях соседа позволяют содержать дом в порядке и не городить огород с государственной регистрацией юридического лица.
Затем народу показалось ограничение 4 квартирами чрезмерным, собственники стали просить увеличить число до 12, тем более что по стране старых двухэтажек на 2–3 подъезда было полно, вот и внесли чиновники изменения в закон.
Ограничение в 12 квартир действовало до принятия последних революционных поправок, неожиданно для всех и по непонятной причине чиновники решили от него отказаться, и теперь простые товарищества могут быть созданы в домах, где хоть 100 и хоть 200 квартир.
Телега без колес
Теперь о том, почему нас настораживает подобная беспечность чиновников. Прежде всего, невозможность реально исполнить требования закона, предусмотренные для простых товариществ, при большом количестве квартир. Давайте посмотрим, как это будет, а точнее, не будет работать на примере дома на 86 квартир.
Итак, у нас с вами 86 собственников, две трети из которых должны проголосовать за простое товарищество. Смотрим, кто из них проживает в доме: в нашем примере в 1-м подъезде на 2-м этаже мы насчитаем двоих, на 3-м – одного владельца, на 4-м еще 2, и на 5-м – одного, 1-й этаж – нежилой, из 5 хозяев квадратных метров реально отыскать только двоих, большая часть помещений пустует – квартплата не производится. Аналогичная ситуация в остальных 5 подъездах. Проведя банальные арифметические действия, две трети, или 57 собственников, мы никак не получаем. Отсюда вопрос первый – насколько законно было получено квалифицированное большинство в тех домах, которые сейчас заявили о выборе у себя простого товарищества, повторю, их сегодня в 4 раза больше, чем ОСИ?
Идем дальше, закон требует, чтобы все собственники подписали договор о доверительном управлении, логично спросить – где искать недостающих и неизвестно где проживающих владельцев недвижимости?
Правильно, искать можно – найти нельзя, поэтому еще один пункт условий Закона “О жилищных отношениях” (ст. 43-1) при нынешнем раскладе исполнить, скажем мягко, крайне сложно.
Но и это всё бы ничего, если бы не деньги – доверенное лицо, которое должны избрать собственники, должно будет показать в банке доверенности от всех собственников для открытия счетов. Банки – организации серьезные, шутить там не любят и за красивые глазки никому никаких счетов не открывают, значит, доверенному товарищу будет отказано. Ну а если ежемесячные взносы официально через банк получить нельзя, то тогда остается обход квартир и наличный расчет.
Хорошо, давайте уступим чиновникам и предположим, что две трети проживают в доме и будут передавать деньги из рук в руки их доверенному, тогда возникает вопрос – сколько дней и с каким успехом он будет их собирать, а как затем ему отчитываться о расходах? Но мы же помним картинку дружбы соседей в маленьких домах, где один сосед чинит проводку, другой вентиль может заменить, а на ремонт подъезда и скинуться не грех. Даже интересно посмотреть, как это может происходить в доме на 200 квартир.
Думаю, с утопичностью данной модели управления для домов с большим числом квартир всё очевидно. Тогда возникает вопрос – а кому это было нужно и выгодно – снимать ограничение для простых товариществ? Ответ лежит на поверхности – руководителям КСК, которые не хотели и не хотят терять контроль над процессом передачи власти и денег в жилых домах. Неясно только, зачем чиновникам играть на их стороне – неужели до сих пор они не поняли, что сфера ЖКХ взрывоопасна и несет в себе риски?
Им всё на пользу
Предположу, что простые товарищества лоббисты управдомов решили использовать для сохранения власти в подконтрольных КСК домах с самого начала, когда только шли обсуждения проекта поправок в рабочих группах. Чиновниками эти ребята почему-то не воспринимаются всерьез, вероятно, они не видят в ЖКХ больших барышей для серьезного бизнеса, поэтому их вредные для собственников предложения вошли в нынешнюю редакцию Закона “О жилищных отношениях”.
Перечислю те, где алчные кооператоры особенно наследили: совет дома может сам менять форму управления в доме, выбирать управляющую компанию, и даже передать управление банковскими счетами выбранной ими управляющей компании.
Стыдливая оговорка, что совет дома может получить подобные широкие полномочия по решению общего собрания собственников, извините, не работает, – слишком хорошо известно, как эти одобрительные протоколы появляются на свет. Иными словами, вы и знать не будете, как управление домом вместе с вашими деньгами вернется к прежнему председателю КСК, поменявшему вывеску кооператива на управляющую компанию.
К слову, проверить реальные доходы и расходы этих дельцов у вас не получится, так как управляющая компания, в отличие от ОСИ или ПТ, не обязана предоставлять вам выписку о движении средств по своему банковскому счету.
Но мы несколько отошли от сегодняшней темы. Думаю, к этому стоит подробнее вернуться в следующих номерах, а сейчас о том, как оплошности с простым товариществом работают на КСК. Нельзя найти всех собственников – значит нельзя открыть свои банковские счета, следовательно, нужно передать управление и использовать для перечисления ежемесячных взносов банковские счета КСК. Откуда ушли – туда и пришли, всё остается прежним. Назовите меня министром: председатели КСК снова рвутся к власти
Мы, конечно, существенно ужали процесс манипулирования собственниками со стороны агентов влияния председателя кооператива, но сегодня в домах с большим числом квартир итог будет ровно таким. Простое товарищество при нынешних условиях деятельности, оговоренных в ст. 43-1 Закона “О жилищных отношениях”, – ловушка для собственников. В доме 12 и меньше квартир – можно и подружить, можно собрать доверенности на открытие счетов в банке, или скидываться время от времени на какие-то работы.
Всё остальное – от лоббистов интересов председателей кооперативов, и реальность – тому подтверждение: число созданных простых товариществ сегодня в 4 с лишним раза больше, чем зарегистрированных ОСИ.
Очевидно, нужно вносить изменения в закон, очевидно также, что до тех пор, пока этого не случилось, собственникам придется быть повнимательнее с данайцами, убеждающими их выбрать простое товарищество как форму управления в их доме. К слову, если вы уже угодили в простое товарищество, и вас развели с КСК, то никто и ничто не мешает вам отыграть всё назад. Возможны разные варианты: отменить решение о передаче управления КСК; изменить выбор формы управления на ОСИ (объединение собственников имущества) и, соответственно, отменить решение о передаче управления КСК. Делается это через процедуру голосования на общем собрании собственников. Одним словом, ничего незыблемого нет, закон не ограничивает собственников сроками, скажем, изменить форму управления можно только через год, – нет, всё можно исправить, не дожидаясь каких-то календарных дат.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”
Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
АЛМАТЫ