Когда собственники подняли скандал, местные застройщики предъявили им документы о выкупе земельных участков в собственность. Те удивились: в свое время они подавали документы в государственные органы на регистрацию своих прав собственников на ту же местность. Куда исчезла запись в кадастре и кто ее вымарал, сейчас с этим разбираются активисты и пресса, но сама эта ситуация поучительна – не потрудитесь вовремя зарегистрировать права вашего дома на земельный участок, знайте, у вас в палисаднике выстроят дом в 20 этажей.
В каждом отдельном случае
С ходу заявить о своих правах не получится – первым делом необходимо получить сведения из КСК, если вы из него еще не вышли. Важно знать, что земельные участки вокруг домов никогда не принадлежали кооперативам либо другим обслуживающим организациям. И раньше, и сейчас, после включения поправок в жилищное законодательство, земля “принадлежит” объекту кондоминиума, коим и является отдельно стоящий многоквартирный жилой дом.
Мы ранее подробно разбирались с понятием “объект кондоминиума”, поэтому сейчас надолго останавливаться не станем, просто поясним: ваш дом остается просто домом до тех пор, пока вы вместе с другими собственниками не зарегистрируете свои права собственности на этот объект, тогда ваша многоэтажка из обычного дома становится объектом кондоминиума. Не прошли регистрацию объекта кондоминиума – не обижайтесь, ваша многоэтажка – только многоэтажка, которая не может обладать правом собственности на земельный участок вокруг дома. Возмущайтесь – не возмущайтесь, но таковы порядки.
По аналогии с общедомовым имуществом в доме, каждый отдельный собственник “владеет” куском земли чисто номинально: он не может его продать, завещать, подарить или сдать в аренду. Иными словами, вы и ваши соседи владеют им сообща: без вашего соизволения там не может появиться ни гараж, ни амбар, ни детская площадка – эти вопросы решаются на общем собрании большинством голосов. Соответственно, ни одна частная или государственная организация не имеют право там построить даже паркинг для велосипедов. К слову, вы вместе со своими соседями, будучи собственниками, имеете право сдать этим господам земельный участок в аренду и получать за это деньги, но сами они никакими правами не обладают, если только – правильно! – вы успели зарегистрировать свои права на земельный участок. В противном случае земля принадлежит государству, и кому и что там передадут чиновники, узнай потом.
Для полноты картины мы всё же приведем цитату из Закона “О жилищных отношениях”:
“11) объект кондоминиума – единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок (статья 2)”.
Теперь вернемся к запросу из КСК: все документы на дом, включая кадастровый номер участка, и план земельного участка хранятся в кооперативе. Поэтому вам необходимо получить их копию, чтобы иметь четкое представление о границах земельного участка, относящегося к вашему дому. Иными словами, вам необходимо понять – что именно будете регистрировать.
Вас могут неприятно удивить отсутствием, к примеру, плана земельного участка, так как управдомы предпочитали не регистрировать входящие в кооператив дома в качестве объектов кондоминиума. Подобным образом они пытались уйти от исполнения требований законодательства, ссылаясь на то, что, мол, они написаны для объектов кондоминиума, а у нас таких нет, наша хата с краю – ничего не знаю. Поэтому нужно быть готовыми к тому, что ваш путь может стать длиннее из-за таких пройдох. Одним словом, берите то, что имеется, отказывают, тянут время, – тоже не беда.
Вторым и, по сути, главным источником сведений является местное управление по земельным отношениям.
Берете документы, подтверждающие ваши права собственника на квартиру в этом доме, и запрашиваете копии правоустанавливающих документов на земельный участок, относящийся к вашей многоэтажке.
Делается это сейчас через портал egov.kz, но никто не запрещает и нарочной, то есть личной подачи заявления в канцелярию управления. Получив документы, вы сможете на месте понять, какие участки вокруг дома вошли в план, какие нет, возможно, на этом этапе за вашим домом числится только земельный участок под домом.
В последнем случае придется разбираться: кому отошла земля вокруг многоэтажки, и на этот вопрос вам смогут ответить там же, в управлении. Существует документ, называемый земельно-кадастровый план, в нем содержатся все ответы на эти и другие вопросы. Если вы купили квартиру в новой многоэтажке, то будьте готовы к тому, что земля вокруг вашего дома принадлежит частной компании, которая выкупила у государства “кусок” земли для строительства всего великолепия из жилых домов и инфраструктуры. При таком раскладе к вашему дому гарантированно отойдет участок под домом, а с остальным придется разбираться в каждом отдельном случае.
Камни под водой
Покажем, откуда можно ждать подвоха, вроде бы выполнив требование о регистрации объекта кондоминиума, в состав которого входит и земля. В нынешней редакции Закона “О жилищных отношениях” упрощен порядок регистрации объекта кондоминиума: договорились с соседкой, пошли со своими документами на квартиру в ЦОН и зарегистрировали объект кондоминиума для себя и всех остальных собственников. Подвох в том, что при подобной форме регистрации к вашему объекту кондоминиума отойдет только земельный участок под домом, земля вокруг, скажем так, повиснет в воздухе. Благодаря чему застройщики имеют право лезть на чужую территорию и как их надо останавливать
Если вы купили недвижимость в новой многоэтажке, то здесь о регистрации объекта кондоминиума вместе с земельным участком должен был позаботиться заказчик (застройщик) строительства еще до начала продажи в нем квартир и прочих радостей. Повторюсь, наверняка к кондоминиуму отойдет земля под домом, грубо говоря, вы за нее заплатили, купив квартиру или нежилое помещение. Придомовой участок – большой вопрос, спрашивайте у застройщика.
К слову, как только вы вместе с соседями примете решение на общем собрании о создании ОСИ или простого товарищества, застройщик обязан будет вам передать соответствующий документ о регистрации объекта кондоминиума с землей под ним.
Но вернемся к жилым домам, которые давно и славно себе существуют – собственники недвижимости в них смогут зарегистрировать придомовой земельный участок на свой дом, читай – объект по решению общего собрания. Проголосовали за регистрацию права общей собственности на землю рядом, – двое соседей отравляются в местный исполнительный орган, подают заявление и прилагают к нему протокол общего собрания.
Понятно, что этими двумя могут быть председатель ОСИ и член совета дома, либо члены совета дома, одним словом, выбор может быть любым, но правом подачи заявления их нужно наделить, проголосовав на собрании. Их ФИО также должны быть отражены в протоколе общего собрания.
Пока мы не располагаем информацией, были или нет сложности с регистрацией придомового земельного участка у новых структур ОСИ и ПТ (простое товарищество), слишком малое число из них отпочковалось от КСК.
Известно, что на первом этапе ЦОНы оказались не готовы к упрощенному варианту регистрации объекта кондоминиума: собственники жаловались, что у них отказывались принимать заявления, сотрудники знать не знали об изменениях в жилищном законодательстве, не было новых форм для упрощенной процедуры. Кураторы реформы тогда отчитались, что ликбез в масштабах всей страны был проведен, формы адаптированы и все желающие могут пройти упрощенную процедуру. Стоит это делать или нет, решать вам с учетом новых знаний о камнях и водах. Повторюсь, ничейной земли не бывает – она обязательно кому-то принадлежит, и очень хорошо, когда никто не посмеет строить дом у вас в палисаднике.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”
АЛМАТЫ