Потому решено было остаться и разобраться: а можно ли оформить “развод” с управляющей компанией, навязанной застройщиком при покупке недвижимости.
Если в двух словах, то претензии автора письма сводятся к простым вещам: обязанности управляющая компания не исполняет, претензии их игнорирует, ну и, ясно дело, непонятно куда уходят деньги. Отсюда и главный вопрос собственника: “Как отказаться от их услуг и не платить”. Ответ пришел сразу – расторгнуть договор, но его очевидность настораживала: не будут вот так люди писать в редакцию, если все лежит на поверхности, не все здесь так просто.
Чтобы разобраться с этим чудом-юдом китом, стала я опрашивать своих коллег, друзей, знакомых и доступных, одним словом, всех тех, кто не так давно приобрел квартиры в новостройках. Вопросов было несколько: первый – заключал ли он договор с управляющей компанией на управление их домом, или, выражаясь юридически, объектом кондоминиума. Все опрошенные хором признали, что ничего такого не делали – купили квартиру и всё: “компания уже была”. То есть и выбора у них не было, резюмировала я, да и откуда ему быть, если все они, по словам моих респондентов, “дочки” их застройщиков. Значит, либо мы имеем дело с беспределом застройщиков, либо у них есть какая-то лазейка в законодательстве, раз вот так, не прячась, навязывают дольщикам своих “дочерей”. И нашелся этот любопытный ход в их профильном Законе “О долевом участии в жилищном строительстве”.
Чего гарантируем?
В этом месте хочу привлечь ваше внимание: в сентябре вступит в силу новый вариант данного закона, в нем учтен опыт ошибок трудных, изменения коснулись многого, если не всего, что имеет отношение к долевому строительству. Если хотите знать подробности, полюбопытствуйте в информационно-правовой системе “Адилет” на сайте министерства юстиции РК (adilet.zan.kz). Сейчас действует прежний, и в нем имеется одна особенность: застройщик обязан указывать в договоре гарантийный срок эксплуатации здания (пункт 2 статьи 9). Лучше, чем в статье 1, не скажешь, потому приведу определение целиком: “3) гарантийный срок – время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации объекта строительства (жилого здания) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве”. Вот именно поэтому застройщики хором обзавелись собственными управляющими компаниями. Они, конечно, своего не упустили и неплохо на этом зарабатывают, но обязательство по гарантийному сроку эксплуатации здания с них никто не снимал. Что, согласитесь, для нас хорошо. Тем более что статья 17 позволяет дольщику после подписания им акта приемки своей доли и обнаружившему недоделки и прочие безобразия требовать их устранения за счет застройщика.
Однако продолжаем искать подводные камни. Согласно статье 12 этой же версии закона: “п. 5. Обязательства (по договору) застройщика считаются исполненными по истечении гарантийного срока и после выполнения им обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве”. Сам срок не должен быть менее двух лет, а вот верхний предел строго не ограничен. Гражданский кодекс (статья 665) говорит нам о десяти, правда, оговаривается, “если иное не предусмотрено договором”. Именно поэтому просто так расторгнуть договор с управляющей компанией и не получится. Любит наш застройщик ссылаться на то, что без своей управляющей компании ничего такого он гарантировать не может.
Просто непросто…
Просто непросто, но говорить о том, что договор с управляющей компанией расторгнуть будет невозможно, не станем. Повозиться придется в любом случае. Но для начала его нужно заключить, напомню, что всё вышеперечисленное в статье касалось застройщиков, Закона о долевом строительстве и договора, который заключает дольщик при покупке доли, то есть квартиры в строящемся доме. И прямого отношения к управлению жильем после окончания строительства не имеет. В этом случае правила игры устанавливает уже другой Закон “О жилищных отношениях”. Типовая форма договора управления объекта кондоминиума утверждена приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 242. Найти ее можно в той самой информационно-правовой базе “Адилет”, о которой речь шла выше, рекомендую ознакомиться, ваше сознание в области защиты прав существенно расширится, поверьте.
Позволю себе еще раз обратить ваше внимание, запомните, неважно, какая форма управления в вашем доме – КСК или управляющая компания, в любом случае все права, обязанности и алгоритм принятия решений подчиняется этому закону. Так вот, без одобрения общего собрания собственников ничего не получится. Если управляющая компания достала большинство собственников, успех гарантирован, если вас набралось несколько человек, то блицкрик не выйдет. Смена управляющей компании либо переход на другую форму управления (к примеру, КСК) – вопросы исключительной компетенции общего собрания собственников квартир. Один из вариантов ухода, правда, из вороватого КСК, описан в статье “Ты кто такая?!” (“КАРАВАН”, № 42 от 6 ноября 2015 г.) но он может быть использован и для управляющей компании.
Мне известны случаи, когда, навалившись всем скопом, владельцы жилья изгоняли управляющую компанию, были случаи, когда серьезность ситуации трезвила фирмачей от ЖКХ, и они живенько приводили все в порядок, рассказывали мне и о снижении тарифа на содержание общего имущества.
Так что ситуация небезнадежна, всего можно добиться, но постараться придется, просто так никто ничего вам/нам не отдаст.
Если же вас меньшинство, то и здесь есть варианты заставить управляющую компанию выполнять свои обязательства. В своем письме автор пожаловался нам на то, что все их обращения в разные инстанции не произвели эффекта. Но если расторгнуть договор с управляющей компанией по указанным ранее причинам вы не сможете, то единственным и, поверьте, результативным способом воздействия на них будет подача иска в суд. Там никто миндальничать с ними не будет.
Алматы