Это не означает, что они плохо с ним справляются, просто за каждой малостью им приходится куда-то обращаться: нужная информация порою наличествует, а вот как эти нормы перенести в жизнь, тут закавыка. Реформаторы ЖКХ почему-то решили, что обучение избранных собственниками руководителей должно быть платным, вот и крутятся теперь избранники, как могут. Мы мимо проблем никогда не проходим, поэтому сегодня говорим о начале начал – о деньгах.
Прежде всего, обращаем ваше внимание, что алгоритм действий, о котором пойдет речь, и нормативные документы, из которых он вытекает, являются обязательными как для ОСИ (объединения собственников имущества), так и для ПТ (простого товарищества).
Итак, действие первое. Председатель, получив свидетельство о регистрации ОСИ, или доверенное лицо простого товарищества после его регистрации в местном управлении жилищной политики собирает совет дома и отправляется составлять “Инвентарный перечень общего имущества объекта кондоминиума”. Это типовой документ, он оформлен в виде Приложения к нормативному приказу “Об утверждении Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума”. Представляет он собой длиннющий список всего, из чего только может состоять жилой многоквартирный дом. Помимо общих характеристик: дата постройки, размеры площади чердака и подвала, количество этажей и подъездов и так далее – перечень включает сведения о дате последнего капитального ремонта, материалах, из которых изготовлены стены, трубы, и тому подобное. Какой тип отопления: центральное или иное, водоснабжение, какими приборами оснащены системы и т. д. Одним словом, это детальное описание конструкции дома и всего того, что в нем имеется.
Председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ вместе с членами совета дома обходят метр за метром всей этой красоты и делают отметки в соответствующих графах. Что касается размеров площади чердака, подвала, кровли и тому подобное, то их, конечно, на кураже можно и рулеткой перемерить, но обычно эти сведения содержатся в плане дома, и они, соответственно, переносятся в Инвентарный перечень. По окончании изыскательных работ каждый член вышеназванной комиссии подписывает документ. К слову, аналогичный Инвентарный перечень должен быть передан прежней властью из КСК их избранным собственниками преемникам при передаче технической документации.
Действие второе. Оно вытекает из первого и при известной сноровке может быть совмещено. Речь идет о составлении Акта осмотра объекта кондоминиума, ранее он был больше известен как дефектный акт, в миру его и сейчас обычно так называют.
Здесь уже требуется оценка состояния общедомового имущества, поэтому председатель ОСИ/ доверенное лицо ПТ издает приказ о формировании комиссии для составления Акта осмотра, куда помимо себя включает членов совета дома и специалистов. Чаще всего это представители сервисной организации, с которой либо уже заключен, либо планируется заключить договор. Правда, никаких норм на их счет нет, и вы вольны поступать по своему усмотрению.
Акт осмотра объекта также является типовым документом, то есть обязательным для всех, найти его можно в том же нормативном приказе, как Приложение № 2. Вас может смутить несколько сведений, которые необходимо в него включить: “Стоимость восстановительная здания” и “Балансовая стоимость”. Эти цифры мы предлагаем вам узнать в местном акимате, к слову, стоимость восстановительная здания – это не размер стоимости капитального ремонта, случись что, а стоимость строительства подобного жилого дома в современных условиях и при современных расценках.
Все фамилии и должности членов комиссии из приказа в обязательном порядке прописываются в акте, а затем он ими подписывается.
Кстати, если кто-то будет против данных оценок технического состояния дома, то он должен написать на месте своей подписи: “подписывать отказываюсь, так как не согласен….”, – и далее пишет причину своего несогласия. Мы себе можем легко представить ситуацию, когда, скажем, представитель сервисной компании настаивает на полной замене некоего элемента, а член совета дома говорит, что достаточно будет там только вентиль заменить, ну или наоборот. Вот свое мнение любой член комиссии имеет законное право оставить в акте осмотра, о нем должно быть сообщено собственникам во время общего собрания, когда им будет предложено проголосовать за годовую смету расходов. Но мы сейчас вам предложили в качестве примера радикальную ситуацию, когда конфликт и коса на камень. Для обычных рабочих моментов в типовой форме акта отведено специальное место в конце документа: “Выводы и предложения”.
К перечню общедомового имущества, помимо не вызывающих споры у собственников стен и инженерных систем, справедливо отнесены и лифты, и тротуары с отмостками вокруг дома, и площадки контейнерные для сбора мусора.
Комиссия оценивает техническое состояние объектов из перечня, о чем делает отметки в соответствующем столбце, и рядом указывает наименование выявленного дефекта. Если его нет, то и пишут “нет”, а состояния, как известно, бывают “хорошее”, “удовлетворительное” и “неудовлетворительное”. Ну и здесь же, в столбцах по соседству, прописывается вид необходимых работ, единицы измерения и количество. Обойдя весь дом от начала и до конца, сверху донизу, и описав его состояние в акте, члены комиссии должны прийти к выводу: требуется или нет ремонт и какой. Вот как об этом написано в типовой форме:
“1.1 Здание находится в удовлетворительном состоянии и нуждается только в текущем ремонте.
“2.2 Здание требует капитального ремонта”.
Остается только членам комиссии нужное подчеркнуть. Повторю, что Инвентарный перечень и Акт осмотра председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ должны составить сразу же, как только закончили все формальности с государством. Любой собственник, независимо от формы управления домом, имеет право ознакомиться с этими документами и снять с них копии.
А вот теперь только деньги
Ну и мы подошли к последнему, третьему, действию, после которого председатель ОСИ/доверенное лицо вместе с советом дома имеют право созывать народ на общее собрание и голосовать за размеры расходов. Речь идет о годовой смете расходов, из нее по специальной формуле вычисляется размер ежемесячного платежа в расчете на 1 квадратный метр. Как сэкономить на платежах ОСИ
Но прежде нам необходимо разделить 2 составные части из годовой сметы. Первая – это расходы на содержание административного аппарата, его заработная плата, налоги государству, содержание офиса и канцтовары, а также вся банковская байга. Мы очень подробно разбирали тему экономии на данных видах расходов, посмотреть материал можно на нашем сайте caravan.kz (“КАРАВАН” от 15 октября 2021 года). Поэтому подскажите об этом своим избранникам или сами на собрании поставьте вопрос – зачем же платить лишнее? Но в годовой смете при любом раскладе вы и ваши соседи должны увидеть размер заработной платы вашего руководства, бухгалтера (если вдруг он намерен его нанимать) или размер стоимости услуг бухгалтерской компании, налоги и тому подобное. Одним словом, всё должно быть четко и прозрачно, лучше, если вы заранее, еще до собрания, попросите совет дома ознакомить вас с предлагаемой сметой.
Но мы с вами убежали вперед, давайте вернемся к тому месту, откуда ушли.
Итак, в годовой смете вы должны увидеть 2 части: первую – административную, и вторую – содержание общедомового имущества, а это и есть не что иное, как акт осмотра, где перечислены дефекты и виды работ по ним, плюс текущие дела.
Здесь снова вас вынуждены отослать на наш сайт caravan.kz, где в “КАРАВАНЕ” уже от 22 октября 2021 года мы разбирали способы экономии по данному типу платежей, поскольку, помимо необходимости устранять дефекты, существуют: уборка территории, аварийная сервисная организация и так далее. Поэтому вторая часть годовой сметы будет включать как абонентскую ежемесячную плату сервисным организациям, так и наем необходимых специалистов для выполнения работ. Стоимость их услуг и материалов будет поделена либо на 12 месяцев, либо на тот срок, в который нужно срочно уложиться во избежание аварий. Последнее, скажем сразу, возможно только в переходный период, когда дом был получен от КСК в негативном состоянии, работы не велись, и собственники, по сути, вынуждены гасить пожар, а не заниматься плановым ремонтом, потом подобных ситуаций не должно быть.
Нормативные документы обязывают проводить осмотр состояния дома дважды в год. Что касается капитального ремонта, для его проведения составляется отдельная смета расходов, где указываются перечень работ и материалов и их стоимость. Напомню, что решение о необходимости проведения капитального ремонта должна принять комиссия, о чем сделать отметку в акте осмотра.
Прежде чем перейти к финалу, необходимо сказать об особенности простого товарищества, к примеру, по Закону “О жилищных отношениях” они имеют право скидываться не деньгами, а трудовым вкладом, но в остальном правила игры те же самые.
Арифметика важна
После того, как годовая смета расходов на содержание общедомового имущества составлена, председатель ОСИ / доверенное лицо ПТ достает калькулятор и начинает считать: (расходы на административный аппарат) + (расходы на выполнение работ по акту осмотра + обычные текущие работы) (/) (полезная площадь дома) (х) (12 месяцев). Знак (/) означает делить, (х) – умножать. Это специальная и обязательная формула подсчета, утвержденная правительством.
Никакой самодеятельности и цифр на глазок, мол, у нас было столько – столько и оставим. Только исполнение алгоритма действий и подсчет по формулам.
Обязывает к этому нормативный документ “Об утверждении Методики расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методики расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” (приказ и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 166).
Второй нормативный документ, где прописан алгоритм действий, мы называли выше. Ну а разницу между текущим и капитальным ремонтом устанавливает другой нормативный документ “СН РК 1.04-26-2011 “Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий” (с изменениями и дополнениями по состоянию на 25.05.2021 г.)”.
Ну и финишируем: как только ваш избранник закончит подсчеты, он должен передать совету дома годовую смету расходов вместе с рассчитанным им размером ежемесячного платежа на содержание общедомового имущества за 1 квадратный метр.
Закон не запрещает полемику между членами совета дома и председателем ОСИ / доверенным лицом ПТ относительно полученных им результатов, к чему они придут – не знаю, но в итоге совет дома обязан развесить объявления о созыве общего собрания для утверждения годовой сметы расходов и размера ежемесячного платежа. Если вдруг, паче чаяния, нужно еще и срочно ремонтировать крышу или водопровод, то в повестку должен быть включен и этот вопрос. Повторю, со всеми готовыми и исходными документами вы имеете право знакомиться и до дня общего собрания, и во время него.
Законодательство по теме:
1. Закон РК “О жилищных отношениях”
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
5. Типовой устав объединения собственников имущества
6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума
Алматы