Имею право
Сразу оговорюсь, что во время поисков добродетельных КСК я анализировала в первую очередь отчеты на расходы по содержанию общедомового имущества, выложенные на сайте одной из общественных организаций, и своевременность их подачи.
Так вот, в ряде из них меня привлекла статья доходов “Поступления от ТОО (кабельное телевидение) на содержание крыши”. Сами понимаете, называть организацию не имею права из-за угрозы обвинения в размещении скрытой рекламы. Сумма была указана в отчете не гигантская, но вполне приличная для небольшой пятиэтажки, на круг за год выходило более двух десятков тысяч тенге. Учитывая, сколько антенн понатыкано у нас на каждой крыше, набежать может приличная копейка, которая наши с вами тенге сбережет. Но ведь сдавать в аренду можно не только крышу, но и стены, помещения в подвале. Потому решила повнимательнее присмотреться к золотнику под названием “Общее имущество ограниченного пользования” (ОИОП).
Берем на карандаш
Если у вас в доме правление КСК ничего такого не делало, то самое время его подтолкнуть (статья 34 Закона “О жилищных отношениях”). Первое, что им надлежит сделать, это создать комиссию из руководителя кооператива, двух сотрудников (при наличии это могут быть электрик, инженер, техник – не важно) и не менее пяти представителей собственников квартир. Их задача на этом этапе: определить перечень общего имущества ограниченного пользования (ОИОП) вашего дома и стоимость аренды.
Для начала на основании технического паспорта здания изготавливаются чертежи, планы помещений и объектов ОИОП. Какие части туда могут войти? Чердачные, цокольные, подвальные и полуподвальные помещения; земельный участок, здания и сооружения, находящиеся на нем, а также разного рода конструктивные элементы (крыша, стены и т. д.). Последние, как вы понимаете, сдают в аренду для размещения антенн и рекламы. После того как комиссия определится со списком, чертежами и, главное, площадью объектов, вопрос об утверждении перечня выносится на голосование общего собрания собственников квартир. Потому как никто без нашего согласия не имеет права чем-либо распоряжаться (Закон “О жилищных отношениях”).
Естественно, что строго в соответствии с этим законом председатель вашего КСК за десять дней до проведения собрания разместит на подъездах объявление с указанием даты, времени, повестки. И предоставит возможность ознакомиться с перечнем и прочими документами всем желающим владельцам жилплощади в этом доме. Не стоит и говорить, что сам предлагаемый список будет подписан каждым членом комиссии и скреплен круглой печатью КСК. В час икс, если собравшихся будет меньше двух третей от общего числа собственников, пришедшие составляют протокол об отсутствии кворума, назначают даты проведения письменного опроса и избирают счетную комиссию. Она будет проводить письменный опрос, затем считать количество голосов (за – против – воздержался) и подписывать соответствующий протокол. Когда перечень и стоимость аренды собственниками утверждены, правление в лице председателя имеет право заключать договоры аренды.
Кому сдадим
Все случаи и законодательные нормы распространяются как на кооперативы собственников квартир (КСК), так и на управляющие компании (статья 42 Закона “О жилищных отношениях”). Никто для них отдельного закона не писал, просто вместо председателя КСК и правления там фигурируют руководство и сотрудники управляющей компании. Но функции и, главное, обязательства перед собственниками – те же самые.
Так кто может арендовать помещения либо объекты общего имущества ограниченного пользования? Прежде всего – сами собственники. Причем не важно, проживают они лично в квартире этого дома или нет (пункт 3 статьи 34). Делают они это на условиях и по той же цене, за которые проголосовали собственники. К слову, собрание может принять решение о нескольких вариантах сдачи в аренду общедомового имущества для различных категорий арендаторов. Скажем, часть земельного участка под гараж инвалиду II группы, ветеранам Великой Отечественной войны или многодетной семье сдать бесплатно, возложив на них только обязанность по уборке прилегающей к строению территории и оплату здесь дежурного освещения. Другим собственникам назначить некий тариф, который бы гасил вышеназванные расходы КСК плюс пять процентов от суммы на другие нужды. А для сторонних арендаторов эта сумма может быть, скажем, в два-три раза выше.
Ни сдать, ни взять
Имеется в домах такая часть общедомового имущества, которая не может быть включена в перечень “Общего имущества ограниченного пользования” в силу своих технических и функциональных характеристик. К ним относятся лестничные пролеты и площадки, лифты и лифтовые шахты, вентиляционные короба, коридоры, несущие конструкции, тротуары, детские площадки, подъездные дороги, трансформаторные будки и так далее. Признаюсь, когда я закончила знакомиться с этим перечнем, у меня возник вопрос: тогда каким образом АО “Казахтелеком” пробуравило нам в доме лестничные площадки и расположило над моей входной дверью свою коробку с оборудованием? Поступлений от сей организации за частичное разрушение общедомового имущества и аренды за размещение мне видеть в банковских выписках не приходилось. Возможно, я ошибаюсь, и господа из “Казахтелекома” меня поправят? В связи с тем, что данные изменения касаются не только автора рубрики, но еще тысяч владельцев квартир по всей республике, просим считать вышеназванные вопросы официальным запросом и ждем ответа, который обещаем непременно разместить в ближайших номерах.
Интересно также, почему в одних КСК компании кабельного телевидения платят денежки, а в других нет? Ждем и от них ответа: на каких условиях они размещают оборудование на крышах жилых домов? Хотелось бы также, чтобы к ним присоединились и операторы сотовой связи. Вопрос тот же: условия размещения оборудования на жилых зданиях и территориях, находящихся в частной либо общей собственности. Кто пришлет ответ первым – тот будет молодец. И мы его ответ разместим без купюр.
Что касается рекламных плакатов, размещенных на стенах жилых домов, то весь алгоритм действий для арендаторов аналогичный, и весь доход идет в кассу КСК. За исключением тех случаев, когда сдается часть фасада, куда в том числе попадают окна, балконы жильцов. Здесь уже компании напрямую договариваются с владельцами квартир о компенсации.
Куда деньги девать
Это самая приятная часть нашей истории о пользе общего имущества ограниченного пользования. Независимо от того, кто изъявит желание и какую часть данного имущества готовы будут взять в аренду, в любом случае обязательно заключение договора между КСК, управляющей компанией, и арендатором. Но прежде претендент должен обратиться в управляющий орган с заявлением. И уже общее собрание собственников выносит свое решение: сдавать ему в аренду на данных условиях и по такой цене или нет.
Деньги перечисляются на счет КСК либо управляющей компании и расходуются по усмотрению собственников квартир. Они могут быть направлены на ремонт кровли, проведение текущего ремонта, капитальный ремонт отопительной системы либо приобретение автоматического прибора учета тепла – законодательных ограничений здесь нет. Точно знаю: один рекламный плакат на доме уже много лет “кормит” своих хозяев, размер платы за аренду стены таков, что им нет надобности дополнительно собирать деньги на расходы по содержанию общего имущества.