Знаете, на что более всего мы получаем жалоб? Да, вы правы, на саботаж реформы председателями КСК, бездействие чиновников, а еще – на бесстыжий захват земли предпринимателями всех мастей. Кто-то из них ворует вчистую, присваивая себе участочек возле жилого дома, а кто-то, вполне легально начав строительство, “нечаянно” прихватывает метр-полтора государственной собственности, а то и часть земли у соседей.
В последнее время в Алматы вспыхнуло сразу несколько скандалов, когда малоизвестные фирмы пытались впихнуть свои строения под чужие окна. Жители города так и не поняли местные власти: точечная застройка запрещена или у некоторых еще имеются варианты?
Не меньшее недоумение вызывает размах некоторых легальных застройщиков, к примеру, в нашей сегодняшней истории размер котлована был увеличен за счет части тротуара, уличных фонарей и части проезжей части. Звучит, как каламбур, правда, местным жителям от этого несмешно. Ходить до центрального проспекта Абая и возвращаться домой они теперь могут только по этой самой оставшейся части проезжей части улицы Туркебаева, мыкаются с ними школьники – на пересечении с Мынбаева стоит популярная среди горожан гимназия, так что того и гляди, кого-нибудь собьют. Не знаю, куда жильцы соседних домов обращались до нас, мы же решили спросить с главных по надзору – управления градостроительного контроля города Алматы. Приводим ответ полностью.
“КАРАВАН”: Застройщик вырыл котлован с нарушениями, допустив обрушение проезжей части улицы, тротуар вместе со столбами уличного освещения им ликвидированы. Местные жители вынуждены ходить по дороге вместе с колясками, детьми, рискуя жизнью. Известно ли вам о данной ситуации?
Управление градостроительного контроля города Алматы. “Г. Алматы, Бостандыкский район, ул. Туркебаева, западная сторона между ул. Мынбаева и пр. Абая, строительно-монтажные работы по объекту “Строительство жилого комплекса с подземным паркингом”, расположенному по адресу: проспект Абая, 164, участок № 164, в Бостандыкском районе. Первый пусковой комплекс блоки 2-12” (без сметной документации и наружных инженерных сетей)” ведутся на основании уведомления о начале производства строительно-монтажных работ за № KZ52REA00196067 с 19 октября 2020 года, где заказчиком является ТОО “TEES”, подрядной организацией – ТОО “QAZAQ STROY Almaty”, проектной организацией – ТОО “QAZAQ PROJECT”, техническим надзором – ТОО “KazBuildExpert”. Ограждение установлено в соответствии с п. 6.3.8 СН РК 1.03-00-2011* г. “Строительное производство. Организации строительства предприятий, зданий и сооружений”. Лицо, осуществляющее строительство, до начала любых работ ограждает строительную площадку и опасные зоны работ за ее пределами в соответствии с требованиями нормативных документов”.
Даже не знаешь, что сказать, когда получаешь подобные ответы: вот знают они о ситуации или все данные из базы взяли и нам отправили? Умеют чиновники туману напустить.
Тем более что главные контролеры по строительству скромно обошли своим вниманием еще два наших вопроса: какие меры вы намерены предпринять и почему не ведется надзор за строительством госструктурами на должном уровне? Лихо, нечего сказать. Ну и нельзя не восхититься их умением передергивать: мы им – про котлован с нарушениями, а они нам – про забор по всем правилам. Ну не красавцы, а! Правда, мы и не с такими умельцами управлялись, так что начнем.
Нормы не против
Вы не поверите, но СНиП, на который ссылаются чиновники из управления градостроительного контроля Алматы, позволяет застройщикам залезать на чужую территорию. Правда, это делать они имеют право только с согласия их владельца: “6.3.2 В строительную площадку кроме земельного участка, соответствующего права на землю застройщика, при необходимости могут быть включены дополнительно территории других (в том числе соседних) земельных участков. В таких случаях застройщик до получения разрешения на строительство получает согласие владельцев дополнительных территорий на их использование или устанавливают необходимые сервитуты”. Иными словами, в нашей истории государство в лице управления должно было дать разрешение на использование территории тротуара и проезжей части. Видимо, этого сделано не было, а иначе – почему чиновники сами не написали об этом?
Ну а если разрешения от государства нет, значит, нарушение налицо, и государственные контролеры должны были выписать предписание застройщику, чтобы тот “всё вернул взад”, то есть сделал, как было.
Но ничего этого сделано, возможно, не было, всё стоит, как стояло, значит, контролеры либо плохо работают, либо что-то еще… Одним словом, конфуз какой-то получается, господа контролирующие, порядок все-таки надо навести, а то неудобно прямо.
Если вы столкнулись с аналогичной ситуацией, то важно выяснить, чья это земля – вашего дома (объекта кондоминиума) или государства. Если первое, то влезть на территорию имеют право только с вашего разрешения. При этом председатель, будь то КСК или ОСИ, не имеет права самолично распоряжаться общей землей, данное решение должно быть принято на общем собрании.
Не хотите позволять лезть на вашу территорию, не давайте разрешения – пусть строители ужимаются. Можно, к слову, и поторговаться, вы им разрешение – они вам ремонт кровли или еще чего важного.
Обращаю ваше внимание, сейчас мы говорим о земле под нужды строительства, типа забор поставить, а не застройку чужим домом вашей земли. Ну и с этой публикой ухо нужно держать востро, все расстояния и условия использования вашей земли должны быть обязательно обозначены в договоре. На слово самым честным и вежливым на вид людям верить нельзя – только подписанный документ. Если земля государственная, то клевать нужно управление градостроительного контроля вашего города.
СНиПы не за нас
Теперь вернемся к тротуарам и проезжей части. Мы нашли пункт, где регламентировано расстояние от фасада жилого дома до проезжей части, но написан он скорее в пользу бизнеса, а не людей. СНиП называется “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов”. Смотрим пункт: “11.6 …Расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки следует принимать не более 25 м. В случаях превышения указанного расстояния следует предусматривать на расстоянии не ближе 5 м от линии застройки полосу шириной 6 м, пригодную для проезда пожарных машин”. Ну и наконец о заборе и тротуаре из нашей истории.
Уважаемые господа чиновники, застройщик после вашего визита ничего не сделал: временного тротуара и козырька над ним как не было, так и нет. Это как-то надо решать…
Далее мы будем разбирать иную ситуацию, когда субъект либо внаглую присваивает чужую землю, либо легальный застройщик “нечаянно” прихватывает метр-полтора вашей или государственной земли. Специально для нежных душ бизнесменов, чиновников и им сочувствующих обращаю внимание, что данная ситуация не имеет отношения к героям предыдущей.
Кому метр, а кому – миллионы
Начнем вас удивлять. Допустим, некий застройщик ошибся в свою пользу и случайно прихватил 1 метр государственной земли, да что там 1 метр, пусть будет полметра. Предположим, длина возводимого им дома составляет 50 метров, а высота – 15 этажей. Проводим простое арифметическое действие: 50 сантиметров умножаем на длину дома 50 м и получаем количество квадратных метров, счастливо обрушившихся на голову застройщика. В нашем случае это 25 квадратных метров. А теперь умножаем на количество этажей, и – вуаля! – у нас уже 375 квадратных метров.
Средняя цена квадратного метра в таком доме и районе – более 300 тысяч тенге, но мы жадничать не будем и возьмем за основу 300 тысяч тенге, перемножив их на счастливые квадратные метры, получаем – 112 миллионов 500 тысяч тенге. Да, уважаемый читатель, такая малость, как 50 сантиметров прихваченной государственной земли, может озолотить ручку на 112 миллионов 500 тысяч тенге! Вас это может заботить как граждан, и в случае обнаружения бесстыжего поведения вы имеете право обратиться в прокуратуру. Стала известна схема по отъему земли у собственников для строительства у них под окнами жилых домов
Другой вариант – это ваша с соседями земля, жадина-застройщик “случайно” залез на вашу территорию, сильно извинялся, мол, да что там, ерунда какая – всего-то полметра, а вы теперь знаете цену этим сантиметрам. Кто-то может возразить: а если на этих сантиметрах нет самого дома? Это только означает, что деньги получены за счет балконов и лоджий, которые висят у вас над головой. Здесь два варианта: первый – по закону их метраж входит в состав общей площади с небольшим понижающим коэффициентом. Второй вариант – застройщик включил их метраж в состав общей площади без коэффициента.
Когда действуем?
Действуем всегда, когда ущемляются ваши интересы. Если застройщик залез на вашу территорию, то начинаем с мирной попытки вернуть его к узаконенным границам, отправив ему претензию с требованием исправить ситуацию.
Важно начинать действовать до того, как начали рыть котлован, первым сигналом для вас должно стать появление забора. Увидели забор, вызываем телевидение, газетчиков, одним словом, трубим во весь голос.
Параллельно пишем жалобу в управление градостроительного контроля, на имя акима, вашему депутату – задача поднять волну сопротивления. Поверьте, это часто помогает остановить нахала.
Не стоит бояться судов, подав иск, вы имеете право одновременно подать ходатайство на приостановление строительства. Для данной публики это худшее из зол – разбирательства в суде могут идти несколько лет, раз его действия незаконные, то придется как-то решать вопрос с судьями, а это дороже и опаснее. Если ваша ситуация позволяет, то, находясь в суде, вы можете предложить строителю мировое соглашение с приемлемыми для вас условиями. К слову, на отказ судьи удовлетворить ваше ходатайство о приостановке строительства, вы можете подать жалобу в вышестоящий суд. Ваша задача – показать противнику серьезность ваших намерений, ему должна прийти счастливая мысль, что с вами лучше договориться по-хорошему. Ну и никто не мешает вам предложить жадине-застройщику заплатить часть суммы от полученного им дохода с этих сантиметров, это может быть альтернативой возврату прихваченной земли.
Законодательство по теме:
АЛМАТЫ