Из доступных общественности пока они могут похвастаться только приказом министра индустрии и инфраструктурного развития “Об утверждении Методики расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”, а также “Методики расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Оговоримся сразу, что эти и ожидаемые от кураторов ЖКХ остальные нормативные документы крайне важны для собственников. Без них, например, до сих пор не понятна процедура ликвидации КСК и регистрации объединений собственников имущества (ОСИ). Хотя люди в галстуках и пиджаках говорят о том, что проблем нет, мол, можно хоть сейчас регистрировать ОСИ, было бы на то желание собственников, тем не менее вопросов остается много.
Не ясна до конца роль местных акиматов, нужно ли заново получать технический паспорт на жилой дом и что должно следовать первым: регистрация ОСИ или кондоминиума?
Поэтому за оптимизмом в столице наблюдаем, но пока не разделяем.
Стоит подождать типового договора
Сегодня мы разберем документ, который вот-вот вступит в действие, на момент написания статьи он был размещен только на сайте курирующего ведомства, но сомнений в его скорой легитимизации у нас нет. Название нами приведено в начале статьи, касается приказ двух методик: одна отвечает за механизм расчета ежемесячных платежей на расходы по управлению и содержанию общедомового имущества, а также включает в себя перечень работ и услуг, необходимых для жизнеобеспечения дома. Другая предназначена для местных властей, на которых законом возложена миссия исчисления минимального размера этих самых ежемесячных платежей.
Начнем с той, что будет использоваться председателями ОСИ или управляющими компаниями. Скажем сразу, что подобная методика существовала, а также действовала и раньше, точнее, действует и сейчас, пока ее обновленный вариант не вступил в силу. Повторим ее название, чтобы вы могли взять его на карандаш: “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”.
Поправки в Закон “О жилищных отношениях” поставили в прямую зависимость расчет затрат на управление и содержание общедомового имущества с этим нормативным документом. Ваш управдом не имеет права взять у себя из головы и установить вам нужный ему размер ежемесячных платежей. Такого права у него и раньше не было, но только мало кто об этом знал, прямой ссылки на методику расчета в законе не было, вот и мухлевали председатели КСК с этим делом как хотели. Теперь, как вы понимаете, им это делать будет сложнее.
Итак, на какие цели и сколько государство предлагает собственникам платить.
В первую очередь смотрим на соотношение: “При утверждении сметы расходов собственники квартир, нежилых помещений учитывают базовую долю затрат на мероприятия в структуре расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума:
1) на управление объекта кондоминиума – 30%;
2) на содержание общего имущества объекта кондоминиума – 70%”.
Понятно, что у многих сразу же возникает вопрос, за что председателю ОСИ или управляющей компании собственники должны платить эти 30 процентов? В методике министерство ссылается на несколько статей Закона “О жилищных отношениях” – 43; 43-1 и 48-1, в них обозначены различные формы управления, но суть сводится к следующим оплачиваемым собственниками действиям, приведем их по статье 43.
“…7. Председатель объединения собственников имущества осуществляет следующие функции: 1) государственную регистрацию объединения собственников имущества в органах юстиции; 2) формирование списка собственников квартир, нежилых помещений и заключение с ними договоров об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума; 3) организацию исполнения решений собрания и совета дома; 4) размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях; 5) открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня; 6) заключение и исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности; 7) заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и по их оплате; 8) мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума; 9) представление совету дома ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума; 10) выполнение иных функций, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума”.
Думаю, нам также стоит подождать типового договора на управление, который должен будет заключаться между председателем ОСИ и каждым собственником. Там мы найдем более детальный перечень услуг, но и этого достаточно, чтобы составить представление о том, за что собственнику нужно будет платить управдому.
Документы новые – подвохи старые
Теперь о другой конкретике, обозначенной методикой. Коммунальный ответ: какие риски несет в Казахстане смена вывесок "КСК" на "Управляющая компания"
Помимо заработной платы председателю либо управляющему (управляющей компании) необходимо будет оплачивать услуги бухгалтера (бухгалтерской компании). Сюда же могут быть отнесены услуги юристов, если ими были проведены работы по составлению необходимых договоров. Понятно, что в управленческие расходы министром были включены: оплата налогов, в том числе с заработной платы, а также оплата услуг банка и расчетно-кассовое обслуживание.
Нет ясности, почему расчетно-кассовое обслуживание вынесено отдельно от банковских услуг, если первое входит в понятие второго, думаю, это как раз тот момент, который требует доработки. Но в целом перечень расходов по данной категории понятен, легко проверяем, поскольку все платежи здесь проходят по безналичному расчету и отражаются в банковской выписке о движении денег по счету. Как известно, теперь эти сведения должны быть предоставлены собственникам каждый месяц.
Значительно больший список содержится в перечне работ и услуг по содержанию общедомового имущества. К слову, если вы примете решение передать управление общедомовым имуществом управляющей компании, то платить придется и по этому списку. Обращаем ваше внимание, что Закон “О жилищных отношениях” дает право распоряжаться деньгами на банковском счете ОСИ управляющей компании, если общее собрание собственников дало ей такое право. Так вот, такого права давать категорически нельзя: в банковской выписке ОСИ вы будете видеть только, как ежемесячно управляющая компания списывает себе ваши деньги на свой счет, а все выплаты по сделанным и вымышленным работам производит уже с него.
Закон не обязывает управляющую компанию предоставлять собственникам выписку со своего банковского счета, и куда и сколько денег на самом деле ушло, вы не увидите.
Обязательство предоставлять сведения о движении денег по банковскому счету закон накладывает только на–ОСИ, но, повторю, не на управляющую компанию и ее банковский счет.
Теперь еще об одном подвохе: в методике содержится перечень работ, которые сейчас КСК, а в будущем ОСИ будут оплачивать сервисным организациям. В первую очередь это касается сантехнических работ, связанных с содержанием общедомовых водопроводных, отопительных сетей, а также электрики дома. В методику включены следующие виды работ: “…техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума, за исключением случаев, когда надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию; 3) подготовка общедомовых инженерных систем и оборудований к весенне-летнему и зимнему периодам…”
Подвох в том, что, как видите, эти работы в методике включены в ежемесячный платеж собственников на расходы по содержанию общедомового имущества.
Если в квитанции вся сумма идет на счет КСК (в будущем – ОСИ), а кооператив (Объединение) затем из этих денег производит перечисление подрядчику, то и проблем нет. Но если в квитанции показаны две статьи платежей: расходы на содержание, идущие на счет КСК (ОСИ), и отдельно оплата услуг сервисной организации, то здесь и возможен подвох.
Пример взят нами из нынешней реальности: в одном алматинском кооперативе ежемесячный платеж до подписания договора с сервисной организацией составлял 40 тенге за квадратный метр. Потом КСК подписал договор с сервисной организацией, они оценили свои услуги – 8 тенге за квадратный метр. Значит, платеж в КСК (ОСИ) должен был уменьшиться на 8 тенге и составить 32 тенге за квадратный метр. Но председатель уменьшить платеж “забыла”, а денежки… положила в карман. Расходы собственников, соответственно, увеличились на эти самые 8 тенге за квадрат, хотя никаких увеличений быть не должно.
Подобная ситуация может повториться сейчас и в случае с ОСИ, и в случае с управляющей компанией.
Дело в том, что управляющей компании, впрочем, как и ОСИ, по закону запрещено оказывать услуги по содержанию дома, и они обязаны для этого заключать договор с сервисной организацией.
Поэтому будьте внимательны, следите за тем, чтобы вас не заставили платить дважды за одно и то же.
Сегодня мы, к сожалению, не имеем возможности рассмотреть все нововведения и те подводные камни, на которые могут налететь собственники, слишком объемна тема. Продолжим делать это в следующем номере и заодно посмотрим, какими такими правами наделило министерство местные акиматы.