В первую очередь стоит подчеркнуть, что прошлый, 2020 год отличился рекордом по вводу жилья в Казахстане — 14,2 миллиона квадратных метров, это на 8 процентов больше показателя 2019 года. Не отстает и Нур-Султан, где объем ввода превысил 2,5 миллиона квадратных метров, что на 40 процентов выше показателя 2019 года, и это абсолютный рекорд среди всех городов РК. Рост объемов строительства связан с выделением значительных средств для развития отрасли и в рамках программы по борьбе с безработицей в условиях обострения коронакризиса.
Согласно данным из СМИ, объем платежеспособного спроса на недвижимость за 2020 уменьшился всего на 4 процента к 2019-му и вырос на 16 процентов к 2018-му, с общим прогнозом по количеству сделок 306 730 за 2020 год. При этом цена предложения на первичном рынке выросла на 10 процентов, до уровня 370 тысяч тенге за квадратный метр. А на вторичном рынке цена метра выросла на 8 процентов, до 241 тысячи тенге за квадратный метр. Если посмотреть на изменения курса доллара к тенге в 2020-м как на один из важнейших факторов, формирующих себестоимость квадратного метра, то динамика роста курса составила также 10 процентов, как и рост стоимости этого метра.
Высказывая встревоженность по поводу динамичного роста рынка ипотечного кредитования, эксперты также предполагают, что 2020 год дал импульс к формированию пузыря на рынке жилой недвижимости. Первое — льготные программы кредитования стимулируют покупку недвижимости. Второе — средняя ставка по ипотеке ниже базовой, и это практически полностью убивает коммерческую ипотеку. Третий момент — строительные компании активно включились в эту игру, понимая, что они — драйвер экономики, и не собираются сворачивать строительство, а при уменьшении льготных программ в 2021 году следует ожидать череду банкротств на строительном рынке.
Но о чем можно узнать, отходя от сухих цифр и статистики? Как этот самый бум ощутили на себе отечественные риэлторы и их клиенты? Каким именно изменениям подвергся ипотечный рынок Казахстана и о каких рисках в этом отношении можно рассуждать в дальнейшей перспективе? На своем примере об этом корреспонденту Caravan.kz рассказал глава отдела продаж одного из крупных алматинских агентств недвижимости Ислам Азнабакиев.
— Ислам, как прошлый год и непосредственно пандемия отразилась на вашей сфере деятельности? И что вы можете сказать о динамике в покупательной способности клиентов?
— Когда были введены локдаун и режим чрезвычайного положения весной прошлого года, многие собственники сняли недвижимость с продаж, а покупатели не выезжали на осмотр жилья для покупок. Но все это было в силу эпидемиологического фактора и во избежание рисков заразиться коронавирусом. Но если говорить в целом, пандемия никак не отразилась на моей сфере деятельности, а в какой-то степени даже, наоборот, сыграла на руку.
На мой взгляд, отчасти это связано с тем, что многие иногородние в том же Алматы остались без заработка и соответственно за аренду жилья платить им было нечем. Люди ринулись продавать свою недвижимость и скот в регионах, чтобы приобрести жилье уже в крупных городах. Иными словами, покупателей на рынке стало больше, а спрос, как известно, рождает предложение.
— Каким изменениям подвергся отечественный рынок ипотечного кредитования? Выделите несколько ключевых моментов.
— Рынок ипотечного кредитования пережил настоящий взрыв в прошлом году, и в этом отношении отечественные банки значительно преуспели. Множество госпрограмм заиграли новыми красками. Многие банки отказались от своих стандартных программ в пользу тех же "Баспана хит" и "7-20-25". Программы стали доступнее, многие банки стали вводить скоринговые системы, повысился сервис обслуживания, оценочные компании вышли на новый уровень. Повторюсь, что немаловажную роль для ипотечного рынка сыграл наплыв людей из регионов. Если брать в пример последние три года, то перед новогодними праздниками практически все отечественные банки переживали большой ажиотаж. Они торопили сотрудничающие с ними компании, потому что не успевали закрывать планы. В этом году такого не было, все сделки были закрыты довольно спокойно.
— Многие эксперты отмечают, что 2020 год дал импульс к формированию пузыря на рынке жилой недвижимости. Согласны ли вы с этим? О каких рисках в этом отношении можно сказать на данный момент и в дальнейшей перспективе?
— Импульс действительно был. В начале года мало кто мог спрогнозировать такой рост цен. Пузырь формируется до сих пор. Более того, он накачивается новым воздухом в силу того, что люди ждут снятия пенсионных накоплений. Что касается рисков: цены будут расти, как минимум, в ближайшие полгода. К примеру, если человек продаст свою двухкомнатную квартиру в январе, то в феврале-марте он вряд ли возьмет что-нибудь равноценное. Таких кейсов в практике немало. Нам нельзя допустить повторения "грузинского синдрома" в Казахстане, вследствие которого цены на недвижимость были искусственно раздуты до немыслимых масштабов. Нельзя допустить того, что было в Казахстане в 2008 году, когда до обеда цена на жилье была одна, а после — уже в два раза дороже. В Алматы необоснованно завышенные цены. Жилье строится быстрыми темпами, но при этом большая часть новостроек пустует. Народ больше доверяет старому жилью. Новостройки строятся, но спрос на вторичную недвижимость никогда не падает. Люди понимают качество советских строений, и большинство новостроек по части доверия им уступают.
— В завершение хотелось бы узнать ваш прогноз касательно рынка недвижимости в 2021 году.
— 2021 год не будет спокойным для рынка недвижимости, это точно. Первые полгода цены точно будут расти, и, скорее всего, эта тенденция продлится до конца года. Каких-то предпосылок к другому развитию событий нет.