Эта история началась в 2015 году, когда семья Найзабековых (фамилии и имена изменены по просьбе пострадавших) приобрела в Атырау участок под строительство жилого дома. Надел оформили на дочку Сайрагуль, дом возводили своими силами. Через год двухэтажное жилое здание было на 80 процентов готово, но в эксплуатацию его еще не ввели, соответственно, никаких правоустанавливающих документов на строение у хозяев не было.
К этому времени Сайрагуль срочно потребовалась крупная сумма денег, чтобы погасить долг. 2,5 миллиона тенге взять было негде, и она поделилась своей проблемой с соседкой Зауреш.
Та, недолго думая, предложила помощь: Найзабекова-младшая формально продает ей за 15 миллионов тенге участок земли с не сданным в эксплуатацию домом, она оформляет это всё на себя, получает необходимые документы на здание, закладывает его в банке, берет кредит и передает Сайрагуль оговоренную сумму. Деньги обещает отдать в два транша: сразу после оформления сделки купли-продажи 2,5 миллиона тенге, чтобы Сайрагуль могла погасить долг, а после получения кредита – оставшиеся 12,5 миллиона. На том и сошлись.
Странности начались в ЦОНе, где стороны оформляли сделку. В договоре было указано, что продается земельный участок для строительства и эксплуатации жилого дома. О том, что дом на этой земле уже построен, в документе нет ни слова. Еще один любопытный нюанс: в договоре сделка почему-то оценена в 4 миллиона тенге, а не в 15 миллионов, как договаривались продавец и покупатель. Причем, если верить этой официально оформленной бумаге, расчет за покупку произведен до ее подписания. Продается дом. Вместе с хозяевами и долгами
Это позже Сайрагуль сообразила, что должна была обратить внимание специалиста ЦОНа на столь важные детали и потребовать внесения изменений в договор. Но тогда она полностью доверилась обещавшей помочь соседке, которая, к слову, имеет диплом юриста и специализируется на сделках по продаже недвижимости. С таким солидным профессиональным багажом Зауреш легко объяснила Сайрагуль, почему не нужно указывать в договоре наличие строения на участке – якобы чтобы не платить большой налог за реализацию недвижимости.
В итоге двухэтажное здание стало бесплатным бонусом к наделу земли, отошедшему Зауреш, а Сайрагуль осталась без жилья и без денег. Обещанной суммы от “добродетельной” соседки она так и не дождалась.
После переоформления земельного участка на свое имя та получила акт ввода дома в эксплуатацию и благополучно пропала, не выплатив Найзабековым ни тиынки.
Теперь Сайрагуль пытается в суде доказать, что сделка изначально была заключена незаконно и должна быть признана ничтожной. Найти нужные доказательства ей помогает адвокат Бибигуль ТАУПИХОВА, которая имеет большой опыт работы с аналогичными делами. Она напоминает, что статья 51 Земельного кодекса РК запрещает продажу участка земли без построенного на нем дома, также как и дом нельзя продать без земли под ним. Впрочем, в деле Найзабековых много темных пятен, которые теперь исследует суд.
– К нам за помощью довольно часто обращаются люди, попавшие в неприятные ситуации после продажи недвижимости. Самая распространенная схема обмана – это когда покупатель предлагает специально занизить стоимость продаваемой квартиры или жилого дома при совершении сделки. При этом он мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется якобы заплатить продавцу. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, причем это будет считаться законным.
Поэтому указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше, зато продадите недвижимость, как планировали, не оставшись в проигрыше.
В случае признания сделки недействительной доказать, что вы договаривались на сумму, большую, чем указано в документе, чаще всего невозможно, – поясняет адвокат.
Сама по себе сделка по продаже недвижимости – очень рискованное занятие, считает Бибигуль Таупихова. Не так давно она вела дело жителя Атырау, который доверил продажу своей квартиры падчерице. Та жилье отчима продала, а вырученные деньги присвоила и растратила. В результате обманутый мужчина остался на улице. Таких примеров в активе адвоката много, поэтому она настоятельно рекомендует казахстанцам не подписывать документы на продажу жилья, не проконсультировавшись с юристом. Это нужно, чтобы обезопасить себя от совершения незаконных сделок и не потерять жилье.
– Юристу, адвокату надо платить за услуги, но такие расходы оправданны. У специалиста нужно разузнать, какие необходимо собрать документы, определиться с тем, где будет проходить сделка купли-продажи недвижимости – в ЦОНе или в нотариальной конторе. Выяснить, как и когда будут передаваться деньги, – советует адвокат. – К примеру, Найзабековым нужно было оформлять сделку не в ЦОНе, а у нотариуса. Делается это следующим образом: заключается соглашение о задатке с указанием полной стоимости продаваемого имущества на сумму 15 миллионов тенге, продавцу предварительно передается, к примеру, 4 миллиона тенге, а оставшаяся сумма выплачивается после ввода дома в эксплуатацию и при готовности правоустанавливающих документов на жилой дом. Только тогда заключается договор купли-продажи имущества.
Сделки, совершенные у нотариуса, несут меньше рисков для их участников, считает Бибигуль Таупихова.
– Нотариус в обязательном порядке проверяет документы о том, что приобретаемая собственность имеет запись в органах государственной регистрации. Нотариус обязательно зачитывает договор вслух. Разъясняет сторонам его условия. Удостоверяет подпись, поставленную тем лицом, которое участвует в этом договоре. Подтверждает, что участники сделки находятся в трезвом состоянии и понимают значение своих действий. Проверяет действительность сделки, то есть смотрит в базе реестр всех собственников недвижимого имущества, – перечисляет плюсы нотариально заверенных сделок юрист. – В ЦОНе не так въедливо выясняют намерения продавца и покупателя по отчуждению жилья, не разъясняют им условия сделки. Чаще там просто готовым шаблоном вносят данные и заверяют сделку. Без жилья и без денег
В случае если собственник жилья все же стал бездомным из-за покупателя-мошенника, необходимо срочно обращаться в госорганы.
– В первую очередь необходимо прийти в департамент юстиции и написать заявление о наличии к мошеннику юридических притязаний, которые будут считаться своего рода обременением. Это позволит предотвратить дальнейшее переоформление жилья. Второе – направить заявления в прокуратуру, правоохранительные органы о привлечении мошенников к уголовной ответственности. В случае положительного исхода будет возбуждено уголовное дело, в рамках которого органы следствия имеют право до вынесения приговора наложить запрет на проведение регистрационных действий с недвижимостью. Это означает, что мошенники не смогут далее распорядиться жильем, отобранным ими у собственника обманным путем, – говорит адвокат.
Если дело рассматривается в гражданском суде, истец также может подать заявление о наложении обеспечительных мер на объект недвижимости. Главное – не затягивать, чтобы не дать возможности мошеннику перепродать ваше жилье.
НУР‑СУЛТАН