По его наблюдениям, в последние годы в нашей стране наблюдается активная урбанизация и миграция населения в крупные города (такие, как Алматы, Астана, Усть-Каменогорск Шымкент, Атырау и Актау). Пока деятельность Ahsel сконцентрирована в Алматы, сообщил г-н Согут, однако имеются планы по освоению других значимых населенных пунктов страны.
Ссылаясь на данные Агентства РК по статистике, эксперт отметил, что в 2003 году в Алматы проживал 1 млн 150 тыс. человек, а к 2009 году данный показатель достиг уровня в 1 млн 382 тыс. “За последние 6 лет уровень миграции в город Алматы составил более 12%”, - прокомментировал г-н СОГУТ. Кроме того, он добавил, что растет число как заключаемых браков, так и регистрируемых разводов. И в том, и в другом случае семье требуется новое жилье. Да и детей в последние годы рождается много. Так что это еще один вызов для рынка недвижимости. Кроме того, в период с 2003 по 2008 г. доходы населения мегаполиса постоянно повышались. В 2003 году средняя зарплата составляла Т32,6 тыс., в
2008-м - 89,6 тыс. В 2009 году данный показатель достиг Т94,8 тыс. (за 6 лет средний доход увеличился в 3 раза, подчеркнул эксперт). Однако в долларах наблюдалось снижение зарплаты с $499 до $409, объясняется данное несоответствие осуществленной девальвацией тенге.
Также эксперт отметил высокие показатели роста ВВП в течение всего докризисного периода и озвучил прогноз, согласно которому благодаря росту цен на сырье на мировых рынках, в 2010 ВВП Казахстана увеличится на 2,4%.
Г-н Согут рассказал, что в последние годы работал в разных странах мира, в Казахстан он прибыл из Кувейта лишь 4 месяца назад. И у него есть возможность сравнить развитие экономики нашей страны с другими государствами. Г-н Согут пришел к выводу, что хоть Казахстан и был в числе первых, на кого оказал серьезное воздействие мировой кризис, у республики все же “невероятные показатели по динамике”. Эксперт сообщил, что в компании Ahsel позитивно оценивают перспективы рынка недвижимости Казахстана. “Мы полагаем, что цены на природные ресурсы достигли дна и они уже не будут снижаться, только расти. Что повлечет рост экономики Казахстана”, - добавил он.
Выступающий обратил внимание публики на простую на первый взгляд схему разбивки ВВП по секторам, согласно которой 55% приходится на услуги, 39% на промышленность и 6% на сельское хозяйство. Как отметил г-н Согут, чем более сервисоориентированной становится экономика, тем выше требования к жилью и тем сильнее стремление к улучшению условий жизни.
Банки, по словам эксперта, в период роста играли ведущую роль в экономике, однако сейчас они, по большому счету, “вне игры”. Потому как проценты по ипотеке, предлагаемые сейчас банками, недоступны для абсолютного большинства потенциальных заемщиков. В докризисный период ипотека выдавалась под 8-9% годовых, сейчас же, по словам выступающего, минимальная ставка составляет 13%, в среднем же они колеблются в диапазоне 15 - 18%. Кроме того, банки, как правило, требуют первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Что фактически делает рынок недвижимости спящим, заключил представитель строительной компании.
Впрочем, вскоре ситуация должна измениться, полагает г-н Согут. По его данным, в конце 2009-го и в первом квартале 2010 года был заметен некоторый рост объемов ипотечного кредитования, связанный со стабилизацией общей ситуации в экономике. “Ожидается, что рынок ипотечного кредитования постепенно начнет восстанавливаться, потому что спрос на жилье достаточно высок и все еще не удовлетворен в Алматы и Астане - тех городах, в которых достаточно большой приток населения”, - заявляет эксперт. По его прогнозу, “в 2010 году ставки по ипотечным кредитам предположительно будут снижены до 14% в тенге и 13% годовых в долларах США”.
В целом у банков есть некоторый оптимизм по поводу дальнейшего развития ситуации, отмечает он. Не случайно многие из них заявляют о намерении увеличить кредитный портфель (что касается не только ипотеки, но и прочих займов).
Генеральный план Алматы также дает основания рассчитывать на рост рынка. По словам эксперта, согласно Генплану, к 2020 году площадь жилья на душу населения должна увеличиться с нынешних 17 квадратных метров до 22, “что свидетельствует о благоприятных перспективах для застройщиков жилой недвижимости”, - высказал свое мнение эксперт. К слову, в странах ЕС данный показатель достигает 48 метров на одного жителя.
Г-н Согут полагает, что, “несмотря на замедление активности, ожидается, что объемы строительства удвоятся к 2006 - 2017 гг., увеличив обеспеченность на душу населения приблизительно на 30% к 2020 году”. В последнее время наблюдается рост числа достраиваемых объектов, которые в свое время были заморожены, а сейчас получили шанс благодаря финансированию от государства или же иных инвесторов. Так, иностранные компании для завершения проектов в Казахстане, по словам аналитика, занимали деньги у себя на родине.
При этом очень многие сегодня предлагают жилье в черновой отделке, подчеркивает г-н Согут. Тогда как квартиры в ЖК “Аккенте” сдаются полностью пригодными для заселения. При этом стоимость квадратного метра составляет $1700. Это самая низкая цена из тех, что были приведены в качестве примера в презентации спикера.
Однако согласно приведенным в ходе этой же встречи официальным данным Агентства РК по статистике, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет $1630 за “квадрат” (по состоянию на март 2010 года). На вторичном же рынке, по словам аналитика, с начала года цена упала примерно на 1,5% и достигла отметки $1330. “Мы считаем, что цены на жилую недвижимость практически достигли “дна” и колеблются в диапазоне 0,5% в неделю”, - комментирует г-н Согут. К слову, среди объектов, приведенных в презентации, был упомянут и Apple Town, в котором, по информации выступающего, также продаются квартиры в черновой отделке. На что из зала прозвучало возражение, что в Apple Town жилье сдается в чистовой отделке “под ключ”. Г-н Согут признал ошибку, однако отметил, что в любом случае данный ЖК относится к иной ценовой категории, квадратный метр здесь в два раза дороже, чем в “Аккенте”. Кроме того, дома еще не сданы в эксплуатацию.
Также эксперт привел информацию по сегменту арендного жилья. По его мнению, снимать квартиру в Алматы накладно. Так, средняя стоимость проживания в однокомнатной квартире в месяц составляет $433, двухкомнатной - $733, трехкомнатной - $1290. Чуть позднее стало ясно, для чего были озвучены цифры, касающиеся аренды. Как выяснилось, Ahsel предлагает потенциальным покупателям возможность приобрести жилье в рассрочку до 5 лет.
И хотя в раздаточных материалах оптимистично заявлено о “нулевой процентной ставке”, нехитрый подсчет показал, что однокомнатная квартира площадью 55 квадратных метров, каждый из которых стоит $1700, должна продаваться по цене $93,5 тыс. Однако в рассрочку она обойдется покупателю в $113,6 тыс. Отвечая на вопрос Панорамы о таком несоответствии, г-н Согут подтвердил, что есть определенный процент, взимаемый с клиента за рассрочку, однако это предложение, по его словам, все равно выгодней, чем ипотека от банка. Предлагаемая компанией схема, по мнению выступающего, должна заинтересовать тех, кто живет в арендуемом жилье.
Первоначальный взнос за однокомнатную относительно небольшой- $5700, ежемесячный платеж в первые месяцы составит $500. Правда, с третьего года ежемесячные отчисления значительно увеличатся, а по истечении 60 месяцев нужно сразу внести остаток в размере $33 тыс. В случае, если у покупателя возникнут финансовые сложности, компания готова предложить индивидуальный график погашения, если же платить он все равно не сможет, ему вернут деньги за вычетом стоимости аренды за прошедший период, ущерба, нанесенного квартире (если таковой будет) и коммунальных платежей (если по ним образуется задолженность).
Источник: Амина ДЖАЛИЛОВА, еженедельник "Панорама"