Президентский указ "О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан" вышел как раз кстати.
Цены на недвижимость в Ташкенте и других крупных городах Узбекистана ползут вверх.
Причины называются разные: от мощного наплыва в страну российских бизнесменов до очередных не совсем чистых игр крупных держателей недвижимости внутри Узбекистана. Но как бы то ни было наступил час пик, когда очередь дошла до самых лакомых кусков, которые еще остались в ведении, например, находящегося невдалеке от Сквера (ныне Амир Темур хиебони - прим. А.А.) завода "Фотон". Руководству предприятия и гражданам, еще не приватизировавшим свои квартиры подан сигнал: или платите большие деньги за земельные участки, или, собрав нехитрый скарб, уходите на окраины.
Необходимо признать, что именно этот вопрос, - собственности на землю, - довольно сильно тормозил преобразования в ключевой сфере.
В документе узбекского президента говорится о том, что эта мера предпринята "в целях дальнейшего расширения и повышения роли частной собственности в экономике, создания благоприятных условий для развития бизнеса и укрепления правовых гарантий частного предпринимательства, обеспечения целевого и эффективного использования земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, а также создания мощных стимулов для развития рынка жилья и ипотеки".
Однако ко всем формулировкам следует относиться, по крайней мере, критически. Роль частной собственности в экономике повысить довольно трудно, пока в узбекской конституции записано, что вся земля принадлежит государству. Раз нет в ней ниши для частной собственности, говорить о равноправии частной собственности с другими формами собственности еще рано. Развивать бизнес и "укреплять правовые гарантии частного предпринимательства" в Узбекистане начали давно, но реальных плодов до сих пор не видно.
Государство, однажды решившее контролировать все и вся, не хочет и, по всей видимости, уже не может отпустить вожжи в экономике.
А частное предпринимательство, надо думать, воспринимается верхами как самое главное зло, ибо финансово процветающий бизнесмен начнет задавать властям слишком неудобные вопросы.
Но самой главной проблемой вялоползущих узбекских реформ стало то, что не было эффективного механизма контроля за целевым и эффективным использованием земельных участков, занятых приватизированными предприятиями. Естественно, необходимость "создания мощных стимулов для развития рынка жилья и ипотеки" никто по большому счету не оспаривает.
Срок указан точный - с 1 января 2007 года предприятиям придется четко определиться: находиться там, где они сейчас находятся или перевести производство в другие места? При этом принципы приватизации тоже конкретно обозначены: "приватизация земельных участков осуществляется на добровольной основе, исходя из рыночной стоимости, с оформлением права собственности в порядке, установленном законодательством".
Любая "добровольная основа" подразумевает под собой некие условия, при исполнении которых понятие, мягко говоря, нивелируется.
С одной стороны, черным по белому написано, что процесс приватизации осуществляется на основе добровольности…С другой… Определено, что не приватизированные с 1 января 2007 года земельные участки с 1 января 2008 года подлежат переоформлению в долгосрочную аренду на срок до 50 лет, но не менее чем на 30 лет.
Если принять во внимание бюрократические сложности с переоформлением земли, легче будет сразу приватизировать земельные участки в случае наличия соответствующих средств. А так как со средствами (точнее будет сказать, со свободными средствами, не находящимися в обороте - прим. А.А.) на предприятиях большая проблема, вариант приватизации всерьез рассматривать нельзя. Но ведь остается еще вариант переоформления в долгосрочную аренду?
Но и здесь имеются свои сложности. Право долгосрочной аренды поставлено в прямую зависимость от земельного законодательства, где пунктов, по которым договор долгосрочной аренды может быть аннулирован, предостаточно.
Причем, не только аннулирован, но и сокращена площадь арендуемого земельного участка. Именно этот пункт, как мне кажется, имеет ключевое значение. В реальности это означает, что предприятиям открывается большой простор для приватизации земли, на которой они размещены, при этом открывается малюсенькая форточка для оформления договора долгосрочной аренды. При этом для еще большего сужения форточки определен минимальный срок, на который можно оформить договор долгосрочной аренды - 30 лет. В нынешних условиях нельзя точно определить, что случится с предприятием на следующий год, а по указу - определено минимум 30 лет. В конечном счете, получится так, что даже предприятие, сумевшее каким-то образом оформить договор на долгосрочную аренду, будет постепенно терять части своего земельного участка.
Цены на землю будут расти быстрее, чем предприятие сможет эффективно зарабатывать деньги. В любом случае, предприятия со временем будут вынуждены реализовать свои земельные участки, в лучшем случае, через аукционы, в худшем, по устной договоренности сторон (естественно, с последующим нотариальным оформлением - прим. А.А.)
Если предприятиям придется заниматься земельным вопросом уже через несколько месяцев с начала 2007 года, то физическим лицам Узбекистана предоставлено послабление - правом приватизации земельных участков, выделенных для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома, они наделяются с 1 января 2008 года. При этом предусмотрены два вида приватизации: добровольная и обязательная.
Гражданам Узбекистана, сегодня имеющим участки земли на правах постоянного пользования либо пожизненного владения, кардинальные перемены не грозят. Их земельные участки будут рассматриваться в границах и размерах, фактически занятых к моменту выхода президентского указа.
Нет особой нужды беспокоиться и тем, кто приобретает земельные участки на аукционах.
Если человек покупает участок под индивидуальное жилищное строительство с последующей государственной регистрацией права собственности, то порядок приватизации участков добровольный.
Наибольшие проблемы должны испытать, судя по всему, те, кто собирается продавать свои земельные участки или дарить (за исключением близких родственников). В этом случае вступает в силу обязательный порядок приватизации, без которой никакие другие документы не будут легальными.
Нужно отметить одну важную особенность президентского указа: он принимается ближе к концу лета 2006 года, и начинает реально действовать с начала 2007 года для предприятий (это ключевая часть указа - прим. А.А.), с начала 2008 года - для граждан-резидентов. Почему предприятиям дают столь мало времени для подготовки к процессу приватизации, тогда как гражданам страны - довольно много амортизационного времени?
Нелишне вспомнить, что президентские выборы в Узбекистане пройдут осенью 2007 года, и потому лишний раз раздражать людей узбекские власти не торопятся.
Пусть пройдут выборы, а потом увидим, как реформа обернется в реальной жизни. И власти, и люди не могут не понимать, что процесс приватизации земельных участков не будет ни безболезненным, ни косметическим.