Уловка № 1
На вопрос моей соседки с активной жизненной позицией, почему не проводите собрания, не пойми кем избранная председатель ЖСК всегда бодро и одинаково отвечает: “А никто не ходит!”. Это и правда, и ложь. Правда, потому что, во-первых, трудно прийти на мероприятие, о котором никто тебя не известил – объявления она отродясь не вывешивает, – а вторая причина: не хочет отдельный наш собственник ходить по собраниям. Однако, как в нашем случае, это не значит, что председатель может вот так взять и принять решение за всех: сколько платить, какие работы делать, а кого на работу принимать.
Теперь о том, почему это ложь. Алгоритм действий в ситуации, когда на собрание пришли не 2/3 собственников, а пять человек, давно разработан и четко прописан в Законе РК “О жилищных отношениях”. Сразу за аксиому берем, что по закону председатель КСК обязан не менее чем за десять дней вывешивать объявление о проведении собрания собственников с указанием места, даты, времени и повестки.
Итак, наступил любимый многими председателями момент: “Никто не пришел”. Так вот те, кто пришел, должны зарегистрироваться в “листе регистрации” и избрать ответственных лиц для проведения письменного опроса собственников. Все это должно быть отражено в протоколе собрания, здесь же указываются дата и время проведения опроса. И снова приступаем к нелюбимому упражнению председателей – извещению собственников о проведении письменного опроса. Объявление вывешивается за десять дней до проведения мероприятия. Знаю, что порядочные управленцы, а такие тоже имеются, отводят на это несколько дней, например, с 20-го по 30-е в период с 19.00 до 20.30. К слову, собственники, зная об этом, могут заранее в удобное для них время обратиться к счетной комиссии и оставить свой голос.
Ну и совсем уже невозможное своевольство, зафиксированное в законе, – любой собственник имеет право запросить у председателя КСК (правления) документы по заявленной повестке, и – о ужас! – председатель обязан их предоставить заблаговременно. Все это гарантируют нам статьи 42-1 и 42-2 Закона РК “О жилищных отношениях”.
Уловка № 2
Приведу ее по своему любимому ЖСК – наша старушка выискала в Законе РК “О жилищных отношениях” статью 48, где говорится о компетенции правления, и ухватилась за пункт, позволяющий ему заключать от имени кооператива договоры. Понятно, что со свойственными ей размахом и алчностью она стала это дело внедрять в жизнь. Из последнего, что она умудрилась сделать, – повесила на нас оплату техобслуживания сантехнических и электросетей. Так вот, ст. 48 действительно дает право заключать от лица собственников договоры, да вот только правление или председатель имеют право это делать после того, как решение об этом будет принято собранием собственников квартир (помещений). Смысл этой статьи в том, что не можем же мы, собственники, поставить под договором все 45 или 105 подписей, поэтому делегируем эти полномочия председателю. Но никак не наоборот. К слову, выбор сервисной организации является исключительной компетенцией собрания собственников, как и размер оплаты. Это также гарантирует нам ст. 42-1 Закона РК “О жилищных отношениях”. И вообще, председатель КСК, как и правление, являются административным персоналом (при этом не важно, получают они зарплату или нет), обслуживающим решения собственников.
В нашем случае председатель получила досудебную претензию с требованием аннулировать договор и провести собрание собственников для решения этого вопроса.
Уловка № 3
“Мы частники, а не кондоминиум, и на нас Закон “О жилищных отношениях” не действует” – это еще один вариант ответа чрезмерно алчных председателей активным собственникам. Помните, в самом начале статьи мы говорили, что для этой категории управдомов самое главное – не допустить до власти и денег реального хозяина. Пусть вас не смущает диковинное название “кондоминиум”, которое употребляется в законе в названии главы “Глава 7. Управление объектом кондоминиума”, где и прописаны все положения, о которых мы сегодня говорим. Если объяснять по-простому, то объект кондоминиума – это жилой дом с несколькими квартирами, у которых имеются разные собственники (статья 31). Вот и все, а КСК, ЖСК или ПКСК – это уже названия форм управления домом. Все это некоммерческие организации, а не частные и обязаны подчиняться Закону “О жилищных отношениях”.
Напишите нам о тех уловках, с которыми столкнулись вы. Адрес редакции: г. Алматы, пл. Республики, 13, или на электронную почту: narod@caravan.kz
Вырежь и сохрани
Заслон от жадности
Наконец-то наше государство опомнилось и законодательно ограничило алчность некоторых председателей КСК. Уполномоченный орган – министерство национальной экономики РК – утвердил методику расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Для словесных баталий с председателями сообщаем точное название документа: “Приказ и. о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246”. Вбиваете в поисковик в Интернете и наслаждаетесь чтением документа.
Поскольку сам расчет требует более детального разбора, то на нем мы остановимся в нашем следующем номере, а сегодня предлагаем ознакомиться с перечнем работ, на которые мы, собственники, обязаны сдавать деньги и проведение которых будем требовать с управдомов за наши ежемесячные отчисления:
1) услуги по дезинфекции, детаризации, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования;
2) услуги на противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и тому подобное;
3) услуги по обслуживанию систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, по вентиляции и подготовке к отопительному сезону;
4) услуги по устранению аварийных ситуаций;
5) текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград;
6) услуги по озеленению (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов);
7) санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах – очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных), снега и листьев;
8) услуги по санитарной уборке мест общего пользования;
9) на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума;
10) начисления на заработную плату (социальный налог и социальные отчисления);
11) расходы на канцелярские товары, организационную технику и ее обслуживание;
12) на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
13) на содержание земельного участка;
14) на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг;
15) на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Согласно приказу министра, базовая доля затрат в структуре расходования денежных средств должна быть следующей: на заработную плату административного персонала не более 30 процентов, на содержание общего имущества объекта кондоминиума – до 70 процентов.
Об остальном читайте в следующем номере “КАРАВАНА”.
Алматы