Покупка была сделана исключительно в корыстных целях, собиралась она ее сдавать тамошним бюргерам и получать доход звонкой и твердой евромонетой. Казахстанских мытарей просим не беспокоиться, ибо деятельность дамы легальная и налоги она платит бундесверу в полном объеме. Картинка в воображении у нее складывалась вполне бизнес-удачная, можно сказать, радужная, но не учла она особенностей германского жилищного законодательства.
Без выдумки и огонька, но всё по закону
Углядел местный немецкий акимат во внешнем облике домов их кооператива, точнее, кондоминиума, изъяны и говорит, мол, что это вы, собственники, своим уродством красоту нашего края нарушаете, живо берите деньги в долг и наводите лоск, как того требует наша национальная идентичность. Те и сопротивляться не стали, говорят, законы такие, и заказали архитектурной фирмешке проект ремонта фасада. Фирма маленькая, а вот цены большие – за три варианта взяли они с собственников то ли 250 тысяч евро, то ли 450 тысяч, точнее сказать не могу, с того момента, как речь пошла о деньгах, волнение охватило мою собеседницу с такой силой, что вспомнить сумму наверняка ей никак не удалось.
Сам объем работ был оценен в… три с половиной миллиона евро, да, дорогой читатель, в три с половиной миллиона евро за покрасить фасад и положить штукатурку. Это 1 миллиард 228 миллионов 500 тысяч наших денег. Можете не проверять, перемножила три раза по курсу 351 – ничего не изменилось: один миллиард и еще двести двадцать с лишним миллионов тенге.
Делить этакую сумму было решено по квадратным метрам, здесь всё, как у нас, и выпало нашей героине счастье – уплатить в общак 11 тысяч евро, или 3 миллиона 861 тысячу тенге. Тут требуется короткое отступление: по немецким законам для такого рода дел собственники могут взять льготный кредит в банке под 0,2 процента годовых. Но могут это сделать только граждане Федеративной Республики, остальные, извините подвиньтесь, берите деньги, где хотите. В нашем случае героине, как иностранке, было предложено выплатить всю сумму разом из своих, что она, к своему сожалению, и сделала. Так, стоимость ее покупки искусственно выросла чуть более 20 процентов. Сможет ли она продать квартирешку в будущем за такие деньги – большой вопрос, а вот отбить неожиданные вложения в заграничную недвижимость на сдаче в аренду получится у нее не ранее, чем лет через пять.
Но на этом наша история еще не закончилась: у них там всё, как у нас. Похоже, что автор идеи создания в Казахстане кондоминиума и новых жилищных отношений Татьяна Квятковская (к слову, ныне проживающая в Германии) с немецкого законодательства всю эту беду, извините, слямзила.
Так вот, постановило их общее собрание собственников большинством голосов в 2/3 обязать выплачивать проценты по кредиту со всех собственников без разбору – брал он заем или свои сбережения в кассу внес. И постановили они взыскивать с нашей героини еще 200 евро за те деньги, которые та не брала. Думаете, это незаконно?
Ничуть! По тем самым немецким законам банк дает кредит под 0,2 процента только на общую сумму – три с половиной миллиона евро. Даже если сумма уменьшилась за счет тех, кто был готов выложить свои и возьмет только три миллиона, то банк будет брать с заемщика процент вознаграждения как с трех с половиной. Вот это вознаграждение с половины миллиона евро и было решено большинством делить без разбору. Справедливо? Нет конечно, но кто кого спрашивает, общее собрание решило – и привет! Кое-что “обиженные” пытаются вырулить, но пока никаких окончательных решений нет, так что чем дело кончится и сердце успокоится, узнаю, расскажу.
Одно видать – действуют их управляющие компании как-то цинично, без выдумки и огонька, но всё по закону.
Другое дело наши управдомы – души тоже несветлые, о соблюдении законности и говорить нечего, а сколько задора, сколько куража… Взять хоть те случаи с председателями КСК, которые мы с вами разбираем, – затаиться, сделать вид, что ничего не происходит, а самим втихаря тиснуть иск на обидчика-неплательщика в суд, переврать данные прописки, чтобы до него ни один суд не достучался, и получить на ручки решение о взыскании с негодника не вполне существующих долгов. Вот это по-нашему, вот это накал страстей!
“Домашние” забавы
Именно стратегию действий собственников, оказавшихся в подобной передряге, мы целенаправленно разбираем вот уже несколько номеров подряд. Если вы только к нам присоединились, то вам будет полезна информация, опубликованная ранее.
Ситуация № 1. Пришел судебный исполнитель в дом, у него на руках судебный приказ о взыскании задолженности. Как отменить и перевести разбирательство в обычный судебный порядок, если есть необходимость, читайте в статье “Приказ – не приговор” (“КАРАВАН”, № 18 от 19 мая 2017 года).
Ситуация № 2. Все и все то же самое, но исполнительный лист выписан на основании решения суда, рассмотренного в упрощенном (письменном) порядке, куда вас тоже не звали. Аналогично, как отменить, как действовать, описано в материале “Суд на бумаге” (“КАРАВАН”, № 19 от 26 мая 2017 года).
Наконец, ситуация № 3. Вы отменили заочные решения и оказались в суде, где нужно доказать свою правоту. Первую часть с описанием ваших действий и возможным перечнем доказательств смотрите в статье “И не надо нас судом пугать” (“КАРАВАН”, № 20 от 2 июня 2017 года). Все они размещены на нашем сайте caravan.kz.
Напомню, что во всех разбираемых нами случаях собственники оплачивали ежемесячные сборы на содержание имущества по старым тарифам, а не тем, которые, как они считали, незаконно им выставлялись председателем КСК.
Мы остановились на том, что доказательством правоты в суде могут быть свидетельские показания, несоответствие подписей именам реальных собственников в протоколах, решение суда по аналогичному делу и отсутствие утвержденной общим собранием собственников сметы расходов на год. Именно этот документ по закону лежит в основе расчета ежемесячного тарифа на содержание имущества, без него все эти цифры в квитанции недействительны. Повторим, что обосновывать это заявление в суде вы будете “Методикой расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”, утвержденной приказом и.о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246. Сей документ можно найти легко в Интернете, его нужно будет распечатать и передать во время заседания судье, да, дорогой читатель, судьи тоже люди и совсем не обязаны знать все нормативно-правовые акты, и наша задача – помочь им разобраться в этом деле.
Чем еще полезна для нас методика, в ней прописан перечень работ, которые подлежат оплате и включению в тариф. К примеру, вам известно, что председатель назначила себе к заработной плате такие приятные ее сердцу дополнительные выплаты, как оплата проезда и доставка квитанций. Смотрим методику – там ничего такого не предусмотрено. Статья 50 пункта 1 Закона “О жилищных отношениях” на этот счет неумолима: “Дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия”. Раз вы своего письменного согласия не давали, то и никаких претензий к вам не может быть.
Другим помощником в суде может стать устав вашего кооператива. Как правило, в нем имеется статья под названием “Срок полномочий правления” и, как правило, он ограничен тремя годами. То, что такое ограничение существует, даже не сомневайтесь, таково требование другого Закона “О некоммерческих организациях”, к которым относятся и все виды кооперативов.
Проводила ваш/а председатель общее собрание о своем переизбрании? Нет? До свидания. Соответственно, деятельность его/ея незаконна и полномочий на проведение общего собрания по повышению тарифа сей гражданин (сея гражданка) не имел/а. Доказываете в суде только этот факт, и всё.
К слову, вернемся к протоколам общего собрания и листам письменного опроса. Они также не могут быть составлены, как этого захотелось председателю. Их образцы также утверждены правительством (приказ министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 243), и в случае проведения письменного опроса вопрос, поставленный на голосование, должен быть полностью включен в опросный лист, а рядом с ним стоять две графы: “за” и “против”. В одной из них собственник должен поставить не галочку, а написать “да”. У вас не так, вместо вопроса/ов стоят только цифирки 1, 2, 3 и чья-то подпись? Смело опротестовывайте сей документ. Типовые формы имеются в открытом доступе в Интернете: распечатываете их вместе с текстом приказа министра и передаете судье во время заседания. Мол, вот, смотрите, каким должен быть лист письменного опроса и что тут нам управдом принес, установить, за что именно голосовали собственники, невозможно, а значит, и служить доказательством принятия решения о повышении тарифа они не могут.
Как вы заметили, защита в суде строится по двум принципам: предоставление доказательств правоты вашей позиции по данному делу и опротестование тех доказательств, которые предоставляет суду вторая сторона.
Например, одна только выписка с вашего лицевого счета, выданная компанией, печатающей квитанции, не является доказательством реальной суммы вашего долга. Известны случаи, когда председатели нарочно накручивали суммы, так что и простой калькулятор вам тоже может пригодиться. Сохраняйте квитанции: для исков по взысканию задолженности, будь то КСК или коммунальщики, сроков давности нет. Как получить бесплатную помощь адвоката от государства
***
В заключение напомним, что пенсионеры по такого рода делам имеют право на гарантированную бесплатную юридическую помощь (Закон РК “О гарантированной государством юридической помощи”). Обращаться нужно в местную коллегию адвокатов, юрист обязан не только дать консультацию и составить отзыв для суда, но и представлять ваши интересы во время процесса.
Алматы