Раскрученные бренды строительных компаний – не гарантия качественного жилья. В этом всё больше убеждаются жители Нур-Султана. Косые дверные и оконные проемы, продуваемость в и без того овеваемой всеми ветрами столице, тонкие стены, отсутствие шумоизоляции, неработающие лифты в высотках. Это лишь малый перечень того, что приобретают жители главного города страны вместе с дорогими квадратными метрами.
О сколько нам открытий чудных…
“КАРАВАН” узнал истории жильцов и лайфхаки, как максимально обезопасить себя от недобросовестных застройщиков (спойлер – сделать это сложно, но возможно).
Новоиспеченная владелица квартиры бизнес-класса ДИНАРА С. после покупки недвижимости у известной строительной компании стала разбираться в тонкостях законодательства.
– Спасибо тебе, Bi Group! Ведь благодаря тебе я не только стала владелицей квартиры в ЖК бизнес-класса, но также и узнала, что по Закону “О долевом участии в жилищном строительстве” можно продлевать срок строительства дома до 9 месяцев, и никаких штрафов застройщику за это не будет. Там есть ст. 13 “Изменение и расторжение договора о долевом участии”, в которой нет ни единого слова про расторжение!
Стандарты компании по проектированию для ЖК бизнес-класса необязательны и могут изменяться. Гарантийные сроки в 2 года, которые установлены Гражданским кодексом и законом, оказывается, можно уменьшать в некоторых случаях до 6 месяцев, – поделилась девушка в соцсетях.
На приемку квартиры от застройщика нужно привлекать специалистов-строителей и брать с собой лупу для осмотра дверей, окон на предмет царапин и трещин, продолжила Динара:
– И телефон с хорошей камерой обязательно. Вас ждет погружение в долгое и увлекательное состязание с застройщиком, в котором у вас нет ни единого шанса выиграть. За трубами в санузле можно обнаружить много интересных находок – заботливо оставленные для будущих хозяев “бычки” от сигарет и другой мусор. В ванную комнату застройщик может не проводить трубы горячей/холодной воды, то есть, по сути, это кладовка.
При этом прорабы, строители, оконщики и другие подрядчики не хотят признавать свои ошибки, даже когда им указываешь на эти нарушения, возмущается астанчанка.
– Расчет на то, что уставший ждать дольщик закроет глаза на недоделки, примет квартиру и начнет делать ремонт. То есть берут измором. А еще есть таинственный “Его Величество Проект (или ПСД)”, в котором всё написано: какие материалы используются, какие батареи ставятся, где расположены выключатели и т. д.
Когда у них спрашиваешь: “Почему здесь нет выключателя или сверху в углу торчат электропровода, током не ударит?” – у них один ответ: “Это по проекту предусмотрено”. А когда запрашиваешь описание объекта, согласно ПСД – не дают, хотя это мое право, как дольщика, знать, из какого материала построен дом, какие электрокабели использованы и т. д., – рассказала хозяйка квартиры бизнес-класса.
Ни дня спокойного сна
Жителям другого ЖК фитнес не нужен: в их высотном доме регулярно ломаются лифты.
– Дорогие BI Service и BI Group, можно, вы свою заботу будете проявлять как-то иначе, а не отключением всех лифтов 22-этажного дома? Вы, кажется, немного переоценили возможности своих жильцов. Не все айронмены, как ваш руководитель Айдын Рахимбаев. В доме живут пожилые люди и дети. А туда-сюда бегать до 22-го этажа – удовольствие так себе. При обращении в сервис нам говорят: “У вас звучала пожарная сигнализация, поэтому лифты не работают”. Со слухом у меня нет проблем, пожарную сигнализацию, к примеру, сегодня вечером я не слышала, а лифты не работают снова. Один из лифтов так вообще всего несколько дней в месяц работает! – рассказала жительница дома ДИАНА.
Мы попросили других астанчан поделиться, как им живется в новостройках. ИРИНА сообщила, что живет в доме комфорт-класса на Левом берегу, построенном под брендом широко разрекламированного застройщика.
– Дом сдали в 2015 году. Разочарование полное. Дверные проемы сделали криво и окна – так же. Пластик на окнах местами потрескавшийся и сломанный. Сами окна “плачут”, и из них дует. Проблемы и с водой – слабый напор, иногда ее вообще нет. Звукоизоляция – не было ни дня, чтобы я выспалась. Слышу, как ранним утром дети и взрослые собираются, а поздней ночью – шумят. Я живу на верхнем этаже, а слышу топот в квартирах снизу. Слышу даже соседний подъезд! – пожаловалась женщина.
По словам Ирины, в каталоге застройщика было нарисовано одно, а по факту жильцы получили другое:
– Все стройматериалы были заменены на дешевые, которые рассыпаются на наших глазах. Дому всего 6-й год, а вид у него – словно 20 лет стоит. Паркинг “бежит”, сколько воевали, наконец, делают гидроизоляцию.
Летом нет зелени, газонов, детская площадка “убитая”, обслуживающая компания даже не хочет ее покрасить. Кстати, компанию эту нам навязал сам застройщик. За “сервис” мы ежемесячно платим 13 тысяч тенге (помимо коммунальных), за эти деньги нам только полы моют, а когда нужно что-то сделать, говорят, что это уже целевой сбор.
Помимо проблем в самом доме наша собеседница отметила отсутствие инфраструктуры в районе проживания.
– Раньше мы жили на Правом берегу в доме, где в шаговой доступности было всё необходимое: школа, детсады, кружки, больница. Переехали на Левый берег – рядом нет ничего, мы еще живем на конечной остановке, куда едет только один маршрут. Спустя 6 лет после сдачи дома построили школу, через дорогу от нас, но места для нашего ребенка там не оказалось – приоритет отдан детям из другого ЖК. Кроме этой школы, для детей на районе по-прежнему ничего нет, – рассказала Ирина.
Трещины и протечки, а застройщик – в тюрьме
Анна КОРОЩЕНКО продолжила тему:
– Генподрядчик набирает субподрядные организации, в которых работают люди, не имеющие квалификации. Другими словами, набирает рабочих на сезон просто с улицы. Так о каком же качестве может идти речь?
Другой собеседник “КАРАВАНА” рассказал, что в его доме через год появилась сырость. К чести застройщика, BI Group, они вскрыли пол, обнаружили протечку отопления и признали ее нарушением своего субподрядчика. После полностью восстановили евроремонт – заменили дорогие обои и ламинат.
Сауле ДУСКАЛИЕВА, в свою очередь, поделилась:
– У нас трещина снаружи, а застройщик – в тюрьме.
САМАТ И. рассказал:
– Альянсстройинвест даже вывеску сменил на “Жас Курулыс АСТ”, но, думаю, строят так же, как и ЖК “Кенесары”, – с многочисленными нарушениями, при этом сдали объект с задержкой на 3 с лишним года. Акимат глаза на всё закрыл. Ибо компания активно строила дома по госпрограмме, причем по цене в 3 раза дешевле, чем платили дольщики “Кенесары”. Проблем – целая гора. Какая “крыша” у РАМСа? Почему строительная компания не боится жалоб в свой адрес
Аскар АКНАЗАРУЛЫ предложил поинтересоваться качеством домов, построенных по госпрограммам:
– Бюджетников спросите. Выдаваемые им дома больше всего вводили в эксплуатацию с дефектами. Например, снимаете обои, и можно увидеть улицу через щели в наружных стенах домов. Реально сам видел такой факт в гостях.
Уркия ЕРГАЛИЕВА живет в доме для социально уязвимых слоев населения.
– Дом сдан в эксплуатацию 5 лет назад. В моей квартире входная дверь закрывалась только снаружи, и то на один оборот; розетки, выключатели, патроны отсутствовали, электроплита была помята сбоку. Рваные обои, штукатурка отпадала при прикосновении. Слышно даже запах еды, кто что готовит. Из окон дует, резиновая изоляция порвана.
И вот такую квартиру дали мне, стоявшей в очереди 15 лет. Я наняла строителей, но и после них осталось столько недоделок. И в результате этого ремонта я сломала позвонки и стала инвалидом. Кто теперь мне вернет мое здоровье? Акимат? Застройщик? Или КСК?..
А еще у нас постоянно стоит запах канализации. Насчет прочистки системы и колодцев КСК отвечает, что нет договора с “Астана су арнасы”. Скоро, наверное, весь подвал зальет фекалиями, как в одном доме на Левом берегу, – описала ужасы жизни в столичной новостройке хозяйка квартиры.
Председатель Союза строителей Казахстана Талгат ЕРГАЛИЕВ, комментируя тему жилья, возводимого по госпрограммам, отметил:
– Каждый год стоимость материалов растет на 10–15 процентов, а компании приступают к строительству жилья по ценам, которые были заложены в бюджет 3 года назад, то есть неактуальным. Конкурсанту надо содержать штат, он надеется на чудо, но чуда не происходит, и в итоге строительная компания нанимает на выделенные из бюджета деньги неквалифицированных людей, закупает дешевый материал, а потом плитка и штукатурка падают, в домах – холодно.
В условиях повышения цен корректировка бюджета госпрограмм не проводится, в результате с рынка уходят старые профессиональные игроки, на смену которым приходят новые, не имеющие опыта. А это вновь чревато некачественным строительством, простоями и задержками.
Дом есть, а коммуникаций нет
Юристу Сергею СИЗИНЦЕВУ жалобы на качество жилья поступают регулярно.
– На что жалуются? Во-первых, на сроки строительства, которые нарушаются. Закон “О долевом участии в жилищном строительстве” разрешает трехкратное продление срока строительства по 3 месяца каждый от срока, указанного в проекте. В итоге люди стоят перед выбором: судиться за свои деньги, которые они уже внесли в долевое строительство, или ждать завершения стройки.
В первом случае это невыгодно, потому что ты получишь сумму, которая уже не соответствует рынку, и на эти средства ты уже ничего не купишь. При этом ты будешь долго судиться, попутно у тебя, скорее всего, уже есть кредит в банке, который ты брал для первоначального взноса и который уже выплачиваешь, – отметил Сизинцев.
На практике юристы сталкивались с ситуацией, когда застройщик возвел дом без подведенных коммуникаций! В генплане они есть, по факту – нет.
– Компания нарушила все сроки строительства. Сдать дом в эксплуатацию, понятное дело, не может – без воды, канализации, света. Собственники пока не решились обращаться в суды. Надеются, что обещания акимата и Фонда гарантирования жилищного строительства будут исполнены, – рассказал Сергей детали кейса.
По его словам, когда люди подписывают договор долевого участия, не сильно вникают в его условия. Бывает, что застройщик не применяет договор долевого участия, который дает дольщикам определенную защиту, а предлагает подозрительный договор инвестирования, договор о совместной деятельности.
– Изменяя форму договора, застройщик пытается уйти от всех гарантий, которые дольщику дает договор долевого участия – по нему, если возникнут проблемы, будет работать Казахстанская ипотечная компания, которой переданы функции Фонда гарантирования жилищного строительства. КИК вмешивается в ситуациях, когда застройщик терпит банкротство или близок к нему, принимает меры для завершения строительства, – подчеркивает юрист.
Также наличие договора долевого участия в настоящее время предполагает, что дольщик имеет дело не напрямую с застройщиком, а с его уполномоченной компанией, что предоставляет дополнительные гарантии.
Звенья одной цепи
Часто, чтобы избежать ответственности за качество строительства, компания выстраивает цепочку из нескольких фирм. В итоге непонятно, кому предъявлять требования по такому договору, который может быть договором долевого участия, договором строительного подряда, договором купли-продажи.
Иногда толкование договора становится сложным, и, как следствие, неясно – на основании какой статьи закона предъявлять требования к застройщику, продолжает юрист.
– Хороший способ защиты нарушенных прав – взыскать разницу между стоимостью того, что вам обещали по договору, и тем, что вы получили по факту, то есть получить возмещение убытков, причиненных необходимостью устранения недостатков. Для этого нужно обратиться в компанию, проводящую строительную экспертизу, которая проверяет объекты на соответствие СНиПам, – сообщил Сизинцев.
В случае отклонений от проекта, когда компании вместо одного количества квартир строят большее, вместо дорогих материалов используют дешевые, нарушения зафиксировать тяжелее. Бывает, что помещение существенно отличается от того, что прописано по договору: меньшая площадь, не то расположение, не тот этаж.
– Застройщики отказываются предоставить проект, ссылаются на то, что это объект авторского права. На одном процессе застройщик так и поступил, сказав, что мы ничего не докажем. Но нарушения СНиПов, которые зафиксировал эксперт, были настолько фундаментальными, что и их хватило. И хотя речь в этом кейсе шла о нежилых помещениях в ЖК, проблемы были и у собственников квартир.
Среди нарушений было несоответствие строительных материалов прописанным в договоре. Тепловизионные обследования выявили, что в ходе строительства были допущены конструктивные нарушения, которые делали невозможным надлежащий температурный режим, не работала вентиляция, внутри помещения наросла плесень, – рассказал юрист.
Как найти концы
Вторая часть работы – доказать размер убытков. Здесь на помощь приходит сметная организация. В своем заключении эксперт указывает, какой объем затрат нужно произвести, чтобы привести помещение в пригодное состояние.
– Когда у вас на руках есть заключения строительной экспертизы о нарушениях СНиПов и сметной организации – о размере убытков, обращайтесь с письменной претензией, а в случае ее неудовлетворения – в суд.
У вас есть право отказаться от договора, потребовав оплату назад. Сделать это можно, если качество жилья не соответствует условиям договора.
Также есть право требовать устранения недостатков за счёт застройщика или продавца жилья, – подчеркнул юрист.
Сергей Сизинцев рекомендует внимательно изучать рынок жилья, отзывы о застройщиках, отсеивать явно криминальных и неблагонадежных.
– Есть масса форумов и групп в социальных сетях, где обсуждаются строительные компании; акимат периодически вывешивает список недобросовестных застройщиков – изучайте. Проверьте репутацию строительной компании через сарафанное радио и в судебном кабинете – это доступный публичный механизм. Много интересного узнаете.
Мы судились с застройщиком, у которого обнаружились непогашенный штраф за некачественное строительство и неисполненное судебное решение об устранении нарушений при строительстве ЖК. При этом на процессе компания заявляла, что всё в порядке и объект соответствует всем требованиям, ссылаясь на акт приемки в эксплуатацию, – рассказал Сизинцев.
Также необходимо внимательно контролировать ход строительных работ. При любых подозрительных случаях советоваться с юристом.
– Нужно всегда помнить: на нашем рынке есть элемент непредсказуемости, особенно – с новым жильем, и даже с самым проверенным застройщиком могут возникнуть проблемы, – сказал в заключение собеседник.
НУР-СУЛТАН