Скандал случился с крошечным земельным участком в одном из центральных районов Алматы. Как известно, центр самого крупного города республики давно и успешно застроен, свободных мест нет, поэтому серьезные игроки сейчас продавливают программу реновации жилья, а мелкие втихаря шустрят с точечной застройкой. Присмотрели участочек на один подъезд – и вперед… Вот с “передом” у всех происходит по-разному, к примеру, собственникам квартир на престижном проспекте удалось остановить строительство такого чудовища, были мирные митинги, внимание СМИ и, конечно, суды.
Наша история только началась: жильцы домов, обеспокоенные появлением техники под их окнами, стали требовать у строителей остановить работы, показать им документы, что те отказались делать.
Понятное дело, пошли жалобы в районный акимат и прессу, последняя негодование на экранах телевизоров отразила, а заодно передала вопросы собственников непосредственно чиновникам, тогда-то и выяснилось, как сработала схема.
Кому помогают суды
Тэоошка обратилась то ли в акимат, то ли в управление градостроительного контроля города, из новостной ленты разобрать эти подробности сложно, для получения разрешения на строительство, те им отказали, и они пожаловались на принципиальных чиновников в суд, и суд обязал тех отменить незаконное решение, что ими и было сделано. Думаете, суд вынес незаконное решение, – не знаю, самого решения у нас на руках нет, поэтому говорить ни в одну из сторон не имеем права, мы обратили внимание на другое.
В перечне документов, которые были предоставлены строителями, значатся протоколы общих собраний собственников двух соседних домов, в которых никто из жильцов не возражал против строительства жилого дома под их окнами. И вот это был для них, то есть жильцов, большой сюрприз, потому что никто из них на данном мероприятии не присутствовал и ни за что не голосовал. Здесь сразу обращаем ваше внимание: без протокола общего собрания с одобрительным решением собственников ни один суд, ни один чиновник свою закорючку под разрешительными документами на точечную застройку не поставит. Нормы поведения для строителей:как запретить строить под окнами незаконные многоэтажки в РК
Старая история
Говорить об этом с полной уверенностью я могу исходя из личного опыта. Рядом с домом моих родителей было футбольное поле, играли на нем дети из четырех близлежащих домов, и помимо развлекательно-спортивного применения это пятно имело вполне цинично-прагматичное предназначение. По существующим на тот момент нормативам, здесь должны были собираться жильцы во время землетрясения, и здесь же для них должна была быть развернута первичная помощь. Сюда и прибегали перепуганные люди во время двух ощутимых для Алматы толчков в середине 80-х. Но то ли трясти перестало, то ли частная собственность мозги перекроила, несколько лет назад объявился желающий застроить футбольное поле. В отличие от антигероя нынешней истории предприниматели попытались с народом договориться, но те пошли в отказ, время затягивалось, и бизнес нашел ключики к тем, кто мог им помочь.
В первую очередь они нейтрализовали шумную даму, занимавшуюся активной общественной деятельностью – ей дали помещение под офис в новостройке, вторыми обработали председателей кооперативов.
Тут нам нужно отвлечься, дело в том, что эти дома при советской власти строились за счет жильцов, то есть жилищного кооператива, и люди там не лишь на бумаге, но и сами считали себя хозяевами не только квартир, но и всего дома и придомовой территории. В отличие от государственного жилья, эти квартиры можно было продать через кооператив, передать по наследству, ну и содержался дом исключительно на деньги членов кооператива. Например, через 25 лет эксплуатации, в 1988 году, в доме был проведен капитальный ремонт всех инженерных сетей, включая квартиры. Именно поэтому нуворишам совладать с народом было так сложно.
Но, повторю, ключики были найдены, общественнице – офис, председателям – евроремонт квартир с заменой окон и всего остального, а собственникам – утешительный приз в виде ремонта подъездов и обещания поменять кровлю. Кровлю так никто ни на одном доме не поменял, ремонт в подъездах сделали, но собранные на него ранее деньги в доме родителей председатель украла.
К слову, рассказана эта история мною неслучайно, на ней мы видим схему, через кого и как “ласковые” и неглупые рейдеры получают доступ к чужой земле.
Суд все же поможет
Когда только началась подготовка к материалу, мною было просмотрено немалое число СНиПов по строительству, действующих на сегодняшний день. К сожалению, пару лет назад нормы и правила были пересмотрены, и пересмотрены в пользу строительного бизнеса. Разобраться было сложно, СНиПы, то есть единый документ из строительных норм и правил, чиновники разделили на два: СН (строительные нормы) и СП (строительные правила). Строительные нормы и правила собственникам, конечно, помогут, в заключение материала мы приведем названия наиболее важных из них. Но сейчас о другом, железобетонном аргументе для предотвращения рейдерского захвата у собственников – это право обжаловать протокол общего собрания собственников в суде.
В исковом заявлении вы просите суд признать решения общего собрания недействительными. Основание. Самого общего собрания не проводилось, соответственно, и никаких решений на нем принять было невозможно.
Доказательства в суде. В Гражданско-процессуальном кодексе многое изменилось, но требования к сторонам предоставлять доказательства оснований, на которые они ссылаются, остались. Значит, ответчик-негодяй будет обязан притащить в суд липовые протоколы с липовыми подписями. А вам, в свою очередь, будет необходимо пригласить в суд в качестве свидетелей ваших соседей, и, если понадобится, то заявить ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы. Конечно, это упрощенная схема, в суде могут возникнуть разные обстоятельства, но ничто не мешает вам обратиться за помощью к юристу. Цена вопроса высока – ваше благополучие.
Срок исковой давности. Для подобных дел предусмотрен трехлетний срок. Три года с момента совершения неправомерных действий либо три года со дня, когда вам стало об этом известно. Именно поэтому у собственников из нашей истории хорошие перспективы – о существовании протоколов с их одобрением они узнали только сейчас из ответа чиновников, предоставленного СМИ.
Управдомы – это проблема
Мне известны председатели-кудесницы из этой истории. В свое время одна из них проходила по другому, скажем так, финансовому вопросу собственников. К сожалению, их честность и интеллигентность тогда разбились о ее хамство и наглость. Теперь же им предстоит разбираться еще и с этими ее выкрутасами. Но в любом случае этим дамам придется явиться в суд и объяснять происхождение протоколов, если они в доле, а не захотят прийти сами – можно это сделать через наряд полиции.
СОЛНЦЕ НЕ ТОЛЬКО ГРЕЕТ
В заключение исполняем обещание. Итак, базовые нормативы в строительных делах: “СН РК 3.01-01-2013 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов”. И второй: “СП РК 3.01-101-2013 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов”. Все нужные цифры ищите в СП РК (строительные правила). Существует также норматив: “СН РК 3.02-01-2018 “Здания жилые многоквартирные”. Ну и про влияние солнца на строительство, в строительных правилах сказано, что расстояние между жилыми домами и прочими учреждениями измеряются “по нормам инсоляции и освещенности”. Поэтому сказать вам с ходу, что расстояние между жилыми домами должно быть не менее 20 метров, не смогу. За свет в доме отвечает “СНиП РК 2.04-05 “Естественное и искусственное освещение”, вы найдете на него ссылку во многих нормативных документах.
Ну и два слова о том, что такое инсоляция – это количество часов, в течение которых в помещение проникает солнечный свет. Про это можно узнать из другого нормативного документа “Санитарные нормы и правила обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой застройки от 12 декабря 2000 года № 3.01.077.00”. Не знаю, о чем думал хозяин фирмы, решивший втиснуть между домами жилой дом на один подъезд, но даже, не заглядывая в правила, можно быть уверенным, что тамошним жильцам век солнца не видать. Поэтому в данной истории у строителей шансов нет.