Жить ради угла
В Казахстане если у тебя нет своей квартиры, то ты лох, сказал мне на днях знакомый, который взял ипотеку на 20 лет. Менталитет у нас такой, мы готовы ввязаться в долги на полжизни, стать рабом квадратного метра, чтобы иметь свой вожделенный угол. Это европейцев не напрягает жить в аренде. Они вообще не парятся.
Мы же до дрожи в коленях думаем, что оставим потомству, а еще любим повторять: какое-никакое, мол, зато свое…
Есть такой индекс, как процент собственного жилья в странах мира. В США он составляет в среднем 60 процентов. В Германии – около 45. В Великобритании – около 10 процентов. И те немногочисленные собственники, наверное, выходцы из стран СНГ с беглыми капиталами.
А в одной из самых экономически благополучных стран – Швейцарии – владеют жильем всего-то 5 процентов.
Найти данные по Казахстану нам не удалось. Но все мы знаем, что каждая семья обязана иметь свой собственный дом. При этом не важно, что уровень дохода минимальный. Не ешь, не пей, а на ипотеку отложи! Да и многие государственные программы заточены под этот девиз. Одна из самых обсуждаемых – “7-20-25”, государство готово субсидировать огромные суммы. Адовы кредиты: как бедных казахстанцев делают еще беднее
Однако все больше экспертов сходятся в том, что решать жилищные проблемы в стране нужно через развитие рынка доступного арендного жилья.
Аренда развивается, где наиболее мобилен рынок труда, подчеркивают эксперты. И надо признать, что прошли те времена, когда люди, как деревья, пускали корни и десятилетиями работали на одном заводе, проживая поблизости. Риски потерять работу растут, и шансы найти ее где-то за сотни километров тоже. По словам аналитика Расула РЫСМАМБЕТОВА, надо менять сознание и подходы:
– Когда человек берет ипотеку, он закрепляется на одном месте, нет мобильности трудовых ресурсов. Человек садится в Алматы, если у него есть возможность работать в Атырау за хорошую зарплату, он на это не соглашается. Это сегодня противоречит принципам программы “Рухани жаңғыру”, и я не шучу.
– Нужно серьезно подумать о возрождении института квартиросъемщиков, – говорит эксперт в области недвижимости Ирина АРХИПОВА, – когда квартиры сдаются в домах государственного жилого фонда. У нас большая категория граждан, которые не могут оформить ипотеку, но которые нуждаются в жилье. Многие молодые семьи не могут накопить даже первоначальный взнос на ипотеку.
По расчетам экспертов в среднем даже на первоначальный взнос, например, алматинская семья должна откладывать деньги пять лет.
Но частенько люди идут на такие рискованные шаги, когда деньги на первоначальный взнос они тоже берут в кредит. В результате судьба молодой семьи может быть погребена под валом процентов, которые ей придется выплачивать. Все чаще причиной разводов становятся именно такие долговые обязательства.
Государство, конечно, развивает программы по арендному жилью, но они пока весьма робкие. И рассчитаны на очень узкий круг граждан. Получившие квартиры оралманы уезжают обратно и сдают казахстанское жилье в аренду
Согласно данным международного аналитического портала Numbeo, индекс доступности жилья в Казахстане составляет 12,84 и он подрос по отношению к показателям прошлого года. При этом чем ниже индекс, тем лучше. Рассчитывается он в соотношении уровня дохода к ценам на квартиры. При этом учитывается совокупный семейный доход. Мы обскакали по недоступности жилья Россию, Швейцарию, Францию, Италию. То есть среднестатистической семье придется копить более 12 лет на приобретение своего угла.
Для кого программы?
В 2014 году стартовала программа “Нұрлы жол”, ее целью как раз и было обеспечить казахстанцев доступным и недорогим жильем. В конце того же года Президент предложил предоставить социально незащищенным гражданам арендное жилье с последующим правом выкупа без взноса первоначального платежа. С 2017 года арендное жилье, но уже без права выкупа, начали реализовывать в рамках новой программы жилищного строительства “Нұрлы жер”. Сегодня по стране в целом в очереди на жилищные госпрограммы стоят около 400 тысяч человек. Спрос огромный, а вот предложений явно не хватает.
– К сожалению, льготное арендное жилье – это капля в море на рынке аренды, – говорит директор по продуктам “Крыши-маркет” Дмитрий БОТАНОВ. – Выдаются квартиры с небольшой скоростью, это в лучшем случае до тысячи квартир в год. Эти программы не рассчитаны, чтобы решать потребительские нужды, она действует только для уязвимых слоев населения: инвалидов, ветеранов войны. Конечно, такая программа позволяет на порядок дешевле получить жилье в аренду.
Если у нас в среднем по Алматы аренда 1 квадратного метра обходится в 2 тысячи тенге, то по этой программе – около 200 тенге. То есть в 10 раз дешевле.
Также созданы условия для отдельной категории граждан, которые дают возможность выкупить жилье по остаточной стоимости, приватизировать. Очень хорошее предложение, но, к сожалению, его немного, и в целом на рынок оно не влияет.
В результате рынок коммерческой аренды в стране давно стал золотой жилой. Накинуть “узду” на цены в этом секторе не могут предложения госпрограмм, которые, по сути, могли и должны бы корректировать ситуацию, если бы их объемы были больше.
Аренда как выгодный бизнес
Учитывая уровень доходов населения, спрос на аренду остается повышенным. В результате на рынке правят бал расторопные предприниматели, которые вовремя разжились квадратурой и теперь сдают жилье направо и налево.
Интересный факт: даже после того, как обрушились цены на недвижимость в стране, рынок арендного жилья почти не отреагировал на это событие.
Владельцы квартир лишь пересчитали цены по новому курсу доллара и продолжили свой нехитрый бизнес, говорит Дмитрий Ботанов: Будет ли у нас дешевая ипотека
– Рынок продаж пострадал, а рынок аренды нет, он достаточно гибкий. У нас есть внутренняя миграция, и в больших городах спрос всегда имеется. Меняются сегменты пользователей, кто хотел купить квартиру, но не смог, опять же переходят в категорию пользователей аренды. Поэтому большого спада не было. Но доходность арендных квартир слабо, но все-таки падает.
Пять лет назад доходность от сдачи квартир в аренду была 11 процентов в год, за 9 лет квартира в Алматы могла окупиться и приносить прибыль. Сейчас мы фиксируем доходность около 8 процентов.
Но, учитывая, что ставка по депозитам тоже снизилась, все-таки инвестирование в квартиры остается актуальным. Только срок окупаемости увеличился. По сути, других инструментов инвестирования у населения нет.
По словам эксперта, по-прежнему в качестве выгодных инвестиций рассматриваются однокомнатные квартиры, на которые всегда есть спрос.
Люди продолжают вкладывать средства в недвижимость и не намерены будут опускать цены на его последующую сдачу в наем. Все это делает арендный рынок, который, по сути, должен обеспечить тех, у кого нет денег на свое жилье, недоступным для людей с низким доходом.
Соотношение стоимости жилья к аренде составляет 15,98 процента. При этом, согласно данным Global Property Guid, налоги от валового дохода по аренде в Казахстане составляют 15 процентов. Аренда остается одним из самых выгодных видов бизнеса в стране.
Алматы