Понятно, что наличными отдавать новым владельцам эти деньги никто не собирался, они находились на счету кондоминиума, но по тамошним законам переходили покупателям жилья. “Это значит, что ничего дополнительно сыну платить не надо. Не вноси деньги прежний хозяин на общий ремонт дома, то пришлось бы нам сверх цены за квартиру еще и взнос в кондоминиум платить, а так сумма приличная – на всё хватит”, – с гордостью объясняла знакомая.
Восхитила ее и еще одна особенность заграничной жизни: “Представляешь, у них хозяин не может сам взять и заменить оконные блоки в своей квартире. Делают они это только скопом, всем домом, вот есть там сорок квартир и сто окон, значит, будут менять сто окон, по-другому нельзя”. “А как тогда балконы застеклять?” – спросила я. “У них вообще это запрещено! Фасад трогать категорически нельзя! Если архитектурным планом застекление не запланировано, то всё, никаких стекол”.
Мне вспомнились унылые виды наших домов с висящими на них разномастными “скворечниками”, подумалось, конечно, и о видении архитекторов, которые не удосужились подумать о том, каково в их шедевре нам будет жить, и эстет внутри меня уступил место прагматику: шкаф и рабочее место ребенку всяко лучше внешней красоты.
Но рассказала я заморскую историю не случайно. Во-первых, это хороший повод напомнить покупателям жилья, что, приобретая недвижимость, они берут на себя все обременения, в том числе по долгам за коммуналку, расходы на содержание общего имущества и капитальный ремонт, не говоря уже об обязательствах прежних владельцев перед кредиторами, если квартира служила залогом получения займа. Суды вам потом не помогут. Здесь у нас в законодательстве всё, как в Германии.
Депутат, помоги народу
Теперь о том, в чем мы расходимся. Поскольку сейчас в парламенте начинается обсуждение поправок в жилищный закон, то неплохо было бы нашим депутатам обязать орган управления вести внутренний учет накоплений на капитальный ремонт, сделанный каждым собственником. Это позволило бы продавцам использовать размер накоплений в качестве дополнительной характеристики объекта наряду с общей площадью, районом, состоянием квартиры и прочим. Понятно, что это могло бы стать дополнительным стимулом для самих собственников: всегда приятно осознавать, что за свою двушку ты можешь взять больше соседа, если у тебя больше накоплено средств на капитальный ремонт дома.
И, конечно, давайте разберемся с балконами. Редакцией еще в июне были направлены вопросы в КГУ “Управление государственного архитектурно-строительного контроля города Алматы” (ГАСК), касающиеся всякого рода переделок, перепланировок и правил их согласования. Однако ответов на них нами не получено до сих пор. Мы еще дадим недельку тамошним чиновникам, а то вдруг они прочтут статью, и у них совесть проснется. А если нет, то мы найдем другой способ ее пробудить, в любом случае эта тема оставлена нами не будет.
Вот они, метрики
Сегодня же присмотримся к балконам и лоджиям на другой предмет – увеличения общей площади квартиры. Да, да, скрытые метры находятся ровно там. Так случилось в нашей стране, что до начала бума строительства жилья нового типа в конце 90-х они не включались в объем общей площади. Причем есть дома, где их на вполне законных основаниях до сих пор относят к общедомовой собственности. Проверьте свои технические планы квартиры и убедитесь: включены ли они, если нет, то вы имеете право обратиться в так называемый местный ЦОН и получить новый технический паспорт, куда уже эта площадь войдет.
Теперь о том, как будут считать. Отвечает за это “Инструкция по первичному и последующему государственному техническому обследованию объектов недвижимости” (утверждена приказом министра юстиции РК от 13 февраля 2014 года № 57). Так вот, в соответствии с пунктом № 86: “Общая площадь жилищ определяется как сумма полезной площади жилища и площадей балконов, лоджий, веранд и террас, рассчитываемых с применением следующих понижающих коэффициентов: 1) для балконов и террас – 0,3; 2) для лоджий – 0,5; 3) для совмещенных лоджий-балконов применяется понижающий коэффициент 0,4; 4) веранд – 0,8”. На практике это означает, что если у вас длина балкона – 3 метра, ширина – 80 сантиметров, то его площадь при включении в техплан составит не 2,4 метра, а 0,7 метра.
Причем эта площадь никогда не может быть отнесена к жилой или нежилой, то есть полезной, смотрим пункт № 83: “Жилая площадь жилого дома (жилого здания) определяется как сумма площадей жилых комнат с учетом площади встроенных шкафов, жилая площадь жилища (квартиры) определяется как сумма площадей жилых комнат, в том числе спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета также с учетом площади встроенных шкафов”; и пункт № 84: “Нежилая площадь жилища (квартиры) определяется как сумма площадей внутренних подсобных помещений, в том числе кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, кладовой”. Как писалось чуть выше, изменить расклад вещей не смогут ни перепланировка и техническое присоединение балкона к жилой комнате, ни его застекление и утепление. Добавлю также, что сейчас мы рассматриваем ту часть инструкции, где речь идет о многоквартирных домах, но имеются здесь правила расчета и для садовых домиков, и земельных участков, и индивидуальных домов, так что документ во всех отношениях для нас полезный.
А чей балкон-то?
Мы уже упомянули, что имеются дома, где балконы или лоджии являются частью общедомового имущества. Прежде всего, это здания, которые имеют конструктивные особенности, например, вход в квартиры там запланирован не с лестничной клетки, а с улицы. Жильцы поднимаются на нужный этаж по боковой лестнице и выходят в длинный коридор-лоджию (балкон) вдоль фасада. Существуют проекты, где на один балкон или лоджию выход имеют две или три квартиры. В каждом из этих случаев требуется индивидуальный подход. Если в первом – мы имеем дело с лоджией, являющейся фактически общим коридором, то узаконить метры не удастся. А вот для второго примера с одним балконом на три квартиры учет метража вполне приемлем после перепланировки, возведения простенков между соседями. Интересно, что при любом раскладе балкон считается элементом фасада и включен по закону в перечень работ по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, так что белить-красить будут, как в Германии, всех скопом.
АЛМАТЫ