В этих вопросах разобрался корреспондент медиапортала Caravan.kz.
По данным Бюро национальной статистики, общая площадь жилищного фонда Алматы - 52 млн м2. По данным «Крыши», средняя цена 1 м2 в городе – 700 тысяч тенге. Выходит, только жилье будет стоить 36 трлн тенге. Сумма просто гигантская.
Для сравнения, бюджет всего Казахстана на 2024 год – 24 трлн тенге. Иначе говоря, страна попросту не потянет восстановление такого города, как Алматы, несмотря на всю его важность, историческую ценность и экономическое развитие. Следовательно, два миллиона человек рискуют в один момент стать и бездомными, и банкротами.
При этом застраховано в Казахстане не более 1-2 % всей недвижимости. При этом большая часть жилья – 98 % - страхуется в рамках ипотечного кредитования. И совсем небольшое количество людей страхуют свои жилища от риска землетрясений добровольно, рассказал «Каравану» Владислав Портной, директор департамента андеррайтинга и перестрахования СК «Евразия».
Сегодня в Алматы проживает 2,2 млн человек. Через 10 лет город по плану разрастется до 3 млн. Это значит, что площадь застройки увеличится минимум наполовину. И тогда и «цена» города вырастет уже до 50 трлн тенге.
Кому пригодилась братская помощь
Мы не раз помогали восстанавливать города после землетрясений. В 1966 году трагедия произошла в Ташкенте. Было уничтожено более 2 млн м2 жилой площади, 236 административных зданий, 181 школа и вуз, 185 медицинских и 245 промышленных зданий. Без крыши над головой остались более 300 тысяч человек из проживавших тогда в Ташкенте полутора миллионов.
Тогда город был восстановлен с помощью всего СССР. На это потребовалось 3,5 года. Сначала построили примерно 1 млн м2 бараков, затем еще 1 млн м2 - в многоэтажных домах. А бараки остались до сих пор.
В 1989 году случилось Спитакское землетрясение. Оно затронуло почти половину территории Армении. До основания был разрушен город Спитак. Снова помогали всем Союзом, но восстановить республику не успели – СССР распался.
Как Алматы не стать большим могильником при разрушительном землетрясении
Можно сказать, что Узбекистану и Армении повезло: страна была большая, и были ресурсы для восстановления. Где такие ресурсы сможет взять Казахстан? Разрушение крупнейшего города откинет развитие всей страны лет на 20 назад.
Турецкий урок
В августе 1999 года недалеко от Стамбула произошло землетрясение с магнитудой 7,6 балла по шкале Рихтера. Больше других пострадал город Измит – он был практически полностью стерт с лица земли.
По данным ООН, около 120 тысяч зданий не подлежали восстановлению, 50 тысяч имели сильные повреждения, около 2000 зданий осело. В городе были практически уничтожены линии электропередачи и связи, серьезно пострадали линии водоснабжения.
Правительство Турции выучило урок. То, что Турция находится в сейсмически активном регионе, было известно давно. Но экономически страна никогда не готовилась. В целом землетрясение затронуло девять провинций страны, в которых сосредоточена почти половина промышленности страны и треть всей экономики Турции. Тогда и сейчас Измит является важным промышленным центром с несколькими крупными нефтеперерабатывающими и нефтехимическими заводами.
Именно в этот период Турция столкнулась с экономическим спадом, оттоком капитала и рецессией. В итоге, по данным Всемирного банка, землетрясение в Измите нанесло ущерб экономике Турции на 5 млрд долларов. Тогда это было 2,5 % ВВП страны. Общий ущерб землетрясения был оценен в 32 млрд долларов.
Во сколько обойдется стране следующее землетрясение, которое обязательно будет?
Справка «Каравана»
Общий размер экономических убытков в 2023 году составил 380 миллиардов долларов по катастрофическим событиям (в том числе за крупнейшее землетрясение в Турции), из них 118 миллиардов долларов - это страховые убытки, которые подлежат возмещению страховщиками по всему миру, согласно данным Aon Corporation (ведущая глобальная компания, предоставляющая профессиональные услуги и широкий спектр решений в области управления рисками, в частности, по страхованию).
Чтобы минимизировать ущерб, Анкара разработала государственную программу страхования от катастроф (Turkish Catastrophe Insurance Pool или TCIP. Программа стала обязательной для домовладельцев.
Цель TCIP – помочь своим согражданам возобновить свою жизнь после землетрясения. Обязательное страхование от землетрясений обеспечивает финансовую безопасность застрахованных домовладельцев от землетрясений и любых рисков пожара, взрыва, оползня и цунами, вызванных землетрясением.
При этом сама программа создана максимально простой для привлечения населения. В программе так или иначе участвуют все страховые компании и банки страны. То есть сразу получается максимально широкая сеть агентов. Страхователем может стать любой, кто задекларирует свой домашний адрес и идентификационные данные. Страховые взносы рассчитываются исходя из региона проживания, материала, из которого построен дом, года постройки, его этажности и, самое интересное, финансового положения страхователя. При этом размер страхового взноса каждый год снижается, если страхователь не пропускает платежи.
В прошлом году программа прошла испытание: в августе 2023 года потрясло город Газиантеп. Пострадали сразу 10 провинций юго-востока Турции и север Сирии. В турецкой части по программе TCIP было застраховано 1,1 млн жилых зданий - больше половины всех домовладений. Ущерб по застрахованной части составил 2,1 млрд долларов. И эти деньги турки получили от иностранных перестрахователей буквально за месяц. В том числе работали и казахстанские страховые компании.
15 тысяч – это много?
Примерно такую программу можно запустить и в Казахстане. Тем более наши страховые компании принимают участие в программе TCIP и имеют некоторый опыт.
- Землетрясение 1999 года послужило триггером сделать страхование обязательным. И люди покупали страховку. Эта программа была перестрахована у нас как у одного из казахстанских поставщиков, - рассказал Владислав Портной. - Потом, после землетрясения в 2023 году, каждая компания осуществляла выплаты в рамках доли своей ответственности. 13 млн евро мы уже заплатили по своей доле ответственности. Получается, нагрузка по восстановлению жилья легла не только на государство и население, но и на международные страховые компании. Так сработала профессиональная перестраховочная программа.
Средняя стоимость страхового полиса - около 15 долларов на год. По программе установили лимит ответственности - 34 тыс. долларов за один объект недвижимости.
В среднем по Казахстану, если квартира стоит 20 млн тенге, то страховка может стоит от 15 тысяч тенге в год. Двухкомнатная – 25-30 тысяч тенге.
Цена изменяется в зависимости от входных параметров: рыночная стоимость, площадь, год постройки, расположение и т.д. Отдельно рассчитывается тариф на дома - у них стоимость может быть больше. Поэтому и страховка будет подороже – от 50-60 тысяч тенге.
Как поднять качество
С другой стороны, сейчас очень остро стоит вопрос качества строительства. С 2016 года отменена комиссионная приемка жилья в эксплуатацию. Теперь, согласно закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», ответственность за приём построенных объектов в эксплуатацию будут осуществлять сами заказчики и подрядчики. Это почти наверняка отразилось на качестве строительства жилых домов.
Выдержат ли очередное землетрясение алматинские человейники
Еще год назад, после трагедии в Газиантепе, мажилисмен Бакытжан Базарбек говорил, что надо вернуть государственную комиссионную приёмку и сейсмоаудит построенных объектов в Казахстане. По его словам, застройщики строят многоэтажные дома без соблюдения законодательства, в том числе без АПЗ, без согласования проекта, не имея проектной документации, без уведомления на строительство, без разрешений на привлечение средств дольщиков, не соблюдают нормы по целевому назначению участков и строят в рекреационных и водоохранных зонах, на тектонических разломах и в сейсмо-, селе-, оползнеопасных зонах. Но пока к его словам никто не прислушался. В принципе, если государство самоустранилось, страховщики могут и здесь взять на себя часть работы через оценку качества домов и тарифа на страхование. Но для этого надо, как в Турции, создать национальную страховую компанию.
Вопрос участия государства в развитии рынка недвижимости – уже с историей. Страховщики его уже давно обсуждают. Предпосылки для этого есть. Но до сих пор какого-то решения принято не было.
Само слово «страхование» происходит, скорее, от выражения «отдать на страх». Возможно, надо больше рассчитывать на рациональность. Запугать людей можно, но тогда не возникнет полноценного рынка страховых услуг. Поэтому все-таки нужен толчок от государства.
С другой стороны, в рамках андеррайтинга, когда специалист страховой компании работает с конкретным проектом, он обращает внимание и на другие аспекты. В том числе и на самого застройщика. Андеррайтеры могут запросить всю проектно-сметную документацию. И если в СМИ прошла информация, что этот застройщик получил некие баны, то страховая компания может принять решение с ним не работать. Это и может стать лакмусовой бумажкой для определения честности того или иного застройщика.