Агентство финансового надзора уже пересмотрело систему хеджирования рисков по кредитам на проведение операций с недвижимостью, и в его планах - еще более ужесточить требования в сфере ипотечного кредитования.
В итоге ипотека может подорожать, что будет способствовать стабилизации, а, возможно, и снижению цен на недвижимость.
Последние два года специалисты отмечают снижение ежегодного прироста займов физическим лицам на покупку жилья.
По данным АФН, в 2003 году прирост составил 3,8 раза, в прошлом году - в 2,6 раза, а по итогам 9 месяцев 2005 года - в 1,7 раза.
Таким образом, все меньше становится доля населения Казахстана, которая может себе позволить займы на покупку жилья под залог недвижимости. Причин здесь несколько: и схлынувший ажиотаж на этом рынке, и несоизмеримый рост цен на недвижимость (по сравнению с ростом доходов), и насыщение спроса.
Тем не менее, сегодня население страны накопило долг банкам и ипотечным компаниям по кредитам, на 1 октября 2005 года - 11,8% ВВП или 757,7 миллиардов тенге.
В принципе, это не большая доля долга. В некоторых - как в развивающихся, так и в развитых государствах - она на порядок превышает казахстанский показатель, но вся проблема в том, что ипотечные кредиты слишком сконцентрированы.
Так, около 75 процентов приходится на первые четыре банка страны. Ипотечные компании (их в стране сейчас - 4) занимают 8 процентов этого рынка. Что же касается данных в региональном разрезе, то более 41 процента приходится на Алматы, 15,3 - на Астану, и на Южно-Казахстанскую, Восточно-Казахстанскую, Карагандинскую и Актюбинскую области - от 5,3 до 7,1 процента.
Подобный расклад в условиях стремительного развития ипотечного рынка неудивителен: самые крупные банки и узкоспециализированные небанковские организации быстро сумели захватить большие рыночные доли, а сам ипотечный рынок стал развиваться в наиболее развитых и перспективных регионах.
Однако из-за этого очень слабо диверсифицированы риски кредитных учреждений. В случае обвала цен на рынке недвижимости банки и организации, осуществляющие ипотечное кредитование, понесут большие убытки и в отдельных случаях эти потери могут быть сопряжены с банкротством финансовых организаций.
Кроме того, потенциальная возможность стихийных или техногенных катастроф таит в себе большие риски как для отдельных кредиторов, так и для рынка недвижимости в целом.
Среди основных рисков, связанных с ипотечным кредитованием, специалисты АФН отмечают также неплатежеспособность заемщиков, резкое снижение цен на жилье, изменение рыночной процентной ставки, ликвидность банков.
Именно поэтому с 1 июля АФН пересмотрело систему хеджирования кредитных рисков по некоторым видам кредитов, в том числе по кредитам на проведение операций с недвижимостью.
Теперь, если стоимость приобретаемого жилья ниже 7000 МРП, то риски взвешиваются на 50 процентов, а если стоимость жилья выше 7000 МРП, то на 75 процентов.
Фактически это означает: чем выше риск кредитора, тем большую сумму по каждому конкретному кредиту банку нужно "заморозить". Более того, теперь все участники строительства недвижимости - заказчики, долевые участники и гаранты долевых участников - определяются как один заемщик.
Это сделано в целях расчета максимального риска на одного заемщика. Безусловно, данные требования стесняют кредитные организации в кредитовании, но с другой стороны, обеспечивают покрытием риски.
В целях оценки, изменения и мониторинга рисков в конце сентября утверждены изменения и дополнения в Инструкцию о требованиях к наличию систем управления рисками и внутреннего контроля, прописывающие критерии требований к системам управления рисками при осуществлении банками операций с недвижимостью.
По словам Елены Бахмутовой, заместителя председателя АФН, предполагается пересмотр классификации ипотечных кредитов и размера формируемых по ним провизий, и уже в конце года банки должны перевести переоценку с привлечением независимых оценщиков. В зависимости от того, какой это кредит - стандартный (риски минимальные, поскольку заемщик рассчитывается с банком по графику), сомнительный (например, изменилось материальное положение заемщика, и он иногда погашает кредит с просрочкой) или безнадежный (название говорит само за себя), и будут банки формировать провизии. Скорее всего, у АФН возникли сомнения в адекватности классификации ипотечных кредитов, именно поэтому и предусматривается такая мера.
Многие банки предпочитают: с одной стороны, не портить статистику, с другой - создавать меньшие провизии. И хотя провизии не облагаются налогами, выводить из оборота большие суммы банкирам невыгодно. При классификации заемщиков по ипотечным займам предусмотрены дополнительные критерии определения устойчивости финансового состояния заемщика. Эти меры направлены на повышение точности оценки рисков банков второго уровня, связанных с возможным изменением стоимости недвижимости.
Все предпринимаемые регулятором рынка действия в итоге могут привести к некоторому повышению стоимости ипотечных кредитов. На стоимости ипотечного капитала в первую очередь отразится необходимость "замораживать" большие суммы под каждый ипотечный кредит: чтобы получить свою маржу и на "замороженные" средства, банки и ипотечные компании могут пойти на то, чтобы повысить ставки вознаграждения по кредитам.
Однако в любом случае этих изменений следует ожидать лишь в среднесрочной перспективе. Сейчас, наоборот, создаются все условия для того, чтобы удешевить ипотеку.
В частности, Казахстанская ипотечная компания, рефинансирующая ипотечные кредиты, до конца 2005 года снизила котировочную ставку до уровня годовой инфляции - с 9,2 до 7,9 процента. Это позволит банкам-партнерам снизить стоимость ипотечных кредитов с 13-13,5 процентов годовых до 11,9 процентов годовых.
По идее, к 2007 году, согласно государственной программе жилищного строительства, ставка вознаграждения по ипотечным кредитам должна упасть до 10 процентов годовых. Но на сегодняшний день предпосылок к этому нет: заемный капитал банков по-прежнему дорогой, конъюнктура на внешних рынках заимствования слишком неустойчива и склонна к росту.
Кроме того, стоимость ипотечных кредитов начинает расти в других странах. К примеру, в США ставки на кредиты сроком на 30 лет достиг самого высокого уровня за последние два года - 6,36 процента годовых.
Так что ожидать чуда нам не приходится, тем более, что все экономические процессы, происходящие в республике, находятся в непосредственной зависимости от ситуации на глобальных рынках.