Речь идет о документе под названием: “Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума” (утвержден приказом № 246 от 29 апреля 2020 года). В нем, напомню, имеется разделение на два типа кредитования работ по капитальному ремонту общедомового имущества: за счет кредита в банке и за счет бюджетного кредита, предоставляемого государством.
Первый, или банковский путь мы с вами подробно разобрали в прошлом номере “КАРАВАНА”, познакомиться с материалом можно на нашем сайте caravan.kz. К слову, говорили мы не столько о правилах получения, сколько о новинках, которые ожидают собственников. Например, в скором времени мы с вами увидим объявления о продаже квартир, где одними из достоинств будут указываться сведения об отсутствии задолженности по “накоплениям на капитальный ремонт” и размер накопленной суммы. Подобная практика существует в Германии, наши реформаторы здесь ничего своего не придумали, добавлю, что размер накопления напрямую влияет на размер стоимости квартиры. Требование о поквартирном учете данного вида платежей содержится как в Законе “О жилищных отношениях”, так и в вышеназванном документе, почитайте статью, узнаете в том числе и о том, кто будет обязан платить по долгам: покупатель или продавец.
Это – кого надо нога
Но мы немного отвлеклись, сегодня говорим о государственном займе и его новинках. К примеру, местные акиматы получили право инициировать проведение капитального ремонта в отдельно взятом жилом доме. Конечно, они будут обязаны созвать собственников на собрание и получить одобрение большинства, но, согласитесь, возможность навязать нежелаемое у них появилась. Поэтому помним, что при решении вопроса о проведении капитального ремонта явка на общее собрание должна составить не менее двух третей от общего числа собственников, из которых две трети должны проголосовать за.
Только после получения горячей поддержки большинства нога технического инспектора от акимата может ступить на ваше общедомовое имущество.
После осмотра составляется дефектный акт, на основании которого уже формируется проектно-сметная документация работ по капитальному ремонту. И здесь мы снова видим руку акимата, им дано право выбирать организации, которые будут этим заниматься: “28. При согласии собственников квартир, нежилых помещений местные исполнительные органы районов, городов областного значения проводят техническое обследование общего имущества объекта кондоминиума и организуют разработку и утверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума за счет средств местного бюджета”.
Обратим внимание, что оплата по техническому осмотру здания и разработка проектно-сметной документации ложится на местный бюджет. О возвратности этих денег собственниками в нормативном приказе ничего не говорится. Это неплохо, потому что стоимость работ только по составлению сметы может доходить до полутора миллионов тенге.
Кстати, “проектно-сметная документация” должна быть подана и при заявке на получение банковского кредита, в этом случае расходы собственникам придется взять на себя. Но, признаюсь, радости от того мало: никто не гарантирует, что из сметы не будут торчать уши финансово заинтересованных акиматовских чиновников, коррупцию никто в мире не победил, а строительные работы считаются самыми привлекательными для этой публики. Поэтому… смета может быть сколько угодно высока.
Ну и еще одна большая привилегия для местных властей: они выбирают организацию, которой нормативным приказом даны большие полномочия по проведению капитального ремонта, в том числе по выбору строительной компании.
В документе она названа оператором, и никакие подробности о форме и содержании этого таинственного монстра пока неизвестны, возможно, позднее появятся какие-то правительственные положения или иные нормативы, но сейчас это оператор-загадка. В цепочке “государственная казна – местные власти – собственники” ему отведена роль влиятельного посредника. К примеру, оператор заключает “трёхсторонний кредитный договор на выполнение капитального ремонта и возврата бюджетного кредита с председателем объединения собственников имущества либо доверенным лицом простого товарищества и собственниками”. Помимо того, организация заключает договоры по авторскому и техническому надзору, контролирует качество и сроки проведения работ, участвует в приемке, а также подает иск в суд о взыскании с собственников задолженности по бюджетному кредиту.
Скрытые расходы и риски
Как видим, государство, давая кредит на капитальный ремонт, отвело собственникам роль послушных статистов. Вот какие работы, например, владельцы недвижимости имеют право включить в смету: “40. Работы по капитальному ремонту общего имущества предусматривают:
1) минимальный вид работ – это ремонт кровли, подъезда и подвала жилого дома с обязательной установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии;
2) максимальный вид работ – это ремонт кровли, подъезда, подвала, фасада, ремонт (замена) лифтового оборудования (при наличии) с обязательной установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии”.
В документе чиновники сделали небольшое исключение, но разобрать, что ими имелось в виду сложно, поэтому будем уточнять. Остальное очевидно и не требует пояснений, за исключением пункта: “обязательной установки автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии”.
Во-первых, не все ныне существующие системы теплоснабжения городов имеют возможность реагировать на действия автоматизированных систем в домах. Следовательно, они не нужны и будут установлены для галочки, а вот деньги за них собственники будут платить вполне реальные. Во-вторых, если говорить об общедомовых приборах учета тепла (ОПУТ), то их установка без системы лишена смысла, но… они устанавливаются повсеместно. Поэтому размер кредита автоматически увеличивается еще на 400 с лишним тысяч тенге за один ОПУТ.
Теперь о размерах переплат, которые сложно будет подсчитать.
Если помните, то строительную компанию выбирают не собственники, а таинственный оператор от акимата, следовательно, и на расценки они не могут влиять.
Поэтому… они могут быть выше, а качество работ – хуже. Вспомним также скандалы, которые сопровождают государственное кредитование капитальных ремонтов в последние годы: зачастую подряд берет одна компания, а затем передает ее на исполнение другой. Понятно, что себя эти ребята не забывают и свой интерес включают в изначальную смету, так бюджетный кредит для собственников становится еще дороже.
Подведем итог. Права местного акимата:
инициировать капитальный ремонт в любом доме;
выбрать специалистов по техническому осмотру дома;
выбрать организацию, которая разрабатывает проектно-сметную документацию;
назначить организацию “оператор” для проведения капитального ремонта;
не отвечать за качество проведенных работ;
не отвечать за размер сметы;
не отвечать за возврат бюджетного кредита. Ремонт кровли: как не попасть на деньги
Скрытые расходы и риски собственников:
проценты по бюджетному кредиту – размер пока не установлен;
дополнительные расходы: установка автоматизированной системы теплоснабжения – актуальная цена неизвестна;
дополнительные расходы: установка ОПУТ – свыше 400 тысяч тенге за один экземпляр.
Финансовые интересы строительной компании-посредника – сумма неизвестна:
стоимость услуг организаций по авторскому и техническому надзору – стоимость неизвестна;
стоимость услуг организации “оператор” – по нормативному приказу не известен ни размер оплаты, ни источник финансирования оператора;
завышенный размер сметы работ – не исключено;
коррупционная составляющая – не исключено.
Как мне кажется, расклад сил очевиден, поэтому при всех новаторствах в жилищном законодательстве риски для собственников остаются весьма высокими. Теоретически можно отказаться от намерения брать бюджетный кредит на общем собрании, где будет вынесен вопрос об утверждении проектно-сметной документации, но как это дело пойдет дальше, заранее сказать сложно.
Это не означает, что бюджетное кредитование нужно отмести, но, согласитесь, что ситуация потребует повышенного внимания. Поэтому сто раз отмерь – и живи на свои. К примеру, на ремонт кровли или экстренную замену труб водоснабжения можно скинуться, приняв решение на общем собрании о сборе на эти виды работ целевых взносов.
И в заключение хочу обратить внимание собственников на двусмысленный выверт в Законе “О жилищных отношениях” и нормативном приказе: общее собрание имеет право принимать решение взять бюджетный или банковский кредит, если в нем принимали участие не менее двух третей собственников и две трети из них проголосовали за. А вот сам кредитный договор (и бюджетный, и банковский) должен подписать каждый собственник, то есть все 100 процентов владельцев недвижимости в данном жилом доме (статья 50-3. “Особенности финансирования капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”). Как повернуть это требование в свою сторону, мы поговорим в ближайших номерах, тема капитального ремонта обширная, в ней много нюансов, и обязательно будем к ней возвращаться.
Законодательство по теме:
Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020536
Закон РК “О жилищных отношениях” http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094_
Типовой устав объединения собственников имущества http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020412
Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020283
АЛМАТЫ