Напомним, что именно в тот период было объявлено о переносе столицы из Алма-Аты в Целиноград-Акмолу-Астану. Этот период также славится началом приватизации.
Складывается парадоксальная ситуация. Как правило, зимний период характеризуется для риэлторов как "мёртвый": деятельность замирает, сделки по купле продаже уменьшаются. Однако, несмотря на это, цены на жильё растут. Традиционно, наиболее активным периодом для сделок по недвижимости является весна, конец лета и осень.
По словам риэлторов, лето прошлого года отмечалось повышенным отъездом населения из Алматы. Это может быть и миграция в Россию, и каникулярный период школьников и студентов, когда учащается квартирный обмен и т.д.
По мнению экспертов, нынешний повышенный рост цен начался ещё весной прошлого года. В позапрошлом году этот рост был не таким активным, да и сами квартиры были не такими дорогими как сейчас.
Отсюда возникает закономерный вопрос: в чем кроется причина подъема цен на жильё-2003?
Кредит вместо кооператива
Алматинские риэлторы единодушны во мнении, что это связано с понижением процентных ставок на ипотечные потребительские кредиты. На сегодняшний день, проценты по данному банковскому продукту опустились до 15. Максимальная же ставка составляет около 22%. Реальные ставки составляют от 13 до 8 процентов. Поскольку годовой процент начисляется на оставшуюся сумму кредита, то реальная ставка становится гораздо ниже, чем установленный банком процент.
Когда-то процентная ставка по этому виду кредитования ровнялась отметки в 24. Естественно, что кредит был доступен только лишь состоятельным слоям населения. Но однажды, к несчастью для банкиров, этот ресурс закончился, а количество клиентов снизилось до самого нижнего предела.
Банкирам опять нужно было искать выход. И выход был найден через традиционное понижение цен, начиная с 24 процентов и заканчивая сегодняшними реальными 13 - 8%.
Раньше для получения кредита необходимо было внести 50% от стоимости недвижимости. На сегодняшний день банки понизили свои требования до 15% первоначального взноса.
Несмотря на кажущуюся доступность ипотечного кредита, получить его смогут не все, а лишь те, кто получает зарплату не менее $300, если заемщик холост. У семейных заемщиков такие требования по зарплате поднимаются до $450.
Из этого списка мы можем смело вычеркнуть многих работников бюджетной сферы, зарплата которых больше напоминает пособие по безработице, чем оплату труда.
По мнению некоторых риэлторов, банки вполне могли бы включить в списки клиентов также и работников бюджетных сфер, тем более что зарплату, по большей части, они получают относительно стабильно. В этом случае, банки могли бы увеличить количество своих клиентов.
Вторым фактором, повлиявшим на увеличение доступности ипотечного кредитования для менее обеспеченных слоёв населения, можно считать также и банковскую конкуренцию. Вряд ли бы расчётливые банкиры просто так стали сдавать свои позиции.
И даже в этом случае банкиры и потребители ипотечного кредита, по мнению Николая Конашевича, сотрудника риэлторской компании "Хоромы Estate", мало чем рискуют. В случае если у потребителя кредита пропадет платежная способность, квартиру можно будет реализовать на рынке, чтобы погасить недостающую сумму кредита.
Необходимо подчеркнуть, что приобретаемые квартиры сразу же переходят в собственность заемщика кредита. В этом главное отличие ипотечного кредитования от рассрочки. При рассрочке заемщик становится собственником недвижимости только после полного погашения данного вида кредитования.
Собственно говоря, банкиры могут привести очень мало случаев утраты кредитоспособности клиента и продажи залоговой квартиры - все регулярно производят своевременную оплату.
Как только банкиры снизили ставки, они получили соответственно и больший ресурс по количеству клиентов, желающих приобрести жильё. Несмотря на то, что спрос на кров сохраняется почти круглый год за исключением зимы, квартиры стало приобретать, очевидно, большее число клиентов.
Чем отдавать деньги в чёрную дыру за аренду жилья, откуда они уже не вернутся, куда приятнее инвестировать свои кровные в покупку собственного угла.
Квартирный хит-парад
Оценка жилья, будь то коттедж, (элитная) квартира или частный дом - материя тонкая благодаря тому, что включает множество условностей. Основными факторами на смотринах традиционно выступают: район города (степень дальнейшей перспективы застройки), возраст жилья, первичность или вторичность заселения, общая площадь, качество отделки и декора ((евро)ремонт), степень завершенности, наличие коммуникаций и т.д.
Самым дорогим жильем в Алматы, как известно, могут считаться особняки, коттеджи и элитные квартиры, со стоимостью в $600-1500 за кв.м. Здесь также играет роль месторасположения дома, степень завершенности и общий уровень комфорта.
Эльвира Сафинова, генеральный директор агентства по недвижимости "Алатау", считает, что на сегодняшний день наиболее престижным районом месторасположения коттеджей является "Горный гигант", "Бобек", а также районы выше проспекта Аль-Фараби, и вверх по улице Навои.
Все больше и больше свою популярность теряет некогда известный район на горе Кок-Тюбе. Видимо, угроза оползней оказала своё влияние на спрос. Одним из недостатков верхних районов города, примыкающих к горному поясу, можно считать отсутствие газопровода. В результате этого, жителям самим приходиться думать о средствах отопления.
В условиях непомерно возросших цен на печное топливо, солярку, керосин и т.д., многим пришлось отказаться от этого удовольствия, хотя состоятельных граждан, видимо, не пугает перспектива потратить порядка $1000-1500 на один отопительный сезон. Нужно отметить, что в последнее время цены на жидкое топливо сохраняются почти круглый год. Опускаются они только сразу после отопительного сезона.
Так, в конце зимы и начала весны прошлого года, стоимость печного топлива снизилась до 14 тыс. тенге за тонну с 22 тысяч. Словосочетание "печное топливо" в данном случае употребляется как марка, качество нефтепродукта, потому что еще есть солярка и керосин, качество которых является более высоким по сравнению с "печным топливом". Нужно сказать, что это одно из самых недорогих видов продуктов.
Потом цены резко возросли. Те, кто не успел вовремя запастись топливом, весь остальной год платили около 22 тыс. за тонну "печного топлива", не говоря уже о более качественных продуктах, таких, например, как солярка или керосин, которые стоят, конечно же, дороже.
Многие жители столицы и её гости, совершая воскресную прогулку в горы в сторону Медео, имеют сегодня возможность наблюдать обильное заселение особняками вдоль улицы Горной, ведущей на высокогорный спортивный комплекс с одноименным названием.
Риэлторы отмечают, что сегодня этот район также набирает популярность, что естественно, не может не сказываться на уровне цен. При этом эксперты добавляют, что с ними не очень удобно работать из-за космических расценок. Чем выше стоимость жилья, тем труднее оно продается. И наоборот, самый ходовой товар - это квартиры со средним уровнем цен.
Одна из главных ценностей продаваемых особняков - это площадь самого участка, территории, на которой он построен. 2-3 года тому назад одна сотка в районе пр. Достык в районе поселка "Юбилейный" стоила около $1000. Сегодня эта сумма возросла в три-четыре раза.
Квартирной жемчужиной считается Медеуский район южной столицы, к примеру, небезызвестные улицы Тулебаева, Калинина, Кирова, Кунаева, проспект Достык (бывший пр. Ленина) и Абая ближе к проспекту Достык.
Если исходить из идеального варианта квартиры в данном районе, когда она отремонтирована, без всякого рода погрешностей, что называется "под ключ", имеет площадь порядка 80-90 кв.м. в 3-4 комнаты, стоимость может начинаться с цифры в $50-60 тысяч, и может доходить до $130-150 тысяч. В период, когда цены на жильё были не такими высокими, стоимость могла доходить до $100 тысяч, за которую сегодня дают $150.
В Алмалинском районе (1-комнатные) квартиры традиционно стоили около $4-5-5,500 тысяч. Сегодня эта цена возросла до $9-10 тысяч. Если трёхкомнатные квартиры в этом районе летом прошлого года продавались примерно по $40-45 тысяч, то сегодня они уходят уже и по $50-60-65 тысяч.
Как отмечалось выше, ценовая тенденция складывается таким образом, когда легче всего реализуются более дешевые квартиры. Одно-двухкомнатные квартиры в Алмалинском районе, в общей сложности, подорожали на 50% в нынешний зимний период. Осенью прошлого года процент удорожания составлял порядка 30%.
Легче всего жильё продаётся в цифровых (1-2-3-4) микрорайонах города. Как раз оно и претерпело больше всего подъём роста в цене, который составил около 100%. Если раньше за определённую квартиру давали около $4 тысяч, сегодня за неё уже могут дать около $8 тысяч.
Примерно в 1993 году трехкомнатная квартира в микрорайоне "Аксай" стоила около $20-22 тысяч. На сегодняшний день эта цена возвращается. Сегодня в "Аксае" квартиру продать или приобрести можно примерно по такой стоимости. Однокомнатная квартира в вышеобозначенном районе стоит примерно $10-11 тысяч, в то время как года два тому назад за ту же самую квартиру давали $6 тысяч.
В последнее время стал появляться спрос на жилье в микрорайонах "Школьник", "Дубок". Что называется, маленький особнячок там можно приобрести примерно за $50 тысяч.
По словам риэлторов, в последнее время увеличивается ликвидность жилья в спальных районах, расположенных по направлению к району "Алматы-1", "Айнабулак", "Жулдыз". Ранее эти районы не пользовались большой популярностью. Как результат, в этом направлении увеличилось количество сделок по купле-продаже жилья, и, соответственно, цены.
Скорее всего, увеличение спроса на квартиры в данных районах связано с общим удорожанием в центре.
Рост популярности жилья в "Айнабулаке", по мнению риэлторов, связан скорее всего, с близостью к центральной барахолке.
Ценовой прогноз
По прогнозу Эльвиры Сафиновой, нынешний уровень цен будет повышаться также и в весенний период. Хотя, как долго продержится установившаяся динамика роста, затрудняется кто-либо сказать.
Уровень цен, в том числе, будет зависеть и от процентных ставок на ипотечное кредитование, если это явилось предпосылкой роста их роста. В данном случае ситуация будет зависеть и от решения банкиров, от ужесточения порядка возвратов кредитов.
Увеличение процентов по кредитам, также начнет приводить к снижению цен. Риэлторы расходятся во мнении по поводу того, в течение какого периода сохраняется общий порядок цен. Одни говорят, что цены сбиваются и падают каждый год, по мнению других, расценки сохраняются в течение двух лет.
По их мнению, с дорогой недвижимостью не очень легко работать в силу сокращения числа оборотов коммерческих сделок. Они говорят, что самый приемлемый вариант - это средний уровень цен, а не нынешний высокий. Хотя как раз сегодня они и могут все-таки похвастаться увеличением числа совершенных сделок из-за увеличившегося спроса на жильё.
Отмечена тенденция, когда цены на жилье, достигнув своего потолка, начинают резко опускаться вплоть до 30-50%. Как долго еще будут расти цены, также затрудняется кто-либо сказать.
Однако по осторожному и весьма приблизительному прогнозу, критическим периодом здесь может стать будущий летний период этого года.