Не думаю, что мы выдадим страшную государственную тайну, но власти изначально об этом знали, поэтому-то и позволили КСК действовать до июля 2022 года. Напомню, что никакой административной и любой другой ответственности за срыв срока также не предусмотрено. Это правильно, переформатировать весь жилой фонд страны, сдвинуть людей, которым всё до фени, с мертвой точки… здесь одним годом не обойдешься. Но лицо держать стараются, чиновники разных уровней время от времени стали появляться на экранах телевизоров, мол, всё под нашим контролем, всё успеем, всё сделаем. Верить не спешим – считаем хорошо.
Жилой дом требует внимания, с ним не подождешь
По официальным данным, в Алматы представители районных акиматов и жилищной инспекции приняли участие в 184 собраниях собственников, не знаю, как так получилось, что охватили они при этом 566 домов. Выходит, что за оставшиеся 3 месяца им нужно будет “охватить” всего-то 7,5 тысячи домов, то есть 2,5 тысячи в месяц. Зная штатную численность наших акиматов, чиновникам нужно будет распадаться на молекулы, чтобы всё это поспеть. Но, повторю, лицо держат, уверенно рапортуют и даже стараются что-то делать.
Из алматинской жизни: местная жилищная инспекция презентовала проект важного для жизни собственников нормативного документа – “Правил содержания жилищного фонда”. Найти его можно, зайдя на сайт жилищной инспекции, ткнув в “картинку” “Важная информация!”. Всех приглашают присылать свои замечания и пожелания, обещают учесть. Мы уже начали это делать, статья вышла 18 сентября, прочесть ее можно на нашем сайте caravan.kz.
Основная наша критика этого и аналогичного документа, изданного министерством индустрии и инфраструктурного развития, – не прописана процедура передачи денег и документов из КСК новым управленцам из ОСИ (объединение собственников имущества) или простого товарищества.
Руководство министерства, напомню, вроде бы нас услышало и пообещало внести дополнения в Правила. Мы ничего не забыли, ждем проект дополнений, к сожалению, на вашем сайте его не видим.
Конечно, нам бы хотелось увидеть реакцию депутатов парламента, их наверху скорее послушают, ничто не мешает им пригласить на заседание министра индустрии и поставить вопросы ребром. Мы не поленимся их повторить: в правилах не содержится требование к председателю КСК вернуть ОСИ или простому товариществу деньги собственников в виде накоплений на капитальный ремонт и неизрасходованные платежи на содержание дома. Не указаны срок и условия, при которых должны быть перечислены деньги на банковские счета дома. Не прописана процедура передачи документации по дому с перечислением обязательных документов, и не указан срок. Нет описания порядка действий руководства ОСИ или простого товарищества на случай, если председатель КСК не явился на объект для осмотра дома, составления дефектного акта либо отказывается подписать акт приема-передачи общедомового имущества.
Хотим обратить внимание чиновников и депутатов, что суды – это очень долго, а жилой дом требует внимания, с ним не подождешь, поэтому регламент должен быть. В правилах должно быть прописано, что биллинговые компании обязаны заключить договор с ОСИ или простым товариществом, для чего им достаточно предоставить свидетельство о государственной регистрации (для ОСИ) и протокол общего собрания с выбором формы управления (для простого товарищества (ПТ). После заключения договора квитанции по данному дому КСК не предоставляются.
Нельзя допустить появления в Казахстане двойных квитанций, если у собственника имеются долги перед кооперативом, пусть носят ему уведомления, но никак не квитанции.
Коммунальные предприятия также должны заключать договоры с новыми структурами домов без предоставления ими акта приема-передачи дома и документации. Иными словами, вред от недобросовестных председателей КСК нужно свести к нулю
Защита
Не можем не повторить еще один наказ депутатам: необходимо внести административную ответственность председателя КСК за срыв срока передачи общедомового имущества, документации и денег в виде штрафа в размере не менее 200 МРП. Поверьте, ничто их так не отрезвит, как реальная угроза потерять их любимые деньги. Страна в результате пойдет через горнило жилищной революции без народного недовольства.
Теперь о том, как собственникам можно подготовиться к переходу с минимальными потерями. Прежде всего, нужно взять под контроль финансовые потоки: запросите в КСК годовые отчеты о расходовании средств за последние 3 года. Напомним, что они должны быть составлены в строгом соответствии с утвержденными министерством формами. Трехлетний срок – это срок исковой давности, обнаружив нарушения или хищения, вы сможете отыграть свое через суд. Новая старая жизнь: что изменилось в правилах содержания общего имущества кондоминиума
Необходимо также взять копии протоколов собраний и письменных опросов за этот период. Проведение работ по капитальному ремонту, ежегодная смета расходов, утверждение расходов за год, целевые взносы и прочие финансовые решения должны по закону приниматься исключительно собственниками на общем собрании или в результате письменного опроса.
Никто не имеет права самочинно повесить на собственников какие-то платежи.
Помним, что размер ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества и раньше, и сейчас рассчитывается по методике, утвержденной министерством, курирующим в правительстве ЖКХ. Полное название документа: “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”, и его исполнение обязательно для всех.
Еще одна особо важная бумага для собственников – выписка с банковского счета, формируется она автоматически банком, никаких правок и исправлений внести туда невозможно, поэтому выписка – самый точный и беспристрастный финансовый документ, который расскажет вам всё. Сколько денег поступило на счет от собственников, есть ли поступления по каким-то договорам от фирм, о которых вам неизвестно, к примеру, сотовые операторы оплачивают аренду крыши и фасада за размещение там своего оборудования. Фирмы оплачивают размещение рекламы в подъездах, на фасаде, о чем не всегда известно собственникам, оплачивается также аренда подвальных и прочих помещений магазинами, аптеками и т. д. Иными словами, источников доходов у отдельно взятого дома может быть предостаточно, но не всегда председатели КСК спешат поделиться этой радостью с самими собственниками. Самое время вам об этом узнать, оплаты фирмы проводят через банки, никто из солидных структур в конвертах наличку управдому таскать не станет, поэтому в банковской выписке вы всё и увидите.
Все проведенные по дому работы оформляются актом, где указываются: название фирмы, номер договора, стоимость работ, перечень работ и подписи ответственных лиц и приемщиков от КСК. Получив отчеты и копии вышеназванных документов, нужно будет посчитать и сличить цифры, полученные вами, с теми, что указываются в отчетах.
Где еще стоит искать: часто председатели КСК не заполняют в отчетах две графы: “Остаток на банковском счете на 01/месяц/год”, то есть начало квартала или года, и “Остаток на банковском счете” после выполнения работ за квартал/год. Делается это с тем, чтобы собственники не смогли проследить, сколько денег управдом от них утаил в своих карманах.
К примеру, в нашем КСК только по одному нашему дому местный председатель умудрялся опускать в пустоту по полмиллиона тенге за квартал.
Как вы затем поступите с подобным открытием – дело ваше, помним, что сиюминутная цель при подготовке к исходу из КСК: максимально полно получить информацию по состоянию вашего дома, какие работы сделаны, сколько денег осталось.
Отдельного внимания потребуют накопления на капитальный ремонт, сколько ни говорилось, ни требовалось властями, подавляющее большинство управдомов не открыли отдельные сберегательные счета на каждый дом для перечисления туда собственниками платежей на капремонт. В банковской выписке назначение платежа будет указано, мол, Сергей Сергеич Адамбаев перечислил 964 тенге на накопления на капитальный ремонт в сентябре 2020 года, Аким Акимыч Дорохов – 640 тенге, и т. д.. Сложить поступления за месяц стоит для того, чтобы иметь понимание о том, какая сумма может быть собрана на день “развода”. Помимо этого стоит обратиться в КСК с письменным заявлением с просьбой сообщить вам в письменном виде размер накоплений на капитальный ремонт на 1 сентября 2020 года. Это будет не халям-балям бумажка, или “одна баба сказала”, а официальный документ, который вы затем можете использовать в суде или другим нужным вам способом.
Не возбраняется инициативной группе собственников самостоятельно до эпохального собрания осмотреть состояние общедомового имущества и даже составить акт осмотра, записать всё на видео.
Иными словами, при желании собственники существенно могут осложнить жизнь управдому и снизить его аппетиты, но помощи от властей ждем, не сдерживаем себя, подключаемся, пишем запросы депутатам и руководству министерства индустрии и инфраструктурного развития.
В заключение хочу напомнить, что начиная с конца января мы подробно разбирали все новинки законодательства, в том числе нормативные документы, материалы размещены на нашем сайте caravan.kz, где вы можете с ними ознакомиться.
Законодательство ЖКХ
1. Закон РК “О жилищных отношениях”
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ