Затем выяснилось, что жилищные инспекции не ведают, что им делать с жалобами пионеров жилищной революции: не создали для них вышепоставленные чиновники инструкций. Теперь оказывается, что и ЦОНы не получили от министерства индустрии и инфраструктурного развития письменных указаний: какие документы с кого требовать при регистрации объекта кондоминиума.
В очередной раз обращаем ваше внимание
Новые нормы в Закон “О жилищных отношениях” внесли, право двум собственникам пойти и зарегистрировать дом в качестве объекта дали, а положение написать и сбросить в ЦОНы… тю-тю. Мы, конечно, кое-что сделать за время карантина смогли, после нашей критики обещание в министерстве устранить просчеты с оформлением передачи власти от КСК новым управленцам дали, о чем, напомню, было сообщено публично в прошлом номере “Каравана”.
Но, как видим, этого оказалось мало, и упущений больше, поэтому в очередной раз обращаем внимание людей в высоких кабинетах, ну и депутатов – они имеют право вызвать в парламент министра и спросить с него по всей строгости закона. Добавлю только, что сами избранники во время обсуждения и принятия поправок в жилищное законодательство упустили из виду необходимость внести обязательное требование к КСК – вернуть объединению собственников имущества (ОСИ) либо простому товариществу (ПТ) накопления на капитальный ремонт и другие неизрасходованные средства собственников.
Указание сроков в статье было бы так же важным. Не менее важно включить ответственность за данные нарушения в Административный кодекс в виде крупных штрафов не менее 200 МРП.
Повторим, сохранность жилого фонда – вопрос государственный, и нельзя допустить обнуления баланса по накоплениям на капитальный ремонт в масштабах всей страны и массового воровства денег собственников.
Поэтому ждем депутатской инициативы, повторю, нет беды в чем-то ошибиться – беда, когда в этом начинают упорствовать, делая вид, что ничего не происходит. Иными словами, проявляем государственную мудрость и дальновидность и радуем своих избирателей.
Теперь о новом нормативном документе, который лег на сукно алматинским представителям народа в маслихат. Короткая преамбула: в Казахстане принято правило, что после утверждения нормативного документа (НПА) главным куратором в данной сфере от правительства в регионах местные маслихаты по нему принимают и устанавливают свои нормативные документы. Для ЖКХ таким документом является НПА министерства индустрии и инфраструктурного развития “Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума”. Если народные избранники подходят к делу с душой, как это было, например, сделано в Алматы несколько лет тому назад, то люди получают реальную помощь.
Документ написан очень толково, всё разложено по полочкам, каждый пункт написан понятным для людей (читай: собственников) языком. Не поленитесь, найдите его в Интернете, получите не только удовольствие, но и конкретное понимание того, как должна быть устроена жизнь в жилом доме и как на практике должен работать Закон “О жилищных отношениях”. Называется он “Решение ХХI сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15 сентября 2017 года № 151 “Об утверждении правил содержания жилищного фонда”.
Вспомнила я о нем неслучайно, потому что проекту новых правил, который лег на стол алматинским депутатам маслихата, не хватает понятной детализации, которым был славен прежний документ. Пожалуй, это самое главное замечание по нынешнему варианту, но поскольку этот подход пронизывает весь текст, то и исправление формального подхода потребует от разработчиков и маслихатовцев повышенного внимания, не разочаруйте алматинцев, пожалуйста.
Жалуемся по-старому и живем по-новому
Продолжая эту тему, в новый вариант правил содержания вошли пункты из прежнего документа, касающиеся правил приема собственников и работы над их жалобами. Это хорошо: не менее 2 раз в неделю в течение 3 часов руководитель (председатель ОСИ, доверенное лицо ПТ, управляющий или руководитель управляющей компании) должен и обязан принимать собственников.
График приема должен висеть на каждом подъезде. Визит и суть жалобы должны быть зафиксированы в журнале жалоб, который должен быть прошит, а страницы пронумерованы. “Информация о количестве обращений и об их исполнении предоставляется собственникам квартир, нежилых помещений вместе с ежемесячным отчетом. Отказ в приеме собственников квартир, нежилых помещений, а также ведение приема другими лицами не допускается и может являться основанием для переизбрания… либо расторжения договора с управляющей компанией, либо управляющим…”. И это для собственников хорошо.
Хорошо также, что в самом начале документа прописано: “На кондоминиумы, не зарегистрированные в органах юстиции, распространяются требования настоящих Правил”. Вроде бы ерунда, но вы не представляете себе количество собственников, которым было отказано нынешними упырями-председателями КСК в их законных требованиях со ссылкой на то, что их дом не зарегистрирован в качестве объекта кондоминиума, и поэтому на них действие Закона “О жилищных отношениях” не распространяется. Распространяется, и об этом прямо указывается.
Теперь о незаконном и крайне опасном для собственников ляпе. В проекте правил содержания разработчики написали, что: “…в случае непринятия положительного решения… проводится повторное собрание собственников квартир, нежилых помещений”.
Смотрим, как эта формулировка отразится на практике.
К примеру, председатель ОСИ втихаря открыл бизнес – создал сервисную организацию, оформив документы на родственников, и решил заключить с нею договор на обслуживание “своего” дома.
Возможен и другой вариант – другая фирма предложила ему взятку. Управленец на общем собрании предлагает собственникам поменять обслуживающую компанию, но те голосуют против. В этом случае неважно, узнали они о хитрости своего председателя или их устраивает качество услуг нынешней, – они против. Что делает председатель, имея в поддержку данный пункт? Собирает новое собрание, и как там на самом деле пойдет дело – неизвестно, кто пришел – не пришел, голосовал – не голосовал, поди разбирайся.
Аналогично схема сработает и с финансовыми вопросами: повышение расходов на содержание общедомового имущества или навязывание целевых взносов. Одним словом, проявляем политическую бдительность и не создаем условий для криминала.
Из полезного для собственников отметим также требование к всякого рода управленцам: председатель ОСИ, доверенное лицо простого товарищества, нанятый управляющий или руководитель управляющей компании не имеют право владеть сервисной организацией. Именно поэтому в вышеприведенном примере наш председатель ОСИ оформил фирму на своих родственников. Надеемся, что намек понят и разработчиками пункт будет дополнен.
Верим и ждем
Теперь о том, что было бы полезным для собственников, но не было включено. Необходимо внести требование о размещении расценок на услуги сантехников и электриков в общедоступных местах, например, подъездах, чтобы те не драли с народа три шкуры. Не хватает также требования к управленцам и инициаторам проведения общего собрания раздавать листы голосования при письменном опросе по числу квартир, которыми владеет собственник в данном доме. Напомню, что количество голосов для данной категории владельцев равно количеству их объектов недвижимости. В собственности 3 квартиры и 1 нежилое помещение – значит, должен получить 4 листа для голосования.
Хотим отдать должное разработчикам правил для алматинцев, которые в отличие от центра попытались описать процедуру передачи власти из КСК в ОСИ (ПТ).
К сожалению, не всё получилось. К примеру, для передачи общедомового имущества (читай: дома) необходимо создать рабочую группу, в которую помимо старых и новых управленцев, представителей сервисной организации, обслуживающей дом, должна войти техническая комиссия. Вопрос: кто должен войти в эту комиссию, какой государственный или другой орган обязан в этом помочь? Об этом в правилах не сказано. Переход из КСК в ОСИ: как провести первое собрание собственников
На наш взгляд, требование предоставить КСК копию протокола общего собрания при выходе ОСИ (ПТ) из состава кооператива перенесено в проект автоматически. Объединение собственников (ОСИ) обязано пройти государственную регистрацию, где предоставляет этот самый протокол, и свидетельства о регистрации должно быть достаточно. Если говорить о другой форме управления – простом товариществе (ПТ), то там предусмотрено подписание договора о совместной деятельности, копию которого и надлежит предоставить в КСК.
Ну и о самой существенной недостаче: непонятна процедура возврата накоплений на капитальный ремонт, не прописана процедура передачи технической и финансовой документации с указанием их перечня. И про условия заключения договора с биллинговыми компаниями, занимающимися ежемесячными квитанциями, нет ни слова, а мы ведь можем получить в результате этого молчания платежки, где собственники будут обязаны платить сразу и в КСК, и в ОСИ (ПТ). Думаю, никому в стране это не нужно. Поэтому верим в вас, господа, и ждем, а через неделю продолжим обозревать правила, по которым они хотят, чтобы собственники жили.
Законодательство по теме
Закон РК “О жилищных отношениях”
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ