Первым из местной бизнес-элиты сообразил, что соседство с ЦОНом дает ему неиссякаемый источник клиентуры, – нотариус. Купив квартирку на первом этаже, тот начал готовить общественное мнение в отдельно взятом подъезде к одобрительному решению его вопроса: открытию конторы. Как-то сразу подтянулись к нему и другие нувориши, приобретшие здесь же квадратные метры. Одни хотели предлагать риэлторские услуги, другие – микрокредиты. Доводы жильцам в свою пользу приводили простые, мол, мы вам здесь всё благоустроим, не кабак, чай, открываем, дыма коромыслом не будет, наш клиент народ “тихай”, так что соглашайтесь, и на содержание дома будем в три раза больше вашего платить. Дурман обещаний был сладок, опасности для себя люди не усмотрели, а потому бумагу подписали. И начали те строить свой бизнес в прямом и переносном смысле этого слова.
Когда жители других подъездов увидели на месте окон проемы в фасаде, понятное дело, поднялся переполох. Но и на них нашлись свои лоббисты и аргументы: дело сделано, назад “не вертаешь”, чего людям мешать трудовую копейку зарабатывать, чай, не миллионы они гребут, вдувала в уши своим соседям благообразного вида старушка, вдруг вставшая на защиту отечественного предпринимательства.
Далеко не все, конечно, ее словам вняли, группа активистов все же начала борьбу за спокойную прежнюю жизнь, и полетели их письма во все инстанции. Но пока суд да дело, стройки шли своим чередом, и выросли три уродца-крыльца рядом с входами в подъезд, а к ним и вереницы машин с клиентами потянулись, так что жителям славного дома возле ЦОНа уже и пройти спокойно стало нельзя, не то что без присмотра ребенка выпустить. Аппетиты тем временем у бизнесменов стали расти, и уже захотели они вырубить часть деревьев и устроить парковку. Напрямую говорить и радовать раньше времени народ не стали, снова включили дурман-машину, мол, собираем подписи за обрезку сухих веток, чтобы ваших деток не покалечило, и снова люди поверили, и снова, не читая, подписывали бумагу, так автостоянка здесь бы и выросла, если бы не бдительность отдельных граждан, которых не проведешь.
Известна нам эта история стала из обращения в редакцию читательницы Ольги А. Она и рассказала, как за эти два с лишним года изменилась их жизнь, что люди в большинстве своем не знают своих прав и законов и обреченно отказываются от борьбы, считают, что поделать уже ничего нельзя, а раз так, то пусть будет как оно есть. Поскольку мы так не считаем, то давайте разберем эту знакомую нам всем ситуацию с бизнесом в подъезде.
Думать и еще раз думать
Всегда проще не допустить нежелательного вторжения на вашу территорию, чем затем отыгрывать необдуманно или незаконно принятые решения. Поэтому первым делом просчитайте развитие событий, если вы и ваши соседи скажете “да” предпринимателю. Из нашей истории видно, что жильцы подъезда не подумали о том, что если к окнам их квартир потянется вереница из людей и машин, то дом перестанет быть жилым, а превратится в общественно-деловое здание, где сотрудники офиса и клиенты будут курить на крыльце, пуская дым в форточки, и все это под шум бесконечных разговоров и хлопанье дверей. Но и это еще не все. Ни один закон в Казахстане не запретит собственнику нежилого помещения продать его другому предпринимателю, который захочет сделать здесь уже не контору, а, например, донерную или пивной магазин. Конечно, добиваясь первичного согласия собственников квартир на собрании, никто об этом говорить не станет, даже, наоборот, горы из обещаний будут огромного размера, но такие перспективы реальны и имеют законное основание.
К слову, сказав однажды “да”, вы затем не сможете другим бизнесменам сказать “нет”, так как это будет расценено как дискриминация. В Конституции в п. 2 ст. 14 записано: “Никто не может подвергаться какой-либо дискриминации по мотивам происхождения, социального, должностного и имущественного положения, пола, расы, национальности, языка, отношения к религии, убеждений, места жительства или по любым иным обстоятельствам”. Поэтому первая рекомендация – изучайте законы и думайте прежде всего о негативных последствиях, их вы получите наверняка, а вот с посулами будет посложнее.
Но что это мы всё о плохом. Допустим, что размещение вашего дома и расположение квартир таковы, что позволяют дать добро бизнесу без ущемления интересов жильцов. Тогда самое время разобраться с обещаниями. Соискатель готов отремонтировать подъезды, перестелить крышу, установить детскую площадку, заменить инженерные сети – замечательно, всё в договор. Это абсолютно законно и защитит вас от разного рода неожиданностей. В договоре указываете обязанности сторон: кооператив собственников квартир дает согласие на перевод помещения из жилого в нежилое, а его владелец за это производит следующие виды работ в такие-то сроки. Ну и ответственность необходимо предусмотреть за невыполнение обещаний, скажем, крупный денежный штраф, так оно будет вернее.
Можно и кулаками махать
Правда, все это хорошо делать до, а если, как в нашей истории, один подъезд проголосовал, а страдают все жильцы, то что делать тогда. Во-первых, нужно помнить, что ничего не поздно. Группа активистов пыталась обжаловать решение в курирующих эти вопросы ведомствах, в том числе и прокуратуре. Путь был бы гораздо короче, если бы они обратились в суд с исковым заявлением о признании решений по протоколу такому-то недействительными.
Как мы помним, решение приняли жильцы одного подъезда, предприниматели использовали статью 4 Закона РК “О жилищных отношениях”. Приведем ее полностью, чтобы было понятнее, в чем там камень преткновения: “При изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома требуется в следующих случаях:
изменения затрагивают несущие конструкции;
изменения затрагивают общее имущество.
В случае, когда вышеперечисленные изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц”.
Вот на то, что изменения помещений касаются только жильцов подъезда, где находятся их владения, и били бизнесмены. Это так и не так. Для начала поглядим на статью 2 того же закона, которая объясняет нам, что имеется в виду под переоборудованием и перепланировкой. Итак: “пункт 17) переоборудование – изменение помещения (помещений), связанное с изменением его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения и эксплуатации; пункт 18) перепланировка – изменение планировки помещения (помещений), сопряженное с изменением границ этого помещения (этих помещений)”. Так что извиняйте, но переоборудование, то есть изменение функционального назначения помещения, однозначно затрагивает интересы других собственников. И их интересы, между прочим, защищает та же статья 4, только пункт 2, где сказано, что “Использование жилища не должно приводить к его разрушению или порче, нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде”. И совсем на поверхности лежит разрушение фасада здания, которое как ни крути, а общедомовая собственность, и несущие конструкции здесь тоже при чем. Все вышеперечисленное и является для суда основанием для признания решений по протоколу недействительными. Решение принимали по этому вопросу не две трети собственников дома, а один подъезд. О чем и нужно указать в иске.
Не верьте на слово
Итак, случилось главное, решения судом отменены, и теперь самое время предложить вашему местному управлению архитектуры или органу, выдавшему разрешение на переоборудование/перепланировку помещения, его отменить на основании решения суда. Для чего направляете им по почте с уведомлением досудебную претензию с приложением копии решения суда. Если они не отреагировали в указанные в вашей претензии сроки, извиняйте, их проблемы, подаете иск в суд с требованием отменить разрешение на основании решения суда. Такая тавтология получается, но по закону так оно и будет.
Не нужно думать, конечно, что бизнес, пусть даже малый, так просто вам всё отдаст. В нашей истории после того, как прокуратура направила соответствующее письмо в управление архитектуры, гонцы от предпринимателей пустились охмурять уже весь дом. Тактика, правда, была выбрана другая, стали плакаться, мол, бедные мы бедные, что ж нам теперь делать и т. д. Не такие уж они бедные, собственности их никто не лишал, и продать в случае необходимости они свои квадратные метры могут. Но вот противостоять их напору жильцам оказалось сложно, потому как прав они своих не знают. Например, хорошо помогают в борьбе два СНиПа “СН РК 3.02-06-2011 “Здания жилые многоквартирные” и “СНиП РК 3.02-43-2007 “Жилые здания”, на них сейчас и бьют активисты.
Смотрим один из них: “Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей (улиц) при наличии специальных загрузочных помещений. Допускается не предусматривать указанные загрузочные помещения при площади встроенных общественных помещений до 150 м2”. Ну а со стороны двора она и вовсе запрещена. Так что берите на вооружение и помните, всегда легче сказать нет в самом начале, чем отыгрывать в конце.
Алматы