Дайте право
Напомним, что правом созывать общее собрание у нас наделены несколько групп лиц: председатель КСК, впоследствии председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества (ПТ), ревизионная комиссия ОСИ или ПТ, жилищная инспекция и инициативная группа, насчитывающая не менее 10 процентов от общего числа собственников в данном доме.
Как известно, большинство председателей кооперативов выбрало для себя тактику “сидеть до последнего”, надеясь, что переходный период затянется, они еще немного поруководят и погреются у чужой кассы.
С ревизионными комиссиями всё понятно: даже если они и были избраны в КСК, то вопрос перехода к новым формам управления – вне их компетенции, да и сам факт их существования в домах – большой вопрос. Что касается инициативной группы, мы неоднократно писали и обращали внимание профильного ведомства на необходимость изменить порядок – дать право созыва общего собрания каждому собственнику. В этом случае охват реформой составил бы уже процентов 95, а не то, что мы сейчас наблюдаем. Набрать 10 процентов активистов в домах, где соседи друг друга не знают, а часть квартир сдается в аренду, задача трудноисполнимая.
В свое время в нашем доме смену КСК организовали две женщины-соседки, они нашли толковый кооператив, где чистота-порядок-красота, а жильцы все довольны, и притащили тамошнего руководителя на общее собрание, мы послушали его план работ и одобрили переход. В доме в то время царила разруха: крыша текла, подъезды и территорию не убирали, кое-где не было входных дверей в подъезд. Все возмущались, всем это не нравилось, но только два собственника стали что-то делать, чтобы изменить эту ситуацию.
Поэтому и не устаем повторять – дайте право созывать общее собрание каждому собственнику, а не 10 процентам, бузотеров люди слушать не станут, а вот хорошего для своих соседей активные и неравнодушные могут много сделать.
К слову, против подобного подхода выступали и выступают председатели КСК и ангажированные ими общественные деятели, причина их незаинтересованности очевидна, поэтому и говорить об этом незачем, а вот лояльность к этой публике со стороны чиновников неясна. Напомню, что основные принципы нынешней перестройки ЖКХ и поправки в жилищное законодательство позаимствованы из Жилищного кодекса РФ, и там право каждого собственника созывать общее собрание никому не помешало, а наоборот, поэтому доводы про баламутов не работают.
Ошибка на входе
Но вернемся к последней группе лиц, наделенных правом созыва – это жилищная инспекция, сейчас она называется управление жилищной политики и входит в состав местных акиматов. Именно через них власти решили подгонять собственников с выбором. Дурного в том ничего нет, управдомы собирать никого не спешат, инициативную группу не создать, поэтому для собственников это отличная возможностью сыграть в свою, а не чужую пользу. Правда, придется быть здесь повнимательнее, самих инспекторов не заботит соблюдение закона до последней буквы и запятой, а вот для пожелавших обыграть прежнюю власть в доме – КСК, это архиважно, дойдет до суда – каждую бумажку будут разглядывать на просвет.
Итак, берем реальную историю, изменим только адреса. На подъездах нескольких домов появились объявления: “Уважаемые собственники домов: Сарафаново, 151, Сарафаново, 151а, Бугорово, 11, Бугорово, 12, и Бугорово, 21. Приглашаем на общее собрание 11 мая в 20 часов. Повестка: переход на ОСИ/ПТ”. Повторю, изменили только адреса – текст реальный.
В чем подвох? Прежде всего – в количестве домов, решение о выборе формы управления принимают не скопом пять домов из одного КСК, а собственники каждого дома в отдельности. Поэтому на каждом доме из перечня должно появиться отдельное объявление для этого дома, причем время и место проведения не должны совпадать. Как видим, в этом объявлении место проведения и вовсе не указано, а это серьезное нарушение.
О том, что конкретно должно быть указано в объявлении, написано не в Законе “О жилищных отношениях”, а в нормативном документе, обязательном для исполнения всеми, в том числе и жилищными инспекторами: “Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”. В случае чего, если вам не понравится результат аврального мероприятия, то в суде нужно будет ссылаться на этот документ.
Смотрим, что должны были еще написать в объявлении, но не написали:
“…6. В уведомлениях о проведении собрания указывается:
1) дата, место, время проведения данного собрания.
2) повестка дня данного собрания;
3) сведения об инициаторе собрания;
4) форма проведения данного собрания (путем открытого волеизъявления на собрании, проводимом явочным порядком, или письменного опроса);
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться”.
К повестке большие претензии при выборе новой формы управления. Повестка должна была включать несколько пунктов: выбор формы управления ОСИ или простое товарищество (ПТ); избрание председателя ОСИ или доверенное лицо ПТ сроком на один год; избрание совета дома (не менее трех собственников) сроком на три года; избрание членов ревизионной комиссии сроком на три года; утвердить типовой устав ОСИ. Вписать эти пункты задним числом можно, конечно, но не нужно, потому что существует требование – предоставить возможность каждому пожелавшему собственнику ознакомиться до мероприятия с документами, о чем написано в пункте 5 правил. Для чего должны быть в объявлении указаны: даты и время, телефон ответственного, к кому могут обращаться собственники. Чем грозит казахстанцам управление домами простым товариществом
Что вы или вам должны будут показать инициаторы созыва общего собрания: прежде всего Ф.И.О. кандидата на пост руководителя объединения или доверенного лица, затем Ф.И.О. всех претендентов в совет дома и ревизионную комиссию, и, наконец, текст устава или договора о совместной деятельности (обязателен для простых товариществ).
Почему так много пунктов для первого собрания? Без одобрительного решения большинства по каждому из них никто двигаться дальше не сможет.
ОСИ – их председатель подает документы на регистрацию объединения в ЦОН, там без протокола, где перечисляются эти пункты, по каждому из них подсчитаны голоса и вынесено финальное резюме, никак. Доверенное лицо товарищества несет протокол с договором в местное управление жилищной политики, где его вносят в общий реестр простых товариществ.
Как видим, наш пример из жизни нарушает картинку мира, которую хотели бы видеть собственники и власти.
Ну и финальный аккорд – в объявлении нет данных об инициаторе созыва общего собрания, а это вопрос не пустячный, потому что основные претензии, если что, именно к застрельщику мероприятия. К слову, высока вероятность, что это руководство кооператива, они любят заморочить людям голову. Звонок из управления был, команду спустили, а исполнять не хочется, да и побороться за сохранение себя любимого никто не откажется. Поэтому вторым этапом у них запланированы письменные опросы поквартирно, так легче протащить свое и своих, ранее мы писали, как у них налажена стратегия получения желаемого результата при опросе. Эта публика должна и обязана вывешивать объявления о проведении письменного опроса по всей строгости закона, но делает вид, что эти требования написаны только для общих собраний. Вранье полное, письменный опрос – это общее собрание собственников, которое проводилось в заочной форме. Поэтому объявления – на подъезд, даты и время, вся повестка, кто инициатор, где и когда можно ознакомиться, – всё в обязательном порядке.
Пишем это в том числе для тех, кто специально ожидал момента, когда председателей КСК власти начнут подпинывать, и они смогут перехватить игру, предложив своим соседям альтернативные кандидатуры и перспективы. Большинство управдомов будут идти за свое теплое и сытное место до конца, то есть до суда, отсюда – все документы и процедура должны быть безупречны. Одним словом, чужие ошибки всегда можно обратить в свою пользу.
АЛМАТЫ