Когда речь идет о квартире, все понятно: сам хозяин, сам решил и сам сделал. Когда ремонтируют весь дом, то решение принимают все собственники, а не один председатель КСК, как некоторым из них нравится думать. Для тех, кто только присоединился к нам, сразу скажем, что нужно отличать текущий ремонт, когда мы белим-красим-ремонтируем перила и окна в подъезде или крыльцо на входе, от капитального, когда мы укрепляем фундамент, утепляем фасад, меняем инженерные сети и перестилаем крышу.
Расходы на текущий ремонт по Закону “О жилищных отношениях”, а также согласно “Методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”, утвержденной приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246, включены в ежемесячный тариф на содержание общего имущества. Составлять он должен не менее 10 процентов от сбора, и деньги эти не могут быть потрачены ни на какие другие цели.
Так что все попытки недобросовестного председателя КСК “обложить” вас дополнительными поборами на ремонт могут быть жестко вами отвергнуты на основании вышеперечисленных документов. Решение сделать “косметику дому” принимается на общем собрании либо путем письменного опроса собственников в начале года, когда утверждается смета расходов на год. Понятно, что графа “Текущий ремонт” с перечнем работ и указанием суммы, которую правление предлагает на него потратить, должна быть в смете.
Счет счету рознь
Сложнее обстоят дела с капитальным ремонтом. Пожалуй, все сегодня в Казахстане знают, что каждый месяц мы отдельной строкой в квитанции перечисляем деньги на проведение капитального ремонта. Должны они аккумулироваться на отдельном сберегательном счете. Это по Закону “О жилищных отношениях”. Как это происходит у вас в кооперативе, придется узнать. “Наше местное зло”, например, открыла еще один текущий счет в банке. В чем для нас, собственников, большая разница между текущим и сберегательным счетом. Первое – за открытие текущего счета, его ежемесячное обслуживание, снятие наличных нужно платить комиссионные банку. Для сберегательного счета таких платежей нет. Второе – сложно контролировать: не знаешь, когда и как глубоко “коза-дереза” свою лапу туда засунет. Выписки с текущего счета больше похожи на гигантские простыни, порванные на части, содержащие длинные списки жильцов и их перечислений. Ну и третье – банк не будет начислять ежемесячные проценты, как в случае со сберегательным счетом. Вывод, как говорится, напрашивается сам собой.
Мы уже много писали относительно того, нужно или нет собирать деньги на капитальный ремонт и как это делать. Поскольку к нам в редакцию часто обращаются читатели, возмущенные тем, что председатели КСК устанавливают сборы на капремонт без решения общего собрания собственников, то повторим, что это незаконно и данное решение вы можете обжаловать в суде. Никто ничего не отменял: согласно статье 47 Закона “О жилищных отношениях”, высшим органом управления кооператива является общее собрание собственников, и только мы имеем законное право устанавливать размер и цель тарифов. Боякам-председателям, спешащим слепо выполнять противоречащую статью закона, вы можете на собрании дать карт-бланш, например, принять решение в случае наложения штрафа взять расходы по его выплате на кооператив.
Государство обязано
Теперь о самом главном: алгоритм действий для тех, кто решил провести капитальный ремонт дома. Первое и самое важное – проведение общего собрания собственников. Вы решаете провести капремонт и поручаете правлению провести техническую ревизию вашего дома, составить дефектный акт состояния общего имущества, провести маркетинговые исследования и выбрать организации для выполнения работ, а также составить проектно-сметную документацию для дальнейшего утверждения на следующем собрании собственников. Никак не наоборот, как это любят советовать некоторые госорганы: мол, вначале проголосуйте за бюджет ремонта и работы, а потом составляйте дефектную ведомость и обследуйте дом. Нет! Лошадь должна стоять впереди телеги.
Помимо членов правления на первом собрании также избираются из числа собственников несколько человек, которые войдут в комиссию и будут участвовать как в обследовании здания, так и дальнейшей приемке выполненных работ.
Правы те, кто сейчас вспомнил о специалистах, – без них не обойтись. Можно обратиться в специализированные организации типа ГАСКа, а лучше напрямую в жилищную инспекцию. Техническая инвентаризация вменена им государством в обязанности. Техническое обследование дома, извините за тавтологию, проводится в соответствии с нормативно-техническими стандартами СН РК 1.04-04-2002 “Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений”. Документ имеется в открытом доступе в Интернете, так что рекомендую ознакомиться с ним, чтобы понимать, что требовать от эксперта.
Смотреть специалисты должны на все, например, это “уклон отмостки в процентах по периметру здания в пяти местах по каждой стороне фасада”, “деформации оснований и фундаментов”, “ширина раскрытия трещин, осмотр всего фасада с измерением наиболее заметных повреждений”, “наличие мест протекания инженерных сетей (тепло- и водоснабжения, канализации) в пределах каждой секции подвала”, и т. д. Любопытный документ, скажу я вам, почитайте на досуге. Но вернемся к предремонтным работам.
Куда смотреть и что мерить
Так вот само обследование должно проходить в несколько этапов, причем исследуется состояние всего здания – от фундамента и подвала до крыши и вентиляционных шахт. Вначале идет общий осмотр здания, экспертами собираются сведения о времени строительства и сроках эксплуатации, они знакомятся со всеми чертежами и схемами, которые сохранились на сегодняшний день и которые дают представление об инженерных и конструктивных особенностях вашего дома. Для принятия правильного решения им также важно знать, какие конструктивные и инженерные изменения претерпел объект за годы службы, если таковые имелись, ну и, естественно, какие материалы использовались. На втором этапе эксперты должны будут уже взять в руки фотоаппарат и рулетку, поскольку это период фиксации дефектов, которые будут ими выявлены совместно с членами комиссии во время визуального и детального осмотра всех технических помещений, стен фасада, фундамента, балконов и козырьков крыльца и пр., а также инженерных сетей и конструкций. Все прогибы и деформации, осадка фундамента или деформация грунта основания должны быть обмерены и сфотографированы. Это касается и протечек, пятен плесени на стенах и других дефектов здания. Согласно СНиПу, на этом этапе должны быть проведены лабораторные исследования образцов, взятых во время обследования дома. И в заключение эксперты проводят так называемые поверочный расчет и камеральную обработку данных обследования. Этот этап считается специалистами очень важным, так как именно он покажет несущие способности и надежность конструкций вашего дома.
А вот и приговор
Итоговым документом всех этих манипуляций должно стать техническое заключение, которое состоит из нескольких частей – это описание здания, его площади, планировки и конструкций; результаты детального технического обследования строительных конструкций; фотоматериалы дефектов, обнаруженных в ходе обследования; результаты испытаний конструкционных материалов; расчетная часть с поверочными статическими и теплотехническими расчетами несущих и ограждающих конструкций; графическая часть с чертежами; выводы по результатам проведенного обследования. Эксперты должны также вписать свои рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания, виды работ, которые необходимо провести. Вот на основании этого заключения и личного визуального осмотра комиссия готовит дефектный акт и составляет проектно-сметную документацию, которые затем выносит на общее собрание собственников квартир. Естественно, что в течение десяти дней, пока висит объявление о дате и времени его проведения, правление по просьбе любого собственника должно предоставить эти документы для ознакомления, чтобы тот мог заранее подготовиться и принять решение.
Как известно, капитальный ремонт можно делать как за счет собственных средств кооператива, так и за счет государства. О плюсах и минусах участия в “Программе развития регионов до 2020 года” мы писали в “КАРАВАНЕ” от 29 января 2016 года в материале “Почем сыр от правительства”. Вы можете прочесть его на сайте издания caravan.kz, он поможет вам принять нужное решение.
Если вы посчитали нужным участвовать в госпрограмме, то вам необходимо также пригласить экспертов для проведения энергоаудита. Хороша эта процедура и в том случае, если собственники хотят утеплить фасад и установить автоматический теплосчетчик. В обоих случаях за помощью нужно обращаться в местную жилищную инспекцию – это опять же их грядка, и они обязаны будут вам с энергоаудитом помочь.
АЛМАТЫ