А новые правила их ввода в эксплуатацию, похоже, превратились в кормушку для частных фирм. Юрист в сфере земельного права Бакытжан БАЗАРБЕК считает, что спасение – в еще одной легализации недвижимости.
Новая волна изъятия земель под государственные нужды и сносы заставила многих жителей Алматы провести ревизию своих документов на собственность. К своему ужасу, далеко не все из них имеют полный пакет бумаг, который в случае необходимости мог бы гарантировать им нормальную компенсацию. Мы всегда считали, что вполне достаточно акта на землю, но не брали в учет, что построенные на участке дома надо тоже узаконивать и вводить в эксплуатацию по всем правилам.
Впрочем, по закону, граждане могут, даже получив уведомление, взять отсрочку и привести в порядок свои документы. Но, как выяснилось, реалии жизни далеки от схем, прописанных в законах.
Несколько лет назад государство пересмотрело ситуацию и попыталось минимизировать бюрократические барьеры при оформлении документов на собственность. Но упрощение привело к еще большим проблемам. И сегодня некоторые граждане вообще не могут получить “ввод в эксплуатацию” для недорогих зданий. Сооружения остаются полулегальными, но это до поры до времени, пока собственник не получит уведомление, говорит юрист Бакытжан Базарбек.
Свои и чужие
– Раньше люди, чтобы получить документы, обходили госорганы, кто-то давал взятки направо и налево, чтобы согласовать акт приемки и ввода в эксплуатацию. 10–15 инстанций – тут и архитектура, и экология, и пожарные…
Сейчас вроде бы все это исключили. Сам собственник самостоятельно может принять дом в эксплуатацию. Требуется всего четыре подписи: заказчика, подрядчика, авторского и технического надзора. Заказчик – это сам собственник, подрядчиком может быть только строительная компания, которая имеет соответствующую лицензию. Технический и авторский надзор – специальные организации, которые имеют аттестат и разрешительные документы на проведение такого надзора. Но есть проблемка, – рассказывает Бакытжан Базарбек. – Законодатели, можно сказать, пролоббировали интерес строительных компаний. Как простому человеку находить застройщика, если он построил дом сам?
Государство отдало процедуру в руки частников под давлением “административных санкций”, предусмотренных КоАП. Документы по приемке дома подписывают не все. Застопорилось так, что простому обывателю остается только и мечтать о “старых” бегунках.
Частники не желают узаконивать небольшие объекты вроде частных домов и времянок ввиду существенного риска нарваться на “штрафы”.
Если компании, которые проводят технический и авторский надзор, приняли дом, который вдруг не соответствует требованиям, им грозит штраф в 800 МРП. Но они охотно работают с крупными пирогами, такими как промышленные базы, административные здания, цехи, складские сооружения, строения заводов.
При этом стоимость услуг завышена, не по карману они простому обывателю. Такое чувство, что при подготовке поправок в Закон об архитектурной и градостроительной деятельности разработчики думали об интересах “своих” частных фирм по “авторскому надзору и технадзору”.
Некоторые услуги за надзор теперь обходятся в миллион и более тенге, на небольшие объекты – около 500 тысяч тенге. Понимаем, что все зависит от площади застройки, но раньше-то узаконение было “бесплатным”! Откуда такие стоимостные показатели?
В городах Алматы, Актау, Атырау, Астане замолвишь о промбазе, так высчитывают тебе цифры с шестью, а порой и с семью нулями.
Думаю, государственным органам требуется комплексно подойти к вопросу приемки в эксплуатацию строений. Необходимо выработать единый стоимостный подход при оценке строений и сооружений с пределом, за который выходить нельзя. Еще ужесточить ответственность должностных лиц органов архитектуры и ГАСК за лоббирование интересов некоторых “частников” и закончить в конце концов делиться на “свои” и чужие фирмы. Кстати, это в регионах очень актуально. Мы убрали поборы госорганов с приемки, начались поборы частников! А они еще хуже. Неужели бизнес и простой люд так и будут оставаться полигоном для испытаний реформ?
Мы должны понять одно: поддержать бизнес мы можем путем узаконения их недвижимости, ведь именно эта недвижимость будет приносить государству налоги, там будут трудоустроены десятки и сотни людей.
Люди боятся штрафов и сносов
В результате в стране хозяева более половины сооружений имеют проблемы с документами. Вроде бы прошла легализация недвижимости, но проблемы у людей остались.
– Необходимо продлить легализацию сооружений и строений либо придумать подобную программу узаконения, – считает Бакытжан Базарбек. – Прежняя легализация позволила некоторым навести порядок в документах, но далеко не всем.
Сейчас люди, которые не смогли провести узаконивание строений, боятся штрафов, а они у нас от 50 до 300 МРП. И не факт, что если вы заплатили штраф, то ваш дом легализуют. Плюс есть страх того, что дома вообще могут пойти под снос.
Страшно звучит сама формулировка: “самовольная постройка”. Что это? Это нарушение архитектурно-градостроительных требований и строительство сооружений в нарушение действующих правил на участке, который не принадлежит человеку на праве собственности. Но самовольная постройка может быть даже на участке, который принадлежит ему, ведь госакт на землю не дает права на строительство где хочешь и как хочешь. Есть такой документ, как АПЗ (архитектурно-планировочное задание), зачастую люди берут его, подписывают, а дальше строят как хотят, без учета требований. А сколько строений сооружают вообще без проекта, эта проблема носит массовый характер.
Возьмем такой пример. В частном секторе распространено такое явление, как строить два дома на одном неделимом участке. Можно ввести их в эксплуатацию только как хозяйственные постройки. Но людям не объясняют, что выход есть и такие дома можно ввести в эксплуатацию.
– Участок можно преобразовать в общедолевую собственность. Необходимо обратиться в уполномоченный орган земельных отношений с просьбой преобразовать участок, затем составить договор об отчуждении доли. В результате будет один участок с кадастровым номером и двумя госактами. Только так можно узаконить второй дом. И, конечно же, нужна легализация, – советует юрист.
Алматы