От КСК к Швондеру?!
Основные идеи программы ЖКС позаимствованы в городе Шахтинске Карагандинской области. История этого городка весьма поучительна, а потому осветим ее подробнее.
В феврале 1998 года после аварии на ТЭЦ жилые дома оставались без тепла. Аким города Владимир Чирков, переложил ответственность с ТЭЦ на КСК, обвинив их в бездействии и формальной подготовке к зиме.
В действительности КСК собирали с жителей депрессивного города лишь 20-25% платежей и по-другому работать просто не могли.
Объявив крупные КСК структурой слишком громоздкой и трудно управляемой, Чирков по весне начал резать КСК на мелкие кусочки. "Нарезкой" занимались рабочие группы, состоящие из специалистов акимата, бюджетных организаций и монополистов. Малоимущие собственники квартир, не желавшие становится хозяевами обветшалых домов и платить за ремонт в полном объеме, поддавались с трудом.
В некоторых домах собрания проводились по 6-8 раз.
Сообразив, что в покое их все равно не оставят, а группам из акимата лучше вернуться к основной работе, жильцы более 200 домов вышли из КСК. Зарегистрировали кондоминиумы, избрали управдомов. Ими стали женщины старше сорока лет, никогда ранее не занимавшиеся коммуналкой и безработные граждане.
На бюджетные деньги почти во всех домах был выполнен капитальный ремонт систем отопления, водопровода и канализации. Проводилась также профессиональная подготовка руководителей объектов кондоминиума. Устранив в жилых массивах КСК, шахтерский город в итоге превратился в не структурированную массу домов. Поскольку бездеятельность и финансовые нарушения не прекратились, за полгода сменили более 30 управдомов.
Привлечение бюджетных средств наводит на мысль, что в Шахтинске возродили ЖЭУ в самом худшем их варианте. К похожей схеме содержания жилья пришли и в городе Экибастузе.
"Казахстанская правда" 17.02.05 г. сообщает: раньше, "вдобавок к минимальным коммунальным сборам население рассчитывалось с КСК соленьями-вареньями и прочими продуктами питания". Сегодня "оплачивает более 70 процентов и начинают, хотя и не в полной мере, восполнять затраты на эксплуатацию своего жилья". И все благодаря тому, что "КСК, как неплатежеспособные субъекты бизнеса, подлежали ликвидации, а председатели этих кооперативов регистрировались как индивидуальные предприниматели, которые платят корпоративный налог".
Все по Булгакову - очевидная разруха в делах и умах.
"Обледенелые подъезды, самодельные печки и обогреватели, застывшие слезы в глазах замерзающих жителей" - таким предстал г. Шахтинск перед корреспондентами "Казахстанской правды" после аварии на ТЭЦ в январе 2005 года.
Помимо ремонта на самой ТЭЦ, пришлось менять 1800 радиаторов в жилых домах и учреждениях города. По-видимому, управдомам забыли разъяснить, что не слитая из систем отопления вода при 30 градусном морозе превращается в лед, который, расширяясь, разрывает трубы и отопительные приборы. Ввиду отсутствия КСК винить в этом безобразии никого не стали. Бригады ремонтников со всей области за счет средств городского бюджета в авральном режиме спасали город от вымерзания. Градоначальник-реформатор В.Чирков к этому времени благополучно переместился на работу в Министерство индустрии и торговли. Совместно с коллегами он раздувал печальный опыт Шахтинска до размеров проекта Программы развития жилищно-коммунальной сферы в Казахстане на 2005-2007 годы.
Говоря о плохой работе КСК, в действительности, подразумевают плохую работу конкретных председателей. Некорректно обобщая негатив, разработчики программы ЖКС, предполагают решать проблему управления путем замены КСК институтом управляющих для каждого дома.
Каким образом рост количества управленцев повлияет на качество управления? Людей занятых перспективной и интересной работой домоводство не заинтересует. На малопрестижную и низкооплачиваемую работу согласятся все те же женщины "после сорока" без опыта работы и просто не работающие субъекты. Впрочем, сам автор программы не скрывает, что должность эта будет номинальной и не требующей какой-либо квалификации.
Таким образом, качество управления понизится пропорционально росту количества непрофессиональных управляющих.
Проблему нехватки средств на содержание жилья предлагается решить открытием счетов для каждого дома и лишением управляющих хозяйствующих функций. К штанам безработного можно пришить не один - два, а сразу семь карманов назвав часть из них "накопительными". Каким образом увеличится количество денег в них остается загадкой.
Прочие положения программы ЖКС менее оригинальны и вытекают из предлагаемой формы управления.
В целом они больше похожи на "инструкцию по практическому применению велосипеда" изобретенного Министерством индустрии и торговли. Проанализировав природу системных проблем в развитии ЖКС, легко понять, что проблемы эти только усугубятся с приданием опусу МИиТ статуса государственной программы.
Уверен, что судьба г.Шахтинска южной столице, да и большинству городов Казахстана не грозит. Менталитет, уровень культуры и доходов населения, размеры городов слишком разные. Однако проблемы в ЖКС действительно имеются, вопросы остаются открытыми и пора на них отвечать.
Как нам обустроить КСК?
Предлагаю следующие концептуальные подходы и несложные методы их реализации.
Для начала следует определиться: является ли ЖКС сегментом исключительно рыночной экономики. По своей значимости жилищно-коммунальные вопросы должны стоять в одном ряду с здравоохранением и социальным обеспечением.
Культура содержания среды проживания во многом определяет уровень культуры самого населения и страны в целом. По этой причине государство обязано взять на себя координирующие и контролирующие функции.
Программы развития ЖКС и формы участия в них государства должны быть, по сути, аналогичны программам развития малого бизнеса и поддержки села. Огульное очернительство сопровождающее работу КСК с момента рождения необходимо прекратить.
Моральная поддержка государства и общества будет самым бесценным и наиболее эффективным стимулом к хорошей работе. Довести качество содержания жилья до уровня развитых стран, такая цель могла бы стать частью общенациональной идеи.
В остальном развитие ЖКС должно регулироваться сложными законами рыночной экономики. Согласно этим законам эволюция формы управления частным жильем должна происходить путем естественного отбора, а не волюнтаристским нажимом сверху.
Для этого необходимо создавать в ЖКС здоровую конкурентную среду. Перечень предоставляемых населению услуг должен определятся субъектами ЖКС, исходя из имеющихся возможностей.
Стоимость услуг - устанавливаться производителем и определяться фактическими затратами, а не мнением простого большинства на общем собрании. Потребители должны выбирать между качеством и ценой предоставляемых услуг, а не между КСК и управдомом.
Положительных результатов можно достичь при наличии следующих обязательных условий:
- развитой нормативно-правовой базы регулирующей все аспекты деятельности субъектов ЖКС;
- устойчивого платежеспособного спроса, налоговых льгот или государственных дотаций;
- взаимной ответственности и сотрудничестве заинтересованных в развитии ЖКС сторон;
- грамотного и авторитетного менеджмента, обеспечивающего разнообразие, рентабельность и конкурентоспособность услуг предоставляемых ЖКС.
Последнее условие достижимо только в больших объединениях собственников квартир, а поэтому наиболее перспективной формой управления остаются КСК, которые необходимо укрупнять.
В Послании народу Казахстана Президент поручил Правительству разработать Государственную программу поддержки развития местного самоуправления в Казахстане. Проект закона "О местном самоуправлении в республике Казахстан" 2000 года в деталях описывает компетенцию, порядок организации и деятельности крупных КСК.
Чтобы не получилось "как всегда", Правительству достаточно извлечь из закона "О жилищных отношениях" положения, касающиеся КСК и инсталлировать их в проект закона о МСУ.
В результате сразу два долгожданных проекта будут реализованы в одном законе "О КСК и других формах местного самоуправления".
На уровне КСК уже сегодня необходимо прекратить бесконечные перевыборы председателей и запустить простой механизм перехода домов в успешно работающие кооперативы. Массовый исход домов из неблагополучных КСК станет естественной причиной их исчезновения. Оставшиеся кооперативы укрупнятся до размеров прежних домоуправлений и в идеале должны располагаться в границах городских избирательных округов.
Это обстоятельство обеспечит трансформацию КСК в органы местного самоуправления с минимальными затратами для госбюджета.
Наличие крупных КСК не исключает их структурирования на участки или группы домов. Управление этими группами может осуществляется непосредственно КСК или управляющими избираемыми на местах. Разграничение полномочий в этом случае закрепляется отдельными договорами.
Обязательными для всех субъектов ЖКС должны стать наличие единого стандарта бухучета обеспечивающего раздельный учет по каждому дому и ежегодные отчеты на специальных стендах. Наличие компьютерной техники позволит также обеспечить доступ к отчетам или их рассылку через Интернет.
Все это, а также многое другое давно и с успехом работает в крупных КСК, а также странах, население которых в ходе эволюционного развития научилось сообща думать и устраивать собственную жизнь.
По уже имеющимся во многих КСК отчетам можно проследить финансовую историю каждого дома. Хроническая убыточность малоэтажных "хрущевок" поражает воображение.
Причина в том, что КСК единственная структура ЖКС работающая с 1996 года вне рыночных реалий. Проявляется это в отсутствии дисциплины платежей и индексации стоимости услуг с ростом инфляции. В отсутствии или несоответствии норм амортизационных отчислений стоимости восстановительного ремонта и т.п.
Сегодня зарплата отдельных категорий работников КСК не достигает минимального уровня. Отсутствие перспектив, социальных льгот и гарантий перекрыли приток свежих кадров. Оставшиеся на работе люди пенсионного или предпенсионного возраста физически не справляются с нагрузкой.
Привлечение сторонних подрядчиков на техническое обслуживание и ремонтные работы опустошает скудные бюджеты подавляющего большинства КСК. Объясняется это тем, что плановые ремонтные работы в КСК производятся летом.
До 2000 года свои услуги предлагали многочисленные бригады из пригородов и ближнего зарубежья. Начавшийся строительный бум в сочетании с закрытием границ в 3-4 раза увеличили стоимость этих услуг и строительных материалов.
Решить проблему без резкого повышения тарифов можно только в крупных КСК обеспечивающих обучение, внутреннее перемещение, постоянную работу, а, следовательно, приток и закрепление кадров.
Аварийно-технические и ремонтные службы КСК должны заниматься не только текущим обслуживанием, но и плановой заменой ветхих трубопроводов, кровли и прочих элементов зданий.
Имеющееся льготное налогообложение в сочетании с большим объемом и внутренним, некоммерческим ценообразованием обеспечат наименьшую себестоимость работ.
В крупных КСК сама собой решится пресловутая проблема "плохих председателей". Развитие структуры по горизонтали неизбежно сопровождается вертикальным структурированием присущим любой крупной организации. Правление этих КСК должно формироваться на профессиональной основе из лиц, не только проживающих, но и работающих в КСК. Это председатели домовых комитетов, руководители технических служб, бухгалтерии, профсоюза. Такой командой смогут руководить люди не случайные, а хорошо известные, проявившие себя в работе.
Для увеличения финансовой базы необходимо расширять ассортимент платных услуг КСК.
В связи с растущим количеством автотранспорта и сокращением ночных стоянок следует открывать охраняемые ночные парковки вблизи домов. Для многих звучит дико, но ведь жильцы уже и так ставят свои машины к себе под окна.
Это действительно дико и нужно не игнорировать, а цивилизованно решать этот вопрос. Устанавливая пульты местной сигнализации, можно брать под наблюдение и охрану подъезды и квартиры. Охрана парковок будет также следить за порядком и не допускать во дворах вандализма, стихийных свалок и прочих безобразий, с которыми иначе просто не справиться.
При наличии возможности можно оборудовать пентхаусы на крышах домов. В пустующих подвалах ставить стиральные, игровые автоматы, открывать детские клубы, бильярдные, сауны, пункты проката и т.п.
Следует просто вспомнить, что уставы подавляющего большинства КСК написаны под закон "О потребительском кооперативе" и предлагать людям востребованные услуги.
Получаемую КСК прибыль необходимо освободить от налогообложения, целиком используя ее на содержание домов, обустройство детских и спортивных площадок, асфальтирование и озеленение территории.
Для ускорения процессов укрупнения всем КСК следует в добровольном порядке пройти аттестацию. Этим вопросом на коммерческой основе могут заняться комиссии при городских ассоциациях КСК.
Примером может служить работа квалификационной комиссии при Палате аудиторов РК. Наличие аттестации позволит жильцам судить о перспективах того или иного кооператива и определится с выбором. Создание саморегулирующей и контролирующей структуры позволит также разработать единые методологии и наладить мониторинг всех аспектов деятельности КСК.
Все это, а также многое другое давно и с успехом работает в странах, население которых в ходе эволюционного развития научилось сообща думать и устраивать собственную жизнь. Организация поездок в эти страны за реальным опытом обойдется дешевле миллиардов отпускаемых на реализацию заведомо тупиковых и нежизнеспособных программ.
P.S. Поразмыслив, россияне похоже решили не торопиться с развалом ЖКС.
Газета "Казахстанская правда" 12.05.2005 г. под рубрикой "Сосед, ты прав!" цитирует
следующие высказывания известного экономиста Александра Лившица:
- Россия вышла на старт реальной реформы ЖКХ. Собирается его акционировать. Развести там конкуренцию. Повсеместно перейти на стопроцентную оплату услуг. Ищет деньги на компенсацию малоимущим. Путь не близкий и тернистый.
Казахстан? Приближается к финишу. И, похоже, уже отмучился.
Но ведь так говорят и о безнадежно больных. Как говорится, комментарии излишни. Доктор Лившиц, неужели, вы тоже правы!
Дмитрий Булкин, председатель КСК
г. Алматы, т.704 044