В свое время мы незаслуженно обошли вниманием вопрос о земле, принадлежащей собственникам на правах общей собственности, сейчас этот пробел и заполним.
Прежде всего, нужно знать, что законодательно право собственности закреплено на участок земли, на котором жилой дом стоит, а также на опоясывающий его по периметру.
Размеры последнего могут отличаться, поэтому конкретных цифр назвать не смогу, но все это отражено в кадастровых документах, которые должны находиться на хранении у руководства кооператива. Важно знать, что документы выдаются на каждый отдельный дом, входящий в КСК, а не на земельный участок кооператива. При переходе к новой форме ОСИ (объединение собственников имущества) председатели должны будут передать эти документы их хозяевам в объединение.
Не существует понятия “ничейная или общая земля”
Всё о земле собственников жилья записано в Земельном кодексе. Здесь нас прежде всего интересует ст. 62 “Право на земельный участок многоквартирного жилого дома и на земельные участки в других объектах кондоминиума”. Хотя в ней неоднократно повторяется, что земельный участок неделим, что из него не может быть выделена доля и передана, читай – продана кому-либо, но рядом в тексте постоянно присутствует оговорка “если иное не предусмотрено настоящим Кодексом”, отчего возникает двоякость в толковании. Но будем разбираться.
Смотрим новую редакцию ст. 62 Земельного кодекса: “…п. 3. Земельный участок при многоквартирном жилом доме может быть предоставлен собственнику нежилого помещения в раздельную собственность при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура многоквартирного жилого дома и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, а также строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам…”. Иными словами, общий земельный участок все же можно разделить и передать в собственность при определенных условиях.
На что здесь важно собственникам обратить внимание, дабы не лишиться земли и не получить головную боль: часть земельного участка может быть передана в раздельную собственность только другому собственнику, имеющему в данном доме нежилое помещение.
Второй, не менее важный момент: это не может быть “самострой”, который пристроен к уже существующему зданию многоквартирного жилого дома: передаваемый земельный участок должен находиться вне контура дома. Третье ограничение: его использование не может противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав общедомового имущества. Ну и самое важное в этой рискованной ситуации: “…п. 6. Отчуждение земельного участка, находящегося в общей собственности участников кондоминиума, третьим лицам не допускается (ст. 62 Земельного кодекса РК)”.
Теперь о том, кто будет в ОСИ решать земельный вопрос, кому и сколько ее отдать.
Решение важных вопросов оставлено за собственниками: созывается общее собрание, вопрос ставится на голосование, при положительном исходе копия протокола собрания передается собственнику, и тот оформляет раздел в соответствующих государственных органах. Понятно, что изменения коснутся и кадастровых документов самого многоквартирного жилого дома ОСИ.
Размер доли также берется не с потолка: “п. 2. Доля в общем имуществе объекта кондоминиума, причитающаяся на каждую квартиру, нежилое помещение, принадлежащие собственнику, неотделима от права собственности на принадлежащие ему квартиру, нежилое помещение. Размер доли в общем имуществе объекта кондоминиума определяется соотношением полезной площади квартиры или площади нежилого помещения, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума… (ст. 62 Земельного кодекса РК)”. Исходя из этого, не существует понятия “ничейная или общая земля”.
По сути, у каждого квадратного метра участка есть хозяин, поэтому передать в раздельную собственность можно участок земли, равный по размеру доле данного собственника.
Вряд ли кто-то из его соседей захочет передать ему за просто так часть “своей” земли. Как собственникам жилья победить самозахватчиков придомовых территорий
Вот такую особенность тоже важно знать и помнить, чтобы не пострадать от чрезмерных амбиций бизнеса.
Владеем с пониманием
Право владения и пользования землей неотделимы от права собственности на квадратные метры в данном доме, продали квартиру – передали права на землю. Правда, зацепиться на участке получится в том случае, если вы брали в аренду часть земельного участка ОСИ. В этом случае договор аренды может продолжить свое действие, если, конечно, не возникнет возражений от бывших соседей.
Снова смотрим новую редакцию ст. 62 Земельного кодекса: “Решением собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома часть общего имущества объекта кондоминиума может быть передана в ограниченное пользование по договору имущественного найма (аренды) в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан”. Соответственно тем же решением общего собрания ограниченное пользование может быть прекращено.
К слову, свое решение собственники могут изменить всегда, особенно это касается ситуации, когда сосед-наниматель начал наглеть, “нарушать правила эксплуатации”, да еще перестал платить.
Никто не обязывает терпеть эту ситуацию до окончания срока действия договора, его можно разорвать, и вернуть все в прежнее положение.
Теперь о том, кто и за что платит. Содержание земельного участка входит в ежемесячный платеж на оплату расходов по содержанию общедомового имущества. В принципе, земельный участок и есть часть этого самого общего имущества. Различие предусмотрено только в одном случае: “п. 3…Если же для эксплуатации нежилого помещения используется часть земельного участка, который связан исключительно с использованием нежилого помещения (земельный участок, по которому обеспечивается проход к отдельному входу), то расходы на содержание этого земельного участка несут собственники таких помещений (ст. 62 Земельного кодекса РК)”.
Какие виды работ здесь могут быть взяты бизнесом на себя: это услуги дворника и ремонт малых архитектурных форм в виде забора или лестницы. Ну и, конечно, не забудем сказать, что все собственники имеют равные права на пользование земельным участком, что также закреплено в рассматриваемом нами кодексе. Никто – ни председатель ОСИ, ни совет дома, ни управляющая компания – не имеет права распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, передавать в собственность кому им вздумается или отдавать в аренду. Повторим, все эти вопросы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а полномочия вышеназванных лиц строго оговорены в Законе “О жилищных отношениях”.
К слову, вот какое определение здесь дается земельному участку: “…16-3) придомовой земельный участок многоквартирного жилого дома (далее – придомовой земельный участок) – земельный участок, прилегающий к многоквартирному жилому дому и предназначенный для благоустройства, озеленения, размещения спортивных, игровых площадок, подъездных дорог, парковок, тротуаров, малых архитектурных форм…”. Сам закон содержит мало статей, которые напрямую касаются земли, участок рассматривается в документе как составляющая общедомового имущества, соответственно, все положения, касающиеся общедомового имущества, автоматически относятся к земельному участку.
К полезным можно отнести обязательства местных акиматов взять на себя расходы “по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, а также на придомовой земельный участок в случае поступления соответствующего обращения от собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома на основании решения собрания”. Это была цитата из ст. 10-3 “Компетенция органов местного государственного управления городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения”.
Причем, если собственники уже оплатили услуги по изготовлению вышеперечисленных документов, местный акимат должен им эти расходы возместить.
Как это будет происходить на практике, какие документы собственникам нужно будет предоставить, пока неизвестно.
Очевидно, что всю информацию можно будет получить на месте в вашем акимате. Нужно добавить, что нынешними поправками роль этих органов власти существенно увеличена. Думаю, в одном из последующих номеров мы уделим сему особое внимание, а в ближайшем попробуем разобраться с тем, как теперь будет проводиться капитальный ремонт и зачем собственникам специальный фонд.
Алматы