Как мы и обещали, следим внимательно за всеми перипетиями, ожидаем нормативных постановлений от правительства, обязательно со всеми ими вас познакомим. Начинается масштабная ломка прежней системы управления жилыми домами, поэтому процесс будет небыстрым и непростым. Наша задача, чтобы собственники не понесли потерь и остались при своих интересах.
Власти обещают, что завершат перестройку в три года, но как пойдет дело в реальности, думаю, никто сейчас не знает. По крайней мере, официально позволено параллельное существование КСК и ОСИ (объединение собственников имущества) в течение трех лет.
За каждой квартирой – своя сумма поступлений
Убеждена, что все уже знают, но повторю на всякий случай главный смысл революции: кооперативы будут ликвидированы, а вместо них будут действовать ОСИ, их отличие от КСК прежде всего в том, что создаются они по принципу “один дом – один орган управления – один банковский счет”.
Точнее, на один дом – два банковских счета: для текущих расходов на содержание общедомового имущества и сберегательный для накопления денег на капитальный ремонт.
Это важно запомнить, потому что именно на банковских счетах и погорели неразумно алчные председатели кооперативов. Ну не хотели они открывать на каждый дом отдельные два банковских счета, а валили все поступления от собственников в одну кучу, то есть на единственный банковский счет. Разобраться с тем, от каких домов сколько было получено денег и сколько потрачено, собственники самостоятельно не могли, а значит, не могли и проконтролировать реальное расходование средств по своему дому. Про накопления на капитальный ремонт вовсе не приходится говорить – они также шли на тот же единственный счет и тонули в общей массе транзакций.
Именно поэтому так важно собственникам проследить, чтобы их председатели ОСИ не захотели с ними повторить свою прежнюю забаву и открыли два банковских счета: текущий и сберегательный.
Это требование прописано в новой редакции Закона “О жилищных отношениях”, так что держитесь смело и твердо.
В помощь владельцам недвижимости приняты новые нормы предоставления информации по движению денег на банковском счете. Смотрим новую редакцию статьи 32: “Председатель объединения собственников имущества или доверенное лицо простого товарищества обязаны ежемесячно предоставлять всем собственникам квартир, нежилых помещений информацию о движении денег по текущему счету и расходовании денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума путем размещения информации в общедоступном месте, определенном собранием”.
Общее место может быть стендом в подъезде, сайтом или чатом собственников в социальной сети, – выбор за вами. Но важно помнить, что здесь речь идет о ежемесячных платежах на содержание общедомового имущества, накопления на капитальный ремонт должны, как сказано выше, находиться на сберегательном счете, там прописан иной порядок получения информации.
Собственник, производивший оплату накоплений, может получить выписку непосредственно из банка. Причем и его коснутся новшества, закон обязывает банки аккумулировать средства на счете в разбивке на каждую квартиру. Иными словами, за каждой квартирой – своя сумма поступлений от собственника.
Узнать, сколько собрал денег сосед, не получится – банк такую информацию не даст, а вот председатель ОСИ обязан будет предоставить сведения об общем количестве денег, накопленных на капитальный ремонт вашего дома: “Председатель объединения собственников имущества, доверенное лицо простого товарищества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения (п. 8 ст. 32)”.
Внимание, риски!
Переходный период потребует от собственников повышенного внимания к тем деньгам, которые они уже заплатили и будут платить КСК, пока не произойдет их отделение в ОСИ.
Сейчас собственники также имеют право знакомиться с любой информацией, касающейся денег, в том числе с выписками с банковского счета. Не забываем о том, что управдомы по-прежнему обязаны отчитываться о расходах каждый квартал.
В некоторых случаях под давлением местных властей они размещают отчеты на специальных сайтах, об этом должны знать в вашей жилищной инспекции, а в некоторых случаях необходимо будет самим прийти и потребовать. Повышенное внимание собственников к деньгам позволит их сберечь от расхищения, ведь при переходе КСК обязаны будут перечислить оставшиеся денежные средства на каждый дом, входивший в состав данного кооператива. Закон о реформе ЖКХ в Казахстане: разъясняем нюансы
К слову, никто не ограничивает собственников сроками самого перехода – решили выходить и регистрировать ОСИ – милости просим, трех лет ждать не надо. Пока загвоздка только в том, что не известен механизм, поэтому в начале мы и написали, что ждем постановлений от правительства, где процедура будет прописана.
Помним также, что расходы на содержание общедомового имущества устанавливаются решением общего собрания ОСИ, а не управдомом, здесь всё остается по-прежнему, правительство также утверждает методику расчета сметы расходов, и на ее основании объединения и будут вести расчеты своих трат.
Нововведением станет еще одна методика, по которой ваши местные власти будут производить расчеты минимального размера ежемесячных платежей.
Как это отразится на интересах собственников, пока сказать сложно, в Алматы в свое время это существенно ограничило алчность управдомов, а вот как будет сейчас – будем смотреть.
Ну и, прежде чем перейти к другим рискам, скажем, что еще одно отличие ОСИ от КСК – председателем объединения может быть избран только собственник, имеющий в данном доме недвижимость. По задумке “революционеров”, так он больше будет заинтересован в сохранности дома.
Бдительность, бдительность и активное участие
Теперь о главном риске, заложенном разработчиками и одобренном депутатами.
Деньгами на банковском счете ОСИ может распоряжаться посторонняя организация, называемая управляющей компанией.
Смотрим ст. 34 “Права и обязанности собственников квартир, нежилых помещений”: “п. 6. Собственники квартир, нежилых помещений вправе принять на собрании решение о делегировании управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании функций: управления текущим счетом объединения собственников имущества или простого товарищества на основании доверенности; осуществления мониторинга за своевременным внесением денег собственниками квартир, нежилых помещений на текущий счет; взыскания задолженности в соответствии с порядком, определенным законодательством Республики Казахстан”.
Знаете, мне сложно понять логику лиц, инициировавших эту скандальную поправку. Говорилось о том, что ОСИ – организация маленькая, ей сложно будет содержать бухгалтерию… Отговорка слабая – платежку вручную может набрать любой менеджер любого банка, где будет открыт банковский счет ОСИ, и здесь не нужны какие-то распоряжении, специальные или личные связи. Всё это работает сейчас, утвержден тариф за данную кассовую услугу, поэтому давать возможность управляющей компании распоряжаться чужими деньгами на чужом банковском счете не было никакой жизненной необходимости. Но раз мину заложили, то собственникам придется проявлять внимательность и участвовать в собраниях, иначе кормить придется чужого дядю.
А на заметку обязательно возьмите: платежные документы в любую организацию, в том числе и налоги, могут вручную формировать менеджеры банка. Неплохо также будет помнить, что нанимать бухгалтера в штат совсем необязательно, сейчас огромное число компаний, оказывающих бухгалтерские услуги, учитывая то, что ОСИ не платит НДС, КПН и еще массу хлопотных налогов, у них нет большого штата сотрудников и поставщиков услуг, то обслуживание будет стоить совсем недорого.
И раз мы заговорили о рисках, то нужно быть готовым к тому, что ваш КСК переобуется в управляющую компанию, скорее всего, мы увидим это явление в массовом порядке. Если вас всё устраивает, то и проблем нет, а вот если не устраивает нынешнее руководство кооператива, то придется потрудиться: ребята наверняка через своих захотят оставить управление вашим домом.
Схема простая: проводится общее собрание, а председателем ОСИ и советом дома “избираются” ручные собственники, а они уже заключают договор с управляющей компанией, которой владеет председатель КСК.
Почему они заключают без ведома собственников, а потому что им такое право дали депутаты, поди потом докажи, что общее собрание это право им не делегировало.
Об этой скандальной поправке мы писали не раз, материалы опубликованы на нашем сайте Сaravan.kz, а собственникам нужно помнить, что при всей внешней привлекательности жилищной революции риски для них не уменьшились, а даже наоборот, поэтому бдительность, бдительность и активное участие.