В крайнее волнение они пришли после того, как жильцы с верхнего этажа, понятно, не специально, их затопили. Вода лилась по стенам часа два – столько времени понадобилось пострадавшим, чтобы отыскать подвального магната и перекрыть стояк. За это время паркет пришел в полную негодность, а с ней и часть мебели – вода-то была горячая. Когда стали разбираться, почему вентиль оказался на территории чужой частной собственности, выяснилось, что некий гражданин, обладатель то ли двух, то ли трех мелких магазинчиков в доме и округе, выкупил весь подвал, и теперь собственники не могут им пользоваться по своему усмотрению. Естественно, что народ пришел в шок и, отрезвленный потопом, начал искать пути выдворения “самодержца”.
История моих бывших соседей, к сожалению, типична, а значит, их опыт будет полезен и другим нашим читателям, ведь, как правило, в их рассказах меняется только название общедомовой собственности: вместо подвала чердак, вместо чердака часть подъезда и так далее.
Что нужно знать
Итак, что нужно прежде всего знать. Первое: Закон “О жилищных отношениях” дает очень четкое определение того, что рассматривается им как общедомовое имущество. Смотрим пункт 24 статьи 2: “Общее имущество – части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства, и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности”.
Это означает, что все вышеперечисленные объекты являются собственностью владельцев имущества в данном доме, его неделимой и неотделимой частью, лишить права собственности на общее имущество законодательно невозможно, а такая процедура, как купля-продажа, вовсе не предусмотрена.
К ней мы вернемся чуть позже, а пока о тех важных положениях закона, которые нам это гарантируют. Как запретить наглым бизнесменам строить объекты рядом со своим домом
Статья 31 закрепляет право собственности на чердаки, подвалы, лестницы, инженерные сети, земельный участок и тому подобное: “Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности... 3) Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение... Такая доля не может быть выделена в натуре”.
На практике это означает, что законодательно запрещено закреплять за собственником квартиры, к примеру, часть подвала или два пролета лестницы, мол, это твоя собственность, ты несешь за это ответственность, крась, бели, мой, убирай, и чтобы был полный порядок.
Доли собственников в общем имуществе носят цифровое значение, например, 3,123456 кв. метра, и продать эти метры, не продав саму квартиру, нельзя: статья 34, пункт 6: “Собственник помещения (квартиры) не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения (квартиры), принадлежащего ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности”. Поэтому-то сама процедура продажи общего имущества невозможна, и законодательно она не предусмотрена.
Теперь о другом праве собственника – праве пользования.
Как мы помним, герои нашей истории лишились возможности пользоваться подвалом. Это не законно еще и в соответствии со статьей 34 пункт 2: “Собственник помещения (квартиры) в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а также земельным участком”. Так что никаких преград, понятий “чужая частная собственность” здесь быть не должно.
Как пользуемся
Закон “О жилищных отношениях” дает право собственникам сдавать общее имущество в аренду либо пользоваться им самим, но в очень определенном порядке. Статья 2 дает такое понятие данной процедуре: “50) общее имущество ограниченного пользования – передаваемые в установленном порядке в пользование отдельные части общего имущества отдельному собственнику (собственникам)”.
Например, собственники на общем собрании большинством голосов решили провести модернизацию подвального помещения, обустроив там для себя кладовки для хранения личного имущества.
Пользоваться они ими будут впоследствии на правах ограниченного пользования, продать их отдельно от квартиры не смогут по причинам, описанным выше, а также по той самой статье 34: “Собственник помещения (квартиры) не имеет права от своего имени отчуждать какое-либо общее имущество ограниченного пользования”. Причем эти самые ограничения должны быть прописаны в соглашении, заключенном между органом управления и собственником: “Собственники помещений (квартир) вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений (квартир)” (статья 34, пункт 2). Алматинцы напуганы и возмущены действиями подрядчиков "Билайна": к делу подключилась полиция
Какие положения должны быть указаны в документе: срок пользования, есть-нет арендная плата, сколько и когда платить, за чей счет ремонт и компенсация за понесенный ущерб, запрет на хранение взрывчатых и легко воспламеняемых материалов и т. д.
Не нужно, думаю, говорить, что распределять кладовки должны на общем собрании путем голосования. Аналогичные требования к сдаче в аренду фирмачам части фасада дома для размещения рекламы, а также части крыши для установки оборудования сотовых компаний, только аренда, и только при согласии подавляющего большинства.
Знание статьи 41 Закона “О жилищных отношениях” будет полезно для тех собственников, чьи соседи решили перенести часть стены и “забрать” часть лестничной площадки, подобные истории случались в алматинских 9-этажках. Здесь позиция законодателя однозначна: “Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума”. Ну и об отсутствии права покупки-продажи общего имущества тоже не забываем.
Но вернемся к нашей истории. Тамошний буржуа не только подмял под себя подвалы, но еще умудрился врезаться в инженерные сети водоснабжения дома.
Как мы помним, инженерные сети также являются общим имуществом, и “врезаться” туда без разрешения собственников никто не имеет права (повторять номера статей и цитировать их уже не будем – все они перечислены выше).
И в заключение рассмотрим еще один случай – когда пробивной и ухватистый бизнесмен начал строить у вас под окнами свой бизнес. Даже если это не самый большой клочок земли, а строение всего-то пять на десять метров, права собственников в данном доме незыблемы. В любом КСК имеются кадастровые документы на землю, где определены границы земельного участка, являющегося общей собственностью.
Как правило, при самом минимальном раскладе полтора метра по периметру дома всегда закреплены за ним, так что у любого пожелавшего открыть бизнес и сделать пристроечку нет шансов: “Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования” (статья 31 Закона “О жилищных отношениях”).
Теперь о том, что делать, если и пристройка появилась, и подвал прихватили, и к инженерным сетям присоседились.
Понятно, что просто так это не случается и за этим видны корыстные интересы управдомов, а также мелкотравчатых чиновников, выдающих подобные разрешения. Но это никого не должно останавливать, вся эта камарилья отнюдь не всемогуща, как хочет казаться. Доказательства тому – успешное для собственников, наших читателей, разрешение их дел в судах: и стенки назад сдвигают, и протоколы общих собраний признают недействительными, и подвалы возвращают. Но разрешать эти ситуации, повторю, нужно уже в суде. За что должны платить владельцы бутиков и магазинов, расположенных в жилых домах
***
Герои нашей истории находятся в самом начале пути, они хотят получить в КСК договор купли-продажи подвального помещения, а также протокол общего собрания с листами регистрации к нему, где они единогласно, все сто с лишним собственников, изъявили свое желание продать некоему гражданину общую собственность.
Председатель КСК у них новый, сейчас занят поиском этих документов. Не найдет, будут истребовать бумаги у подваловладельца. Почему нельзя сразу обратиться в суд, можно и обратиться, но, имея до суда документы на руках, проще выработать стратегию защиты и определиться с исковыми требованиями, очень часто победа в суде зависит именно от этого. Дело предстоит им хлопотное, но что поделаешь, не отдавать же им свое чужому дяде.
Если и вы столкнулись с подобной ситуацией, то помимо названных выше документов хорошо получить копии платежных документов, где была бы указана полученная КСК сумма, а также банковскую выписку, где был бы отражен этот платеж.
Если оплата производилась через банковские счета, то сделка более или менее прозрачна, и сумма будет более или менее реальной. А вот если деньги вносились в кассу наличными, то тут нужно будет смотреть банковскую выписку на предмет внесения денег на счет. Если и этого нет, смотреть расходы, потрачены эти деньги или исчезли в неизвестном направлении. Ведь в случае своего проигрыша в суде подваловладелец захочет получить свои деньги назад, и здесь уже придется его остудить, для чего, к примеру, будет хорошо выставить ему счет за аренду за этот период. Варианты противостояния есть, было бы желание вернуть свое.
Алматы