Два брата
Ранее мы рассказывали, к каким схемам незаконного отъема прибегают родственники, дабы отжать себе общую недвижимость, с материалами можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz. Останавливаться подробно не будем, напомним кратко, в чем там дело. Недвижимость получена, к примеру, по наследству, два брата вступили в права, и затем полученное нужно было как-то поделить.
Самое простое – продать жилье, а деньги пополам – не всегда самое простое, если один из братьев решил получить не половину, а хватануть кусок побольше или подмять квартирку под себя, то договориться не получится.
Более того, брат-плохиш скажется обиженным и подаст иск в суд, мол, требую справедливости, пусть отдаст деньги за мою долю. Как известно, не все еще судьи у нас кристальной чистоты люди, поэтому за мзду малую слушать “обидчика” не станут, сколько он ни повторяй: продать не возражал, даже, наоборот, настаивал, а вырученные деньги – по долям. Так вот, слушать они ничего такого не станут, а вынесут решение: договориться не могут, значит, взыскать с негодника столько-то денег в качестве компенсации за долю в пользу брату-"горемыке".
Важный фигурант в схеме – отчет об оценке недвижимости, в нем непременно будет завышена цена. Кто-то может возразить, отчет можно опротестовать и настоять на судебной оценке, – согласны, сделать так можно. Но результат по этой схеме всегда один – цена стоит намертво, не для того затевалась игра, чтобы ее слить еще в суде.
Как правило, запускают аферу, когда знают наверняка, что родственнику (а в нашей истории – второму брату) нечем будет платить. После получения решения суда могут быть запущены два сценария – первый, когда “добрый” частный судебный исполнитель, ангажированный заказчиком этой схемы, позволяет продать квартиру. Допустим, по суду она была оценена в 20 миллионов тенге, а в реальности стоит не более 12–13 миллионов. Следовательно, отдав родственнику 10 миллионов из 20 и выплатив судебнику официальное вознаграждение – 10 процентов от вырученной суммы, наш вымышленный герой остается ни с чем. Оставшийся один миллион тенге за долю в 50 процентов от квартиры всерьез воспринимать нельзя.
Была и вторая схема, когда брат-плохиш из нашей истории мог отжать всю квартиру. В этом случае суд принимал решение выставить квартиру на электронные торги, а там за бесценок ее покупал подставной, ну и далее она отходила заказчику. Понятно, что в схеме были задействованы и мутные юристы, и ангажированные судебники, и остальные по мелочи. В общем-то, к продаже на государственном аукционе приходили и по той схеме, о которой мы рассказывали выше, только тогда “добрый” судебник был “не добрым”, а волокитил дело, и втихаря от должника вытаскивал квартиру на торги, а там уже шло по накатанной – за бесценок ее покупал подставной.
Здесь нужно отдать должное властям, после трагического происшествия осенью прошлого года, когда Генеральная прокуратура вскрыла массовые нарушения и махинации на торгах, были приняты поправки в профильный закон. Должникам и герою из нашей вымышленной истории разрешили самостоятельно продавать недвижимость по цене не ниже 75 процентов от оценочной стоимости, и судебник не имеет права ему в этом отказать (Закон “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”). Более того, для электронных торгов был поднят минимальный порог – с 50 процентов от оценочной стоимости до 75 процентов. Таким образом, схемы с отжимом недвижимости через государственный аукцион стали экономически нецелесообразны.
Правда, слабые места кое-где еще остались, помните главного фигуранта – отчет об оценке недвижимости, в исполнительном деле он также ключевой игрок.
Как правило, их используют мутные оценщики, желая занизить реальную стоимость недвижимости перед тем, как вытащить на торги. Закон позволяет должникам обжаловать отчеты об оценке, но при этом исполнительное производство идет своим чередом, и пока суд да дело, квартира или дом могут уйти с торгов. Сейчас остановить процесс может только суд, закон передает право такого решения на усмотрение судьи, отсюда вытекают коррупционные возможности, позолотил ручку – получил, чего хотел, не позолотил… Поэтому нужно довести дело до ума и внести поправку в соответствующие законы, чтобы на время рассмотрения жалоб на отчет об оценке исполнительное производство приостанавливалось. Поднимаем эту тему намеренно, знаем, что сейчас в министерстве юстиции идет работа над новым законом “О принудительном исполнении”, так что самое время напомнить о проблеме. В Казахстане существуют фирмы, помогающие отбирать жилье
Ничего не должен
Ну и в продолжение темы общего наследства. Другая пара наших героев – два брата, получившие жилье родителей в наследство. Поделили всё поровну 50 на 50, но дальше договариваться уже не получалось, один хотел оставить квартиру себе, другой – продать и поделить деньги. Одним словом, препирались между собой долго, вспомнили даже, кто кому в какие игрушки не дал играть, в конце концов, одному надоело и он подал иск в суд, потребовав от родственника выплатить ему компенсацию за его долю.
Нужно сказать, что здесь обошлось без мутных схем, отчет об оценке недвижимости соответствовал действительности, и суд довольно быстро вынес решение. Правда, исполнять его заселившийся в квартиру родственник не спешил, жаловался, просил отсрочки.
Подождав пару месяцев и не получив ни тиына, наш герой передал исполнительный лист частному судебному исполнителю.
Деньги откуда-то взялись, долг был погашен, и должник начал осаждать родственника, мол, давай сделку заключать, что ты от меня деньги получил, а долю передаешь. Тот отказался, сославшись на решение суда, которое не предусматривает заключение сделок. Другой снова в атаку, мол, давай, квартира теперь моя… Мы могли бы продолжать цитировать перепалку, но нет смысла. Просто всё свелось к финальной фазе – должник, ставший обладателем всей квартиры, не мог понять, почему после выплаты денег право собственности на долю брата ему не перешло автоматически. Выходило, что деньги он отдал, а хозяином доли остается его брат.
Но это не так: “…5. С получением компенсации … собственник утрачивает право на долю в общем имуществе” (Гражданский кодекс, статья 218 “Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли”). Иными словами, получив деньги, наш герой свои права на долю утратил, и волноваться должнику о том незачем. Необходимо в подобной ситуации взять решение суда, постановление частного судебного исполнителя о прекращении исполнительного производства в связи с полным исполнением, и отправиться в ЦОН. А там запросить государственную услугу под названием “регистрация прекращения права общедолевой собственности и прекращение права на квартиру” нашего героя.
Правда, уточнения понадобятся, например, должен ли при этом присутствовать бывший сособственник? Вопрос возник после прочтения статьи Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”: “…5. При государственной регистрации возникновения, изменения, прекращения права общей долевой собственности (иного общего права) заявление о государственной регистрации должно быть подано всеми участниками (уполномоченными представителями). Если иное не вытекает из законодательных актов Республики Казахстан, при заключении сделки в отношении доли в общей долевой собственности заявление подается в установленном порядке с соблюдением права преимущественной покупки остальных правообладателей”. Если выяснится, что сособственник, получивший по решению суда денежную компенсацию за свою долю, должен присутствовать лично либо передать доверенность своему представителю, то придется исполнить букву закона. В противном случае родственник будет иметь право подать заявление в прокуратуру по факту мошеннических действий, ведь у нас законом строго оговорено, что право собственности наступает только после ее регистрации. Поэтому налицо обман, и если “победитель соцсоревнования” отказывается исполнять закон после того, как деньги им получены, то тут и до цугундера недалеко.
Возможно параллельно подать гражданский иск о принудительной передаче доли в связи с исполнением решения суда, принятого ранее, и на основании пункта 5 статьи 218. Решения суда будет достаточно для прекращения права собственности прежнего хозяина доли и регистрации права собственности нового:
“1. Право… на недвижимое имущество, установленное судебным актом, подлежит регистрации на общих основаниях с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации прав, установленных решением суда, за исключением наличия обременения, возникшего на основании судебного акта”.
Сегодня много цитировали законы, но без этого никак, тема – не пустячная, затрагивает многих людей. Ждем ответа на запрос из министерства юстиции, надеемся получить его до конца недели, так что будет что вам новенького в следующем номере рассказать.
АЛМАТЫ