В этом разобрался корреспондент медиапортала Сaravan.kz.
С нарушениями – можно, по закону – нельзя?
"В Караганде, как и в других регионах нашей страны, повсеместно выявляются нарушения земельного законодательства, которые приводят к незаконному строительству, - отметил исполнительный директор общественного объединения «Әділдік жолы» Дидар Смагулов. – Например, я ранее озвучивал, что каждый второй дом, построенный в столице за последние три года, стоит на земле, полученной незаконно. Государство при этом терпит убытки, закон нарушается, а ситуации, подобные той, что произошла в Караганде с ЖК «Аль Фараби» или в Астане с компанией G-park, дают сигнал строительным компаниям: захвати земельный участок, построй как можно выше этажей, как можно больше продай, а когда потребуют исполнять закон, выведи людей на площади. И власть идет на поводу таких нехитрых приемов".
При этом, по словам руководителя общественного объединения, ему стало известно о ситуации в Караганде, когда представители местных исполнительных органов ведут себя прямо противоположным образом, проявляя странную «принципиальность» и не давая застройщикам начать строительство жилого микрорайона на свободной земле на окраине города, которой они владеют на праве частной собственности.
"Мы не первый год отслеживаем ситуацию, в которой акимат Караганды довольно смело распоряжается чужой землей, - рассказал общественник. – Собственники этих участков приобрели их ранее у частных лиц по рыночной цене с инвестиционными целями – под строительство жилой и коммерческой недвижимости, объектов социальной сферы и т.д. А акимат сначала отказывался создать условия для строительства малоэтажного жилого микрорайона, затем незаконно вторгся на чужую землю, проложил там за бюджетные деньги водопроводные трубы, а теперь пытается отнять у собственников их землю на том основании, что «вложился» в прокладку коммуникаций".
"В 2019 году, проводя мониторинг госзакупок, мы обнаружили, что акимат Караганды за бюджетные средства провел коммуникации на частных землях, - озвучил подробности этого дела руководитель карагандинского филиала ОО «Әділдік жолы» Рустам Танишпеков. - Потрачено на это было около 2 млрд тенге. Разумеется, у нас сразу возникло подозрение о коррупционном правонарушении. Мы заподозрили, что, «договорившись» с частниками, работники акимата провели им коммуникации за счет бюджета. Но и представить не могли, что ситуация там совсем иная…"
На будущее…
Согласно документам изначально 300 га «спорной» земли, ныне принадлежащие 22 собственникам, относились к поселку Уштобе Бухар-Жырауского района. Затем, в конце 90-х – начале 2000-х, они были разделены и проданы фермерам под ведение крестьянского хозяйства. Но в 2007 году границы города претерпели изменения, и земли эти вошли в городскую черту. Ведение сельскохозяйственных работ на этих участках оказалось под вопросом. Оказавшись заложниками ситуации, владельцы земельных участков – фермеры - постарались избавиться от ставших ненужными активов. А приобрести землю решились те, кто понимал: рано или поздно свободные участки в центре города закончатся, и тогда встанет вопрос застройки окраин.
В числе «прозорливцев» оказались предприниматели Станислав Куликов и Виктор Сергеев, в разные годы выкупившие у частных лиц участки площадью в 114 и 116 га.
"Изначально мы эти земли приобрели с инвестиционными целями, - говорят землевладельцы. – Поскольку это были уже земли, находящиеся в черте города, запланировали строительство. Наши земельные участки, по величине равные большей части спального района «Юго-Восток», позволяли сделать это «с чистого листа»".
Намерения предпринимателей были подкреплены генпланом города и планом детальной планировки района, согласно которым здесь было предусмотрено жилищное строительство.
"Все, чего мы просили от государства - проведение коммуникаций", - говорят Сергеев и Куликов. – "И мы за собственные средства, а также с привлечением иностранного инвестора были готовы построить большой, современный, удобный для жизни наших горожан, архитектурно целостный микрорайон. Планировали, как разобьем парки, скверы, оборудуем места для отдыха горожан и детские площадки, создадим рабочие места. Одним словом, внесем свой вклад в развитие родного города. Но нет же, у наших чиновников, судя по всему, были какие-то своим планы на наши земельные участки".
Мощностей нет, но вы платите…
Семья Станислава Куликова свой участок в 114 га купила у частного лица в 2009 году, заплатив за нее по рыночной стоимости 850 млн тенге (!).
"У нас есть сельскохозяйственное предприятие в селе Уштобе, мы занимаемся разведением птицы и скота, - рассказал предприниматель. – Но землю между поселком и городом решили купить, когда узнали, что она уже отнесена к городу. Я много лет жил в Европе, но родина моя – Караганда. И, видя, что у наших застройщиков «дубайский синдром» - строят по принципу «кто выше», при этом убирая парковки и зеленые насаждения, захотел сделать красиво, с европейским комфортом".
Ради воплощения своей мечты Станислав заказал проект малоэтажного жилого района - со скверами, парком на 10 га, школой, детским садом...
Однако благие намерения споткнулись о жестокую реальность, как только землевладелец обратился к монополистам – «Караганды Су», «Караганды Жарык» - с просьбой подвести коммуникации в микрорайон Кунгей (Алмалы) (так стал называться этот кусок земли после включения его в городскую черту).
"Монополисты были категоричны в своих ответах: мощностей нет и не предвидится. Тогда мы стали закидывать письмами городской акимат - с просьбой провести коммуникации, ведь это большой инвестиционный проект, который не может обойтись без помощи государства. Но и оттуда нам приходили ответы в духе «в настоящее время денег в бюджете на это нет»".
С 2012 года Куликов письменно не раз предлагал безвозмездно отдать государству порядка 10-15 гектаров земель общего пользования.
"Мы много раз встречались с чиновниками всех рангов, отправляли письма с предложениями, объясняя: если вы согласуете наш проект, то мы разделим наш участок, поскольку он делимый, передадим государству внутриквартальные магистрали, дороги, земли под инженерные сети, поменяем целевое назначение и начнем строительство".
Но, по словам Куликова, такой алгоритм действий не устраивал чиновников. Они требовали, чтобы землевладельцы либо немедленно поменяли целевое назначение участка, либо отказались от него полностью.
"Чтобы поменять целевое назначение, необходимо уплатить в бюджет кадастровую разницу, а это очень крупная сумма – свыше 3 млрд тенге за 100 га. Какой смысл платить такие деньги, если те же самые чиновники уверяли нас, что коммуникаций на наших участках не будет никогда?" – разводит руками Куликов.
Без меня меня женили
Ситуация, казалось, сдвинулась с мертвой точки в 2019 году, когда землевладельцы, к своему удивлению, обнаружили, что на их участках начата прокладка водопроводных труб.
"Обнаружив, что на моей земле, согласно утвержденному ПДП, проводят коммуникации, я испытал двойственные чувства, - признается Станислав. – С одной стороны, возликовал, что наконец достучался до властей, с другой - насторожился. Если рассматривать эту ситуацию согласно букве закона, это было самое настоящее вторжение на мою частную собственность! Буквально через пару дней после этого встретил в городе господина Шалабекова, который был на тот момент начальником отдела строительства, и поинтересовался: разве можно начинать какие-либо работы на чужой земле, не спросив разрешения у хозяина?. Он мне ответил: «Вы же сами просили коммуникации, что не так? Вам же хорошо!»".
Как признается предприниматель, ответ чиновника несколько усыпил его бдительность, хотя на душе, как говорится, «кошки скребли».
"Вообще я сейчас жалею, что в тот момент не вызвал полицию и не написал заявление о вторжении на мою частную собственность и порчу имущества – не только моего, но и государственного. Ведь плодородный слой земли по законодательству – это собственность государства. А он был уничтожен при прокладке труб.
Позже Жаксылыка Шалабекова, дослужившегося до должности заместителя акима Караганды, осудили за злоупотребление должностными полномочиями. А работами по прокладке трубопровода за государственные деньги на частной территории, как мы писали выше, заинтересовались сначала общественники, а потом, по их заявлению, - антикор".
Закопал трубу – отбери землю!
"Поначалу мы обрадовались тому, что нашей ситуацией заинтересовалась антикоррупционная служба, - рассказывает представитель Виктора Сергеева Әлия Сұлтан. – Мы были уверены, что борцы с коррупцией разберутся и накажут чиновников за самоуправство. Ведь они без разрешения собственников вторглись на их земли, перерыли грунт на глубину 3-4 метра и ширину 5-8 метров, привели плодородные земли в негодность, провели трубопровод, установили станцию в виде капитального строения. При этом хозяев они даже не уведомили об этом".
В качестве подтверждения Әлия Сұлтан показывает ответ ГУ «Отдел строительства города Караганды» от 15.12.2022 года, в котором указано, что данный госорган «является заказчиком проекта «Строительство инженерных сетей к жилым домам мкр. Кунгей (Алмалы) (2,3 очередь)», который разработан проектной организацией ТОО «Гипроводхоз», согласно плану детальной планировки города Караганды».
Но эффект от вмешательства антикора получился обратный. В своем представлении его руководство порекомендовало «акимату Карагандинской области совместно с акиматом г. Караганды принять меры в соответствии с земельным кодексом Республики Казахстан по изъятию земельных участков мкр. Кунгей (Алмалы) (2-я, 3-я очередь), находящихся в частной собственности, для государственных нужд».
"Довольно странная рекомендация, - в два голоса заявляют Куликов и Сергеев. – Если следовать этому принципу, то в случае раскрытия кражи правоохранительные органы должны рекомендовать вору купить украденное, при изнасиловании – жениться, при ДТП – виновнику приобрести авто потерпевшего".
Но чиновники, «зацепившись» за рекомендацию антикора, пошли напролом.
Все или ничего!
"Впоследствии антикор прекратил уголовное дело в связи со смертью виновного лица, - качает головой адвокат Сұлтан. – А виновным «назначили» рядового проектировщика ТОО «Гипроводхоз». Акимат, отдел строительства, архитектор, подрядчики – все остались в стороне. И даже собственников сотрудники антикора не вызвали, не опросили ни разу, хотя мы неоднократно говорили, что нам и государству нанесен ущерб".
Доводы акимата о том, что Сергеев не осваивал свой участок, его представитель Әлия Сұлтан называет несостоятельными.
"Виктор Сергеев свой участок земли в 116 гектаров купил у частного лица в 2020 году, - говорит юрист. - В сентябре 2021 года умерла его супруга, по закону владеющая ½ доли в имуществе мужа. Как водится, вдовец стал оформлять наследство, на это ушло время. Когда же мой доверитель вступил в права наследства, мы обратились в акимат с просьбой разделить участок. Подготовили землеустроительный проект – получили отказ. Второй раз – тоже. Затем был звонок от руководителя отдела земельных отношений, который попросил отдать в коммунальную собственность часть земель - под коммуникации и дороги. Хозяин согласился. Когда же я пришла подписывать проект, оказалось, что весь участок «искромсали» и, помимо 19 гектаров земель общего пользования, забрали самые коммерчески выгодные участки".
По словам Әлии Сұлтан, услышав отказ, чиновники заявили: «Если не отдадите эти земли, потеряете все». А затем пять месяцев длилось настоящее противостояние.
"На участке Сергеева сделали дорожную насыпь, которую отказались убирать. Мы обжаловали отказ в суде. Суд длился три месяца, в результате мы выиграли. Затем, когда у нас начался апелляционный процесс, акимат вынес постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд".
Не «отжимай» ее без нужды…
"Парадокс ситуации заключается в том, что, согласно закону, принудительное изъятие земельного участка должно быть единственной возможностью удовлетворения нужд государства, - объясняет адвокат. – В постановлении акимата Караганды не указано, для каких конкретно нужд необходимо принудительное изъятие земельного участка, и в каком объеме оно удовлетворит нужды государства".
В Земельном кодексе черным по белому значится: «Любое отчуждение, преследующее коммерческие цели и цели удовлетворения негосударственных интересов, либо иное отчуждение, не вытекающее из целей осуществления государственных функций и не преследующее общественно значимые цели, не может быть признано принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд».
"Хотелось бы знать, какие именно общественно значимые цели преследует акимат города Караганды, пытаясь «отжать» в принудительном порядке земельные участки у законных владельцев, которые сами заинтересованы осваивать их согласно ПДП?" – задаются логичным вопросом землевладельцы.
"Нет, если кто-то из 20 собственников земельных участков в Кунгее (Алмалы) не собирается их осваивать, я согласен, у них надо эту землю изъять, - делится мнением Куликов. – Но мы-то хотим! А доводы акимата не поддаются никакой логике. Чиновники в ответ на все наши предложения по освоению земли возражают: «Не надо, мы ее лучше у вас заберем и отдадим очередникам». Позвольте, но у нас по ПДП есть многоэтажное строительство до 5 этажей! А очередникам-то тоже понадобятся коммуникации – свет, газ, тепло, вода… Строиться без них никто не станет. Да и по действующему законодательству нельзя передавать земли под ИЖС без подведенных коммуникаций".
По мнению землевладельцев, чиновники в этом случае совсем не думают о расходах государства.
"Забрав эту землю у нас и отдав очередникам, в убытках окажется государство, - констатирует Әлия Сұлтан. – Потеряет миллиарды, которое могло бы получить с уплаты кадастровой разницы за изменение целевого назначения, потом затратит миллиарды на подведение коммуникаций, потом разделит землю и раздаст участки бесплатно. Где здесь рациональный подход?"
«Высшая» математика
Недавно акимат подал иск в районный суд на собственников земли в Кунгее (Алмалы) - Сергеева и Куликова с требованием отдать землю для государственных нужд. Судья, ознакомившись с делом и убедившись, что речь идет о коммерческих участках, перенаправила его в экономический суд.
Кстати, рыночную стоимость «экспроприируемых» земель карагандинские чиновники высчитали опять-таки по каким-то своим формулам. И предложили собственникам выкупить у них участки по 47 (!) тенге за 1 квадратный метр. Исследовав объявления на сайте недвижимости Крыша.kz, таких цен мы не нашли не то что в близлежащем селе Уштобе, но даже в находящемся на границе с Акмолинской областью Осакаровском районе! Рыночная стоимость земли там как минимум в 10 раз выше, чем та, что насчитал акимат землевладельцам в Караганде.
В качестве компенсации за 116 гектаров земли Сергеева, по их подсчетам, вышло 55 млн тенге. Однако при расчете налога за те же самые 116 гектаров в расчет берется «городской» коэффициент, ведь земли относятся к городу.
"Нет, чисто теоретически акимат имеет такое право – изъять земли для государственных нужд, - комментирует ситуацию Дидар Смагулов. – Но, изымая участки для нужд государства, нельзя нарушать права собственников. Чиновники должны были провести корректную оценку их земельных участков. И вообще нам непонятно, почему акимат уцепился именно за те земли, в которых проявил заинтересованность застройщик. Это уже наводит на мысль о коррупционном мотиве. А незаконная прокладка труб на частной земле – это вообще очень серьезное нарушение, по которому возбуждалось уголовное дело!"
"Ситуация абсурдная, - разводят руками землевладельцы. – Сопоставимая по аналогии с тем, что в вашу квартиру без вашего ведома проникли чужие люди, поменяли сантехнику, а после этого предъявили права на всю жилплощадь. Мол, мы же сюда деньги вложили!"
Чистота намерений карагандинских чиновников также вызывает у предпринимателей большие сомнения.
"Кто мешает им, «отжав» у нас участки, поменять ПДП и снова «делать бизнес» на застройщиках, которые, как мы знаем, уже привыкли к «серым схемам» строительства в Караганде?"
Вопросы по существу
Чтобы получить полную картину происходящего, "КАРАВАН" обратился с официальным запросом в акимат города Караганды. В нем мы задали предельно конкретные вопросы, ответы на которые могли бы развеять сомнения в недобрых замыслах чиновников, покусившихся на частную собственность. В частности, мы спрашивали:
- Каким пунктом ПДП утверждено, что частные земельные участки в мкр. Кунгей (Алмалы) 2, 3 очередь (собственники - Куликова, Сергеев) отводятся для предоставления очередникам?
- Собственники Куликова и Сергеев утверждают, что исполнительные органы без согласования с ними и без уведомления отправили работников на земельные участки, находящиеся в частной собственности, для прокладки инженерных коммуникаций и тем самым нанесли ущерб собственникам и государству, нарушив плодородный слой и приведя сельхозземли (пашню) в негодность. Правда ли это? Если да, то на каком основании действовал акимат? Чем руководствовался?
- Правда ли, что акимат рассчитывает изъять частные земельные участки, которые, согласно ПДП, отведены под малоэтажное строительство (квартирные дома)? Если да, то на каком основании?
- Собственники утверждают, что неоднократно направляли обращения о разделе делимых участков и передаче в собственность государства магистральных, межквартальных дорог и инженерных коридоров, без чего невозможна реализация утвержденных генеральных планов и ПДП, а также, что акимат г. Караганды не проявил заинтересованности в данном предложении. Это правда? Если да, то с чем это связано?
- Собственники земельных участков заявили, что предлагали реализовать на собственной земле большой инвестиционный проект, включающий в себя создание парковой зоны, строительство школы, детского сада, озеленения (то, в чем остро нуждаются жители мкр. Кунгей), но предложение не заинтересовало акимат г. Караганды. Правда ли это? Если да, то почему?
Ответ – ни о чем…
Увы, ответ госоргана за подписью заместителя акима Караганды Кайрата Камзина не только не развеял наши «смутные сомнения» в чистоте помыслов карагандинских чиновников, но добавил еще больше вопросов…
В письме акимата Караганды говорилось следующее: «Согласно генеральному плану города Караганды, проекту детальной планировки планировочного района «Алмалы» (Кунгей) города Караганды, изымаемый участок относится к территории усадебной застройки, коттеджи (далее - ИЖС). В этой связи акиматом города Караганды проведены инженерные сети на земельных участках в районе мкр.Кунгей, чтобы в последующем обеспечить ИЖС сетями. Далее, данные земельные участки будут переданы гражданам, стоящим в очереди на бесплатный земельный участок для строительства ИЖС».
Как не купить квартиру в доме, который потом снесет акимат по постановлению суда
Далее заместитель акима Караганды, ссылаясь на Земельный кодекс, сообщил, что обеспечение потребности населения в земельных участках для индивидуального жилищного строительства в соответствии с генеральным планом или схемой развития и застройки населенных пунктов входит в категорию государственных нужд при принудительном отчуждении земельных участков в исключительных случаях. И заверил, что изъятие частной земли в мкр. Кунгей (Алмалы) решит такие проблемы, как:
1) освобождение земельных участков, где расположены инженерные сети, в частности водопроводные сети, от частного владения;
2) 4 тысячи граждан, которые стоят в очереди на получение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, смогут получить участки, и тем самым очередность с 30 тысяч уменьшится на 10-15 %.
И – ни слова о правах собственников и их желании осваивать собственные участки согласно все тому же ПДП и генплану. Ни одного ответа на заданные нами вопросы.
А это уже говорит о многом…