“Пострадавшим” предложили мизерные компенсации, толпа кинулась с критикой на акиматы, но там разводят руками. Все делается якобы по закону. Но каков этот самый закон, который ставит людей в безвыходное положение?
Вместе с юристом по земельному праву Бакытжаном БАЗАРБЕКОМ мы изучили все статьи и поняли: ситуация требует масштабного их пересмотра. Как же быть гражданам сейчас? И как генплан мог оказаться важнее Конституции?
О нужде… государственной
15 лет назад, когда мы впервые массово столкнулись с понятием “госнужда”, многие граждане сумели в считанные дни превратиться в миллионеров. Старые халупки в верхних районах Алматы выкупались по баснословным ценам. Один мой знакомый, перебивавшийся частным извозом, после того, как изъяли по госнужде домик дачного типа его бабушки в верхней части города, купил квартиры в Испании, Болгарии и еще два года жил на остаток, меняя авто как перчатки. Можно подумать, что я вру или присочиняю, но алматинцы помнят те времена и сами могут рассказать кучу таких историй. Потом строительный бум затих. И все даже как-то приуныли. Другой знакомец говорил: вот должен был дом под снос пойти, я уже присмотрел себе недвижимость в Болгарии, но не повезло, передумали, видать, там чиновники.
Спустя десятилетие в Алматы снова возникла большая госнужда. Люди опять получили уведомления о сносе. Но тут же испытали шок: в сумме компенсаций явно не хватало нескольких нулей.
За огромный особняк по улице Жансугурова предложили чуть больше двух миллионов тенге. Начался скандал. Возможно, ошибка? Но нет. Оказывается, все по закону.
Как такое возможно, спросите вы? Нас тоже это очень интересует. Поэтому мы пригласили самого известного юриста в области земельного права Бакытжана Базарбека, чтобы он разложил по полочкам всю сложившуюся ситуацию и дал совет, что же делать всем тем, кто оказался в очень непростой ситуации.
– Вы помните, какие давали компенсации до 2010 года? – начинает юрист. – Система была другая. Стандарты оценки другие. Выдавали компенсацию, равную рыночной стоимости, которая часто была условной, подкреплялась недоработанной методологией. Также имела силу добровольная независимая оценка. Можно было дать на 20 тысяч больше оценщику, и цена могла взлететь в разы. Люди хитрили, не будем скрывать. Но это же разорение для бюджета. В результате был принят Закон о госимуществе в такой редакции, как он сейчас есть. В нем появилась фраза “не превышающей рыночной стоимости”, другие пункты. И мы пришли к другой крайности. Если раньше давали баснословные суммы компенсации, то сейчас совсем мизерные. В результате Закон о госимуществе стал противоречить важнейшим принципам, прописанным в Конституции нашей страны.
Между Конституцией и законом – пропасть
– В Конституции четко сказано, что в нашей стране равным образом признаются государственная и частная собственность. То есть вы не можете сейчас выйти и где-то забить колышки, захватив землю. Государственная кара в отношении таких лиц очень жесткая. Но посмотрим теперь обратную сторону. Как защищается частная собственность? Изъятие земель для госнужд – это узаконенное вмешательство в частную собственность. В западных странах вообще такое изъятие запрещается, ведь оно нарушает базовые принципы прав человека, право на имущество. В некоторых штатах Америки изъятие возможно, но в крайне исключительных случаях. Но у нас исключительные случаи перечислены в статье 85 Земельного кодекса, и это целый перечень, – говорит юрист.
Изъятие оборачивается проблемами не только для людей, которые вынуждены съезжать, но и для государства, которое должно выдать компенсации. Но этого можно было бы избежать, если бы…
– Мы совершаем грубейшую ошибку, выдаем участки, потом выкупаем. Возьмем генпланы большого Парижа и Лондона, там градостроительное планирование заложено на 15 лет вперед, – говорит Бакытжан Базарбек. – У нас это кто-то делает? Если бы в Астане кто-то такой план делал, то там не было бы в центре города полигона и накопителя сточных вод. Не было бы стихийной застройки в Алматы. Ведь все понимают, что в Алматы и Астане идет высокая урбанизация и без четкого плана действовать нельзя. В Алматы еще в 98-м году была допущена эта ошибка. Нужно было планировать риски, что население города увеличится на столько-то, и оно будет нуждаться в землях. И ведь есть у нас статья в Земельном кодексе “резервирование земель”, но она не работает. Мы могли бы зарезервировать зоны, прилегающие к крупным городам, и запретить раздавать там участки направо и налево. И в будущем, когда возникнет необходимость, пустить тот же БАКАД или что-то построить, сделать это на пустырях, а не выкупать земли у людей.
Теперь же, действуя в рамках существующего генерального плана, снос неизбежен. Но и его не удается провести так, чтобы не вызвать волну негодования. Проблема упирается в законы.
– В Конституции Республики Казахстан четко сказано, что главным является не земля, не водные ресурсы, а человек, его жизнь, права и свободы, – говорит юрист. – Если человек лишается дома и получает маленькую компенсацию, его мир рушится. В статье 27 Конституции у нас предусматривается принудительное отчуждение имущества для государственных нужд, в исключительных случаях, с равноценным возмещением потерь. Что такое равноценная компенсация? Когда после суда человеку дают сумму и говорят, забирайте мебель, завтра снос, а он говорит: да ладно, забирайте ее себе. Сегодня же за те суммы, которые раздаются в Астане или Алматы, купить что-то достойное невозможно.
Но руководством к начислению компенсаций служит вовсе не Конституция, а Земельный кодекс и Закон о госимуществе, которые должны по своей сути уточнять и детализировать, а не противоречить и запутывать, как это получилось в сложившейся ситуации.
Договор дороже денег
- В 2010 году был принят закон о госимуществе. В статье 67 прописано, что стоимость земельного участка перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке, то есть договору или по решению суда, определяется в размере стоимости указанной в договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость - поясняет юрист, - То есть вы купили участок 20 лет назад за сумму, на которую сегодня и автомобиль то не купишь. Плюс вы оплатили за коммуникации, обустроили территорию, сделали детскую площадку, но закон говорит лишь о сумме указанной в договоре. А это голый участок из прошлого. Как быть? Получать эти гроши? Люди даже не смогут взять однокомнатную квартиру, хотя сегодня у него особняк забирают. А у кого-то указано в договоре 2-3 миллиона тенге, как это было в Алматы.
Выдать большую компенсацию акиматы не могут, они ограничены законами. И менять надо закон, и эти две статьи. Если у вас в договоре не указана стоимость земельного участка, то она определяется по кадастровой стоимости.
А вы видели кадастровую стоимость любой земли, которая изначально закладывается. Это не та сумма на которую люди могут купить землю как люди. Всему причина, отсутствие привязки стоимости земли к существующей коньюнктуре цен на недвижимость, нет механизмов индексации стоимости земли и недвижимости в случае коррекции на рынке в самом законе, нет градации оцениваемого имущества, нет возможности предъявить альтернативную оценку. Нет ничего, но есть громкое название – закон. Скажем, возьмем недвижимое имущество на участке. Их стоимость определяется в размере, не превышающем рыночную стоимость. Опять же, где базовые ставки этой рыночной стоимости, какие поправочные коэффиценты применяются. Ничего неизвестно.
Закон обязывает соблюдение гласности при проведении изъятия земли. Выдайте открытую информацию о базовых ставках и его коэффициентах каждого участка, на понятном человеческом языке на электронном веб-портале и это есть гласность!!!
Приняли закон о доступе к информации, закрепили право подавать запросы. На деле люди пишут в подразделения Госкорпорации по земельному кадастру, а там отвечают не по существу, неполно и или вообще ссылаются на конфиденциальность. А если это для них, кто лишается жилья как крик души, последняя возможность получить достоверную информацию касательно будущего его участка, перспективы изъятия. Вообще департамент государственного земельного кадастра и технического обследования Госкорпораций пора бы распустить. По одной простой причине. За эти годы не имеем нормальную кадастровую оценку земель (все основана на старой оценке), границы земель плавают, огромные накладки границ, они не решают ничего. Даже элементарно без ущербно вынести границы не могут. В итоге, у кого наложились границы, им приходятся судиться между собой. Спокойно жили себе люди и вот вам суд. Люди лишаются земель.
В нашем то случае, что делать? Ситуация усугубилась еще и тем, что некоторые люди при составлении договора купли-продажи указывали заниженную стоимость, чтобы меньше платить налог. Теперь же они попали в капкан. Но народ у нас смекалистый и быстро начинает придумывать, как же выйти из ситуации.
- Существующий закон будет толкать людей на спекуляции, попытки выкрутиться из ситуации, будут заключаться фиктивные договора купли-продажи с более высокой стоимостью. Но почему мы должны толкать людей на эти схемы? Пострадавшие будут учить других просто рисовать сумму выше и таким образом подстраховаться. Это нормальное явление? - возмущен юрист Бакытжан Базарбек.
Сегодня вопрос о скандальном сносе в Алматы и Астане дошел до правительства. Но даже, если там примут решение отредактировать статьи 67 закона о государственном имуществе, на это уйдет огромное время. Что делать людям сегодня?
Нет документов – нет компенсаций
– Если вас не устраивают выставленные компенсации, нужно обратиться в суд и не бояться, – говорит Бакытжан Базарбек. – Там может быть затребована судебно-товароведческая экспертиза, и на основании ее можно пересмотреть сумму компенсации, которая была определена первоначально.
Но тут снова возникают проблемы.
– Когда ко мне приходят, я начинаю разбирать ситуацию и вижу, что документов-то у людей и нет, по которым можно было бы сделать судебную экспертизу, – рассказывает Бакытжан Базарбек. – Суды при рассмотрении вопросов, связанных с компенсациями, не могут ее давать голословно, люди должны сначала доказать свои права на это имущество. Нужен госакт на землю, акт приемки в эксплуатацию дома, техпаспорт. А выясняется, что документы не оформлены. Но и здесь в законе есть возможность решить ситуацию. Человек может в течение 6 месяцев привести свои документы в порядок, изъятие отодвигается на этот срок. Но люди не занимаются этим. Сейчас для ввода в эксплуатацию того же дома или постройки не нужно бегать по всем кабинетам, как раньше, и раздавать мзду, сейчас выкинули из перечня почти все госорганы, нужно просто найти частную компанию, которая занимается техническим и авторским надзором.
Но некоторые просто опускают руки. Хотя в размере компенсации на дом приходится 50 и более процентов. И каково же в один миг потерять всё, что было нажито за долгие годы.
– Ситуация сейчас такова, что у нас 70 процентов застройки имеют проблемы с документами. У нас сплошь и рядом нарушения Земельного кодекса. Люди считают: это мой участок, как хочу, так и строю. Вот он и результат. Если у вас сараи и дом не введены в эксплуатацию, считайте, что это пустой участок. Там нет ничего, – говорит юрист.
Помимо компенсации за дом сносимые могут получить выплаты и за зеленые насаждения. Но, опять же, нужны фискальные чеки.
Пишу эту статью и понимаю, что у меня у самой нет ни одного чека на те клумбы и деревья, которые я так бережно высаживала в своем дворе и на которые спускала огромные деньги. В общем, закон и менталитет наш тоже далеки друг от друга.
После того как начались разговоры о сносе, активизировался рынок продаж. Люди, услышав о мизерных компенсациях, стали готовы продавать свои дома по бросовым ценам. Другие, наоборот, стали вкладывать деньги в надежде хоть как-то улучшить свое положение. Ложная информация заставила некоторых вместо того, чтобы приводить в порядок документы на уже имеющиеся строения, занять деньги и выстроить экстренно на участке дополнительные сооружения и даже пристройки к домам. Но далеко не все знают, что после того, как уведомление получено, никакие изменения на участке в учет приниматься не будут.
Менять не только законы, но и мышление
В общем, резюмируя всю сложившуюся ситуацию, вывод такой: вопрос нужно решать не только законодательно, но и в головах граждан. Понятно, что правительство примет сейчас необходимые меры, чтобы люди не превратились за считанные дни в бомжей. Но проблема глубже, и просто выплатами разовых компенсаций ее не решить.
– Некоторые нормы Земельного кодекса и Закона о государственном имуществе должны детализировать ситуацию, а не усугублять. Мы должны работать над законодательством не для того, чтобы минимизировать риски тех же недовольных, а чтобы создать нормальные условия, чтобы недовольство вообще не возникало.
Алматы