Вы можете представить ситуацию, когда при покупке машины вас заставляют подписать договор на управление ею “чужим дядей”? Которому вы еще и платить обязаны столько, сколько скажет. Причем этот “дядя” и багажник между делом на сторону может продать вместе с запаской. А ведь именно подобное происходит при покупке квартир. И творится это при попустительстве государственных органов.
Схема “нагрева”
Итак, сдается жилой комплекс – как обычно, с недоделками. Для их устранения дается гарантийный срок – 2 года. Между тем дом постепенно заполняется жильцами, которым не терпится быстрее заняться обустройством нового жилья. И тут перед ними ставят условие: ни ключи, ни документы не получите, пока не подпишете договор на обслуживание с ТОО таким-то. Дом обслуживать надо? Надо, соглашаются новоселы и, особо не вникая, подписывают индивидуальные договоры с предложенной застройщиком обслуживающей компанией. Эти ТОО, как правило, “дочки” компании-застройщика, но в это тоже никто не вникает.
Недоумение и понимание происшедшего приходят позже. Первым “звонком” становится известие о тарифе на обслуживание общедомовой собственности, который ТОО назначает по своему усмотрению. Как правило, размер взносов вдвое превышает средний по городу. Если жители старых домов в Астане платят в КСК в среднем 30 тенге за квадратный метр, в новых, не требующих особых забот жилых комплексах тариф достигает 70–75 тенге за квадрат.
Почему так дорого, куда деньги идут? – спрашивают жители. А им отвечают: не ваше, мол, это дело. Мы – ТОО, и это наша большая коммерческая тайна. Самое досадное, что здесь они правы: проверять предприятия малого и среднего бизнеса можно лишь с разрешения прокуратуры.
Между тем с одного жилого комплекса обслуживающая компания собирает ежемесячно (!) от 1 до 3 миллионов тенге, в зависимости от количества и площади квартир.
Три источника, три составные части дохода
Обслуживающая компания, аффилированная с застройщиком, “сидит на жилом комплексе” весь гарантийный срок, в лучшем случае за взносы жильцов устраняя те недоделки, которые нельзя не устранить. Это в лучшем, повторимся, случае. Чаще всего и это не делается. А зачем? ТОО, как буфер между жителями и застройщиками, нивелирует все претензии. А там, глядишь, и гарантийный срок прошел. Все это время ТОО собирает средства “на обслуживание” и распоряжается ими по своему усмотрению, причем оно неподотчетно. И застройщик освобождается от трат на устранение недоделок.
Другой источник дохода – сдача в аренду и продажа технических помещений. В новых домах они внушительные. Это позволяет на верхних техэтажах обустраивать пентхаусы и продавать их, цокольные помещения сдавать коммерческим организациям. Есть в Астане примеры, когда в аренду сдаются и придомовая территория, и дворовые спортивные площадки. Опять же – никто ни перед кем не отчитывается.
Мы не придумали эти схемы, обобщение делаем в ходе изучения десятков жалоб собственников квартир в Астане и исковых заявлений юристов. Уверены, многие алматинцы, читая материал, могут сказать: “Да у нас все точно так же!”.
Напомним: человек, приобретающий квартиру в этих жилых комплексах, заплатил не только за свои квадратные метры, но и за долю общедомового имущества – тех же технических помещений, придомовой территории, которыми так вольно и бесконтрольно распоряжаются навязанные застройщиком жителям ТОО.
Собственники квартир и помещений противозаконно устраняются от управления своей общей собственностью. И живут в доме на положении квартирантов, к которым незваные управленцы еще и репрессивные меры применяют в случае задолженности.
Самозванцы добровольно не уходят
Когда собственники квартир наконец начинают понимать, что их среди бела дня беззастенчиво грабят, они обращаются с жалобами в акиматы. Там, чтобы “не заморачиваться”, отвечают: “Вы – собственники, вы и решайте”. Реально этими проблемами в столице занимается сегодня только республиканское общественное объединение по защите прав потребителей “Общественный защитник”.
– Обслуживающие компании всеми правдами и неправдами цепляются за дома до последнего, – рассказывает юрист РОО “Общественный защитник” Раушан Карымсакова. – “Сидят” они и после окончания гарантийного срока, не давая возможности владельцам квартир создавать свои органы управления, такие как КСКП или ОО. Жители, как правило, разобщены, малоактивны. Все это на руку тесному тандему застройщик – обслуживающее ТОО. Жилые комплексы, по сути, не обслуживаются, недоделки не устраняются, дома быстро “старятся”. Есть случаи, когда и на сравнительно новых комплексах уже делают капремонт. И опять же за счет собственников квартир.
Главный аргумент, за который цепляются ТОО, – индивидуальные договоры на обслуживание, подписанные жителями при вселении. Но именно это юристы “Общественного защитника” оборачивают против компаний-самозванок.
– В Законе “О жилищных отношениях” есть четкая норма, в которой сказано: все сделки, производимые до регистрации кондоминиума, когда за каждым собственником юридически закрепляется его доля в общедомовом имуществе, незаконны, – поясняет Раушан Карымсакова. – А поскольку с регистрацией кондоминиумов и застройщик, и ТОО тянут до последнего (пока не оформят в собственность и не продадут техпомещения), незаконными являются не только сами договоры, но и сбор средств на обслуживание, и распоряжение общедолевой собственностью жителей.
Часть споров на этом основании удается решать в досудебном порядке, когда на пальцах объясняешь, что закон всецело на стороне собственников квартир. А вот за ТОО – целый комплекс нарушений, которые можно трактовать как захват чужого имущества, его пользование и извлечение незаконного дохода.
Юристы уже добились реальных успехов в передаче в управление собственникам их жилых комплексов, но проходит еще немало времени, пока самозваных управленцев удается физически выдворить из занимаемых ими помещений.
Где нет порядка, царит анархия
Множество таких ситуаций не возникло бы вообще, если бы Агентство по делам строительства и ЖКХ, местные исполнительные органы разработали четкий, согласующийся с Законом “О жилищных отношениях” механизм передачи дома после сдачи его в эксплуатацию. Модель, по мнению экспертов, должна быть такова: вместе с правоустанавливающим документом на квартиру за собственником должна закрепляться и его доля в общедомовом имуществе, ведь она входит в стоимость приобретенной квартиры. Затем – регистрация кондоминиума. И далее, как и предусматривает Закон “О жилищных отношениях”, спустя месяц – выбор собственниками квартир органа управления домом. Это может быть кооператив собственников квартир и помещений (КСКП) или общественное объединение (ОО), либо иная форма, выбранная жителями. Вот тогда только этот орган заключает договор с обслуживающей организацией. Затем отношения между собственниками, КСКП и обслуживающей организацией строятся на основе заявок – с одной стороны и актов выполненных работ – с другой. То есть при полной прозрачности и отчетности. И никто ни у кого ничего не крадет. Пока же на этом поле – полная анархия.
Астана