Если раньше все наперебой твердили о слишком завышенных ценах и ажиотажном спросе, то сейчас рынок больше напоминает женщину, которая так и осталась чуточку беременной: цены все так же растут, но “родов” – то есть сделок – не происходит.
Ну а поскольку говорить правду о реальном положении дел главным игрокам на рынке – риелторским компаниям и застройщикам – невыгодно, мы решили провести собственное небольшое расследование. И совершить экскурсию на рынок недвижимости, примерив на себя разные роли.
Я – ПРОДАВЕЦ
Примеряя роль продавца, я дала объявление о продаже собственной однокомнатной квартиры. И сразу же возникла проблема: сколько за нее просить? По слухам, цены меняются каждую неделю, но во сколько конкретно можно оценить именно мои квадратные метры? Вопрос, что говорится, на засыпку – советов тут не дождешься.
Потому я поступила просто – сравнила цены на подобные квартиры в нескольких изданиях и вывела среднее арифметическое.
В день выхода газеты мне никто не позвонил. Молчал телефон и в последующие дни. Только через неделю раздался звонок: потенциальная покупательница предложила цену на треть ниже той, что я указала в объявлении. При этом уверяла, что заплатит наличными, а банки, дескать, нынче кредиты выдают не всем, и желающие купить мою квартиру за такую цену вряд ли найдутся…
В чем-то она была права – больше желающих купить мою квартиру не было. Хотя и квартира неплохая, и район хороший, почти центр города. Да и просила я за нее не больше, чем другие…
Я – ПОКУПАТЕЛЬ
Следующим шагом для выяснения ситуации на рынке продаж квартир стал мой покупательский статус. Это было проще – я позвонила по одному из заинтересовавших меня объявлений и назначила встречу. У дома, где находилась выбранная мной квартира, меня ожидали… целых два риелтора. На вопрос, почему их двое, они вполне буднично ответили: один – от покупателя, другой – от продавца. Каждый берет за свою работу не менее 1 процента от суммы сделки. Причем “мой” риелтор, воспользовавшись заминкой в коридоре, успел шепнуть мне, чтобы я торговалась и смело спускала цену на 10 и более тысяч долларов. Дальше говорил в основном риелтор продавца, нахваливая достоинства объекта продажи. Уверенно внушал, что квартира стоит больше запрашиваемой цены, тысяч этак на 20, но хозяевам срочно нужны деньги, чтобы погасить долг перед банком по ипотеке.
В тот день я осмотрела еще три квартиры. И точно такие же сцены повторялись в каждой из них.
Честно говоря, первая квартира мне понравилась больше других. Но когда я позвонила хозяевам спустя неделю, они вновь подняли цену, поскольку “банк вроде бы как от них отстал на время”.
Я – ЗАЕМЩИК
“Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное, а у нас денег нет”. Фраза из мультика как нельзя лучше иллюстрирует состояние дел с ипотечным кредитованием и с рынком недвижимости в целом. Большинству из нас, чтобы купить квартиру побольше, нужно сначала продать собственную. Ну а если нет ни квартиры, ни денег? Получить кредит в банке, не имея ни гроша в кармане, практически невозможно. Сумма первоначального взноса в банках, занимающихся выдачей кредитов под ипотеку, колеблется от 30 до 50 процентов. Вызывает удивление и разброс процентных ставок от 14 до 23,5, местами он достигает 25 процентов.
По информации банковских менеджеров, ждать подтверждения кредита придется нынче не менее месяца. Мало кто сейчас согласится на такое ожидание, ведь ситуация на рынке недвижимости меняется с каждым днем – то ли цены упадут, то ли продавец передумает.
Еще недавно брать жилье в ипотеку было чрезвычайно выгодно, многие покупали квартиры, потом перепродавали их с немалой выгодой – стоимость квадратных метров росла так стремительно, что хватало и банку долги вернуть, и на сдачу купить еще одну квартиру с машиной в придачу. Сегодня мало кто отваживается на подобные операции.
Но и продавать подешевевшую недвижимость как-то не хочется. Владельцам большого количества квартир сегодня гораздо выгоднее сдавать квартиру внаем.
Я – АРЕНДАТОР
Снять квартиру в районе моего нынешнего проживания оказалось делом очень сложным. В риелторской конторе мне категорически заявили, что аренды ниже, чем за 1000 долларов, в этом районе нет.
Но когда я перезвонила через некоторое время и предложила уже сдать свою квартиру, то разговор пошел совсем другой. Запрашиваемая мной аренда в пределах 500–600 долларов в месяц вызвала у риелторов зевоту. Дескать, цен таких уже давно нет, даже не рассчитывайте столько получить.
Зато знакомый риелтор по секрету сказал, что большим спросом, несмотря на колебания рынка, сегодня пользуются особняки и коттеджи.
– А сколько будет стоить снять коттедж?
– От 5000 тысяч долларов и выше…
– Выше – до какого предела?
– До 30 000 долларов месяц...
– А сколько стоят ваши услуги?
– Стоимость месячной аренды…
– Что, серьезно??? И платят?
– Ну да…
Я – ДОЛЬЩИК
А вот стать дольщиком одной из строительных компаний мне не удалось. Во-первых, правительство запретило заключать сделки по долевому строительству до 2008 года.
Во-вторых, из-за этого ограничения количество компаний, ведущих строительство в Алматы, резко сократилось и повысилась цена на первичную жилплощадь. А банки на долевое строительство ипотечных кредитов и вовсе не дают.
И хотя в планах правительства – помочь строительным компаниям завершить уже начатые “долевые” дома, выделив для этого кредитные линии, ясно, что помогут далеко не всем из них – слишком их много. Как всегда, остался неясным вопрос: а кто и как поможет тем, кто все-таки рискнул и вложил деньги в строительство “на уровне котлована”?
Так что, может, и хорошо, что я не стала дольщиком…
КСТАТИ
По мнению, бывшего сотрудника агентства ЦКН Наримана Туреханова, сегодня на рынке недвижимости – полный штиль. Цены на квартиры на вторичном рынке падают еженедельно на 50 долларов за квадрат, но сделок все равно не происходит. Большая часть риелторских контор закрыта, а персонал за неимением работы распущен. Сокращение коснулось и кредитных отделов банков. По слухам, один из крупных банков страны, занимавшийся кредитованием населения, уволил более 2 тысяч сотрудников.
* * *
Президент ассоциации риелторов Казахстана Аблайхан Саматдин считает, что колебания на рынке недвижимости происходят в форме верхней части фигуры человека – плечи, голова, плечи.
– Когда был рост цен, кривая рынка находилась на уровне макушки, сейчас она спустилась до плеч и будет какое-то время находиться на этом уровне. В ближайшие 20 лет рынок должен будет удовлетворять потребности тех, кто нуждается в новом современном жилище. Так что большого снижения цен не ждите. Примерно до весны цены будут падать. Но уже сейчас банки вновь ведут переговоры с Западом на получение новых инвестиций, так что, думаю, к осени вновь можно ожидать оживления рынка. Тем более что государство обещало выделить для поддержки строительной и банковской отрасли 4 миллиарда долларов.
* * *
По мнению оценщика Александра Калинина, постепенно нужно менять менталитет населения и приучать его жить в арендованном жилье. При этом он ссылается на опыт Европы и Америки. Однако тут же добавляет:
– Но для этого нужно устанавливать арендные ставки. Если семья тратит 75–80 процентов своего дохода на ипотеку и оставляет себе совсем мало, в этом есть хоть какой-то смысл – она получит квартиру. Но если стоимость аренды однокомнатной квартиры более 500 долларов, это совершенно не нормально, так не должно быть. Международная практика – это фиксированные ставки, с которых платятся налоги, а арендный рынок в Алматы абсолютно никем не контролируемый, – подчеркнул он.
Жанар КАНАФИНА