Уточнять, в чем именно случился перекос, министр во время своего выступления в парламенте не стал, предложив дождаться документа. Тем не менее для тех, против кого сегодня запускаются криминальные схемы с использованием судов, торгов на государственной электронной площадке и судебников, новость хорошая. Напомню, что каждую неделю, начиная с февраля, мы разоблачали схемы рейдерского захвата недвижимости у собственников бывшими супругами и аморальными родственниками. Все статьи вы найдете на нашем сайте caravan.kz.
Привлечь внимание
Сегодня говорим о том, как себя защищать, пока новый закон появится и вступит в силу. Кое-что власти уже сделали – внесены поправки, дающие право так называемым должникам самостоятельно продать недвижимость по цене не менее 75 процентов от оценочной стоимости. Сделать это нужно быстро, текст статьи 74 (Закон “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”) написан, извините, коряво, – то ли за месяц нужно поспеть, то ли за 3, лучше ориентироваться на меньший срок, судебники заморачиваться не станут, тем более если они ангажированы вашим оппонентом.
Запоминаем навсегда – мутный родственник нанимает частного судебного исполнителя не для того, чтобы тот соблюдал закон, а для того, чтобы он его нарушал.
Поэтому в обязательном порядке в письменном виде подаем судебнику заявление о том, что вы “в соответствии со ст. 74 закона намерены продать объект спора самостоятельно”. Вы захотели продавать сами – судебник обязан подчиниться вашему желанию и не имеет права выставить квартиру или дом на торги, об этом написано здесь же, в статье.
Не могу удержаться, чтобы вновь не привлечь внимание министерства юстиции, работающего сейчас над новым законом, смотрите, какие взаимоисключающие позиции мы читаем: “Получение должником разрешения на реализацию имущества не является основанием для приостановления процедур по реализации имущества”. И сразу же следом читаем: “Срок самостоятельной реализации жилища составляет три месяца, в течение которого имущество не может быть выставлено на торги”. О какой процедуре реализации может идти речь? Или ее продают самостоятельно, или процедура реализации продолжается, или возможны варианты? Одним словом, новый закон не может содержать подобных юридических казусов, и неплохо было бы, чтобы до его принятия Верховный суд сказал свое слово, приняв соответствующее нормативное постановление.
Перекосы в правах сейчас затрагивают интересы слишком большого числа людей, вдруг ставших должниками своих бывших супругов или родственников, получивших вместе с ними наследство. Должников по банковским займам мы намеренно выносим за скобки, там редко можно встретить личностные составляющие, а должники по ипотеке давно имеют право самостоятельной продажи квартиры в течение 3 месяцев по цене не ниже 75 процентов. Более того, общения с судебниками и расходов за их деятельность они могут избежать, направив, после вынесения решения судом, заявление в банк о своем намерении реализовать недвижимость самостоятельно. Именно подобный подход для всех категорий должников и мог бы уравнять их права, осложнив заодно запуск криминальных схем по отъему общей недвижимости.
Ну и раз уж у нас пошел такой откровенный разговор с властью, необходимо что-то срочно решать с правилами проведения аукционов, через которые все эти барыги-родственники и проворачивают свои грязные схемы.
Достаточно повысить минимальный порог снижения цены на торгах с 50 процентов до 75 процентов, и вся финансовая выгода уйдет, туман моментально рассеется. Более того, на торги придут те покупатели, которые сейчас боятся связываться с покупкой недвижимости для себя из-за высоких рисков остаться без денег. Так называемые должники зачастую справедливо оспаривают результаты торгов в судах, в результате перспектива вселиться в покупку отодвигается на многие месяцы, а то и годы. Незначительная разница между оценочной ценой и ценой покупки сократит число жалоб, снизит нагрузку с судов, и коррупцию.
Но мы увлеклись, возвращаемся в день сегодняшний.
Есть закон, а есть жизнь
Мы неслучайно вспомнили о Верховном суде и его роли в принятии решений судами. Не однажды приходилось мне слышать от юристов возражения на мои, казалось бы, справедливые и законные доводы. Да, говорили они, закон-то существует, но есть судебная практика… Тут уже мне каждый раз хотелось сказать: тогда давайте публиковать судебную практику, а не законы. По сей день считаю свой довод резонным, но в нашей полемике юристы считали его малозначительным. Тем не менее кое-что мне об этой судебной практике узнать удалось. Почему ключевой игрок в криминальной схеме отъема недвижимости у собственников – частный судебный исполнитель
Правила игры при рассмотрении разного рода исков и дел определяет Верховный суд в рамках нормативного постановления. Сегодня это не просто рекомендации Верховного суда, а “Согласно статье 4 Конституции, настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, является общеобязательным и вводится в действие со дня первого официального опубликования”. Приведена цитата целиком неслучайно, в какой-то момент в СМИ неназванный представитель суда утверждал, что нормативные постановления необязательны для исполнения судами. Как видите, это не так, очень даже обязательны.
Нас с вами интересует профильный документ “О применении судами некоторых норм законодательства об исполнительном производстве” (Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан от 31 марта 2017 года №1). С ним вышла странная история: в открытом доступе изменений в постановлении мы не нашли, хотя исследовалась вся база нормативных постановлений на сайте Верховного суда.
Между тем с июля 2021 года жалобы на действия или бездействие частного судебного исполнителя должны подаваться в местный административный суд.
Неизвестно, как так вышло, что наиважнейший аспект выпал из поля зрения главных судей страны, но факт есть факт. В этом случае он ничего хорошего для клиентов судебников не несет, мой опыт показывает, что эти ребята очень любят поиграть в игру “не туда подали”. Подаешь жалобу в районный суд, а они, мол, не к нам. Причем происходило это еще задолго до всех перемен в законодательстве: пока бегаешь по другим адресам, глядишь, ушлый судебник уже что-нибудь да с твоей собственностью отчебучил. Одним словом, за ними нужен глаз да глаз, и лучше, если он глядит на них сверху, из Верховного суда.
Взять на себя ответственность и рекомендовать использовать без оглядки это Нормативное постановление не сможем, ждем исправлений, а вам, думаю, будет полезным ознакомиться с содержанием документа, чтобы понимать, как там у них всё устроено. К примеру, вряд ли какие-то перемены коснутся порядка реализации доли в совместном имуществе. Напомню, что мы из номера в номер рассматриваем именно эти дела. Административный иск “на действия (бездействие) судебного исполнителя по исполнению исполнительных документов подается в суд в течение десяти рабочих дней”. Срок может быть продлен, но вам нужно приложить к иску ходатайство о восстановлении срока и указать уважительную причину.
Другой случай: судебник не известил вас о дате, времени и месте совершения исполнительных действий, но вам об этом стало известно спустя 3 дня, – 10-дневный срок будет отсчитываться от этого дня. Нужно сказать, что с административными исками, конечно, намудрили.
Судите сами, сколько нарушений можно насчитать по одному исполнительному делу: судебник избегает должника и тем самым препятствует ему в ознакомлении с материалами дела.
Идем дальше, нарушил очередность действий – заработную плату проигнорировал и сразу вынес постановление о продаже квартиры на торгах. Определил оценщика, назначил дату и время оценки имущества, но не сообщил должнику – снова прямое нарушение, и снова придется идти в административный суд. Ну и наконец, стоимость недвижимости в отчете об оценке не соответствует рыночным ценам.
Этот список можно продолжать и продолжать, и если авторы идеи перенести рассмотрение, по сути, гражданского дела в административный суд хотели поправить статистику, мол, не так уж плохо у нас работают частные судебные исполнители, то у них это получилось. Число обращений будет снижаться из-за сложностей с подачей исков и представительством в суде, а не из-за улучшения качества юридического сопровождения исполнительного производства. Создается впечатление, что в попытке разгрузить судей и улучшить статистику разработчики выбрали не то направление, и хотелось бы, чтобы они это увидели.
Пока заканчиваем, в следующем номере пристальнее присматриваемся к местам утечки информации о благосостоянии так называемых должников и к судебным исполнителям.
АЛМАТЫ