Появились совершенно дикие предложения, когда обычную двухкомнатную квартиру пытаются сдать за 600-800 тысяч тенге. Дикие с точки зрения арендатора. У владельцев жилья мнение другое: это рынок, и я здесь рискую. В социальных сетях такие предложения обсуждают, владельцев осуждают. И все. Ничего больше сделать нельзя. У нас в стране нет ни законов, которые как-то регулировали отношения между жильцами и владельцами жилья, ни рычагов воздействия, сообщает медиа-портал Caravan.kz.
Ищут пожарные, ищет милиция
Выходом из ситуации могли бы стать доходные дома: жилые помещения, построенные специально для сдачи в аренду. Это организованный бизнес, который обеспечивает стабильность на рынке аренды.
Доходные дома – это прежде всего эффективное управление жилым фондом. Можно много смеяться насчет такой эффективности, но все решения по многоквартирному жилому дому принимает один человек. Вспомните, как тяжело сейчас проходит реформа ЖКХ и создание ОСИ в Казахстане. Почему? Каждый дом — это минимум 10-20 разных владельцев, с разными доходами, жизненным опытом и уровнем образования. Один говорит, что надо ремонтировать крышу, другой – канализацию, потому что первый живет на последнем этаже, второй на первом. А третий не понимает проблем соседей, потому что ему светит отключение воды и света за долги.
В доходном доме все решает владелец или управляющий домом. Он следит за техническим состоянием дома, за работой его коммуникаций, за обслуживанием.
В 2019 году министр индустрии и инфраструктурного развития Бейбут Атамкулов сказал, что МИИР прорабатывает вопрос по привлечению частников в сферу арендного жилья.
- Мы сегодня… работаем над тем, чтобы привлечь частный бизнес к строительству арендного жилья. Арендное жилье в Европе пользуется большим спросом, имеет определенные преференции от государства. У нас 2 млн работающей молодежи. И для того, чтобы она тоже была мобильной, после институтов могла устроиться в любой точке Казахстана, мы сегодня предусматриваем следующие индикаторы. Для тех, кто инвестирует в этот бизнес, мы должны установить определенные нормы по комфортности, – сказал министр, отвечая на вопросы депутатов Мажилиса.
Однако ничего из этого сделано не было. Чтобы понять проблему, ее сначала надо изучить. Но оказалось, мы даже этого сделать не можем: никто не знает, сколько жилья в нашей стране сдают в аренду. Значит, мы не можем сказать, сколько денег крутится на этом рынке. Казахстан снова проедает доходы: чем это чревато
Есть только оценки экспертов, по которым две трети жилья сдаются в черную, без договоров, без регистрации в налоговой и самих налогов.
Шаг. Остановка. Другой. Остановка.
- Надо смотреть на проблему шире. Кроме аренды эконом-класса, есть студенты, которые возникают в крупных городах каждый август. Есть командированные. Это очень большая группа людей со своими возможностями и потребностями, - рассказала в интервью «Каравану» Нина Лукьяненко, советник президента Ассоциации риэлторов РК. - Есть люди, которые приезжают, например в Алматы, для лечения. Им тоже надо где-то жить. Но есть и апартаменты, в которых могут жить туристы, посещающие Казахстан. Все эти группы потребителей генерируют одинаковые трудности: им нужна коммерческая недвижимость, которую они могут снять на сутки или на год. Это не важно. Поэтому к решению проблемы надо подходить комплексно.
Прежде всего, отметила эксперт, в Казахстане нет закона, который регулировал бы отношения между владельцами жилья и арендаторами. Также нет закона, который бы стимулировал строительство арендного жилья.
А как у них?
По разным данным, до 35 % жителей США живут именно в таких доходных домах. В Германии и Австрии до половины жителей не имеют своего жилья. В целом в Европе до трети населения живут в арендованных квартирах. И чем быстрее страна развивается экономически и ее население растет, тем больше потребность именно в арендном жилье.
Эта тенденция более сильна среди молодых людей, которые ещё не определились со своим местом в жизни и готовы переехать в другую часть страны ради более престижной и высокооплачиваемой работы.
В России ситуация примерно такая же, как и в Казахстане. Летом этого года в Красноярске был сдан в эксплуатацию жилой доходный дом. Проект, заявленный как строительно-производственный кооператив, предполагает сдачу в долгосрочную аренду 56 однокомнатных и 28 двухкомнатных квартир.
Инвестор предполагает, что дом окупится за 15 лет. Однако, если исходить из реальной ситуации на рынке аренды Красноярска, срок окупаемости может затянуться на 25 лет. Это без учета расходов на содержание дома и ремонты. Если руководство страны не примет закон о налоговых льготах для доходных домов, этот проект может остаться единственным в стране.
Ищут давно, но не могут найти
В условиях Казахстана такой дом с жилой площадью 5 тысяч квадратных метров будет стоить 2 млрд тенге или 4,5 млн долларов. Кто готов вложить такую сумму?
- Основная проблема для реализации проекта доходных домов – правовая незащищенность, - считает Ермек Мусрепов, президент Федерации недвижимости РК.
Как любой бизнес в Казахстане, доходный дом могут попросить помочь, чем может. А что может владелец арендного жилья? Дать денег или жилье. Деньги передавать - дело незаконное. А вот жилье – вполне. Но это единственный ресурс предприятия. И если его будут ограничивать, то какой смысл этим всем заниматься?
Большому бизнесу такой вид бизнеса не очень интересен. Окупаемость аренды – 10-12 лет. Но цена входа в бизнес достаточно высока. Если дом стоит 2-2,5 млрд тенге (4-5 млн долларов), то кто пойдет в этот сегмент? Видимо тот, кто будет диверсифицировать свой бизнес. У недвижимости как бизнеса есть одна опасность – инвестор замыкается в рутине.
При нынешней кредитной ставке вкладывать 5 млн долларов в недвижимость невыгодно. Проще заняться торговлей или строительством. Входной билет такой же, но прибыль быстрее и надежней.
- Почему государство входит в жилищные программы? Главная цель – снизить социальную напряженность. У доходного дома другая цель. Их строят, чтобы получить прибыль. Поэтому я очень сомневаюсь в том, что надо создавать государственного оператора на рынке аренды, - сказал Ермек Мусрепов в интервью «Каравану». - Лучше создать условия, при которых бизнесу станет интересно инвестировать сюда свои средства.
Больше не знают о нем ничего
- Есть много разных моделей и хороших примеров, с чего надо начать, - рассказала Нина Лукьяненко. - Первая проблема, которую надо решить государству, – это жилье для студентов. Это потенциал развития страны, о котором надо заботиться. Здесь надо пересмотреть практику выдачи лицензий на работу учебных заведений, если не решена жилищная проблема для студентов.
Далее - навести порядок в субаренде. Это очень большой сегмент рынка, который сильно развит в нашей стране, и именно эти люди разогнали цены на съемное жилье в сентябре. Можно взять за пример опыт Турции, здесь посуточная аренда - лицензируемый вид деятельности. Поэтому будьте любезны получить лицензию, так как вы оказываете гостиничные услуги.
- Далее, надо все-таки создать правовую базу для работы доходных домов, включая его разные сегменты. Ко мне обратился один из застройщиков. Он имеет участок в Алматы и готов строить дом по формату апартаментов. Но он не знает рынка, у компании нет практики управления, и они не знают, почем будут сдаваться. Причина этого в отсутствии законодательства. Апарт-отели классифицируются не как жилые дома, а коммерческая недвижимость. А это другие налоги, другие налоги при продаже, плюс свои особенности при финансировании строительства. В Алматы уже строится такой объект, но система продажи вышла очень сложная, через потребительский кооператив. Нет законных механизмов. И вот на это нашим законодателям стоило бы обратить внимание, изучать практику других стран, обсуждать предложения бизнеса.