Об особенностях казахстанского рынка жилья и тех, кто двигает стоимость квадратного метра всё выше и выше, мы поговорили с экспертами.
Ценообразование на рынке недвижимости – это тайна за семью печатями. Вопреки логике, здесь действуют свои правила, и цена на квадратный метр продолжает расти, несмотря на все предпосылки к снижению. Судите сами. 2020 год должен был стать испытанием для застройщиков в связи с кризисом и заставить их снизить цены на фоне неплатежеспособности населения и замершего спроса. Мы же сидели на диете под названием “42 500” и, кроме еды и лекарств, почти ничего не покупали. А если еще учесть то, что, по словам председателя “Союза строителей Казахстана” Талгата ЕРГАЛИЕВА, “в 2019 году удалось выполнить максимальный показатель по количеству построенных квадратных метров – 13 миллионов квадратных метров”, очевидно, что такое большое предложение на фоне штиля спроса не могло не отразиться на ценах. Застройщикам нужно реализовывать жилье, вытаскивать вложенные деньги. И если всё так плохо, то хотя бы не уйти в минус и скидывать квадратный метр по себестоимости. Почему же не случилось? И после двух карантинов, которые сбили с ног почти все отрасли бизнеса в стране, заставили закрыться тысячи офисов, затянуть ремни, именно строительство показало рост аж на 6,3 процента.
Загадочный мир ценообразования на недвижимость явно не может сам по себе вытворять такие чудеса, кто-то же машет волшебной палочкой, чтобы тыквы превращались в кареты, а на месте покосившихся хижин появлялись огромные бетонные великаны.
Вы заметили, что в Алматы и Астане стройка настолько захватила город, что сегодня крутые застройщики не чураются возводить жилье даже на окраинах, осваивают некогда непрестижные районы? Можно ли было когда-то представить, что застройщик элит-класса забабахает свой шедевр на Ташкентской, ниже которой, как знают коренные алматинцы, лучше жилье вообще не предлагать? Времена поменялись. Теперь котлованы роют везде, иногда складывается впечатление, что они просто ищут сокровища, а может быть, у нас залежи алмазов под мегаполисом обнаружили?.. Проходя под работающей днем и ночью стрелой строительного крана, можно твердо уверовать, что теперь, когда жилья выше крыши, оно непременно станет доступным. Ну должен же кто-то жить во всех этих бетонных “скворечниках”. Нам десятки лет вдалбливали в голову, что спрос рождает предложение и он же рулит ценами. Это железное правило рыночных отношений. Значит, что-то пошло не так и рынок искусственно подогревают? Попробуем разобраться.
Почему доступное стало недоступным?
Многочисленные программы, которые запустили для того, чтобы жилье стало доступным, создали спрос, которому оказался не страшен даже кризис.
Ипотечный портфель страны по состоянию на 01.01.2020 года составил 2 080 миллиардов тенге, рост составил за год 51 процент.
При этом на Алматы и Нур-Султан приходится больше половины всех ипотечных займов. Если подробно рассмотреть жилищные программы, то 64 процента займов были выданы через ЖССБК, 28 процентов – через программы “7-20-25” и “Баспана Хит”. Количество ипотечных займов, которые взяли граждане в 2019 году, составило 1 767 миллиардов тенге. А на строительных площадках страны был бум, который страна не видела последние 10 лет… Интересно, что в отличие от прошлых лет оживилось строительство в регионах. После Алматы и Астаны лидируют Мангистауская и Актюбинская области. Но куда красноречивее будет взглянуть именно на исследования уровня доступности жилья. Ведь все госпрограммы, которые стоили миллиарды, были нацелены именно на то, чтобы улучшить именно этот показатель. Но, увы, в стране по-прежнему жилье недоступно. Самый худший показатель здесь демонстрирует Шымкент, на втором месте идет Алматы. Показатель этот высчитывается с учетом средней рыночной стоимости жилья, средних доходов населения и других важных показателей. Иными словами, цены на жилье никак не соответствуют уровню доходов, значит, что люди покупают жилье, залезая в огромные долги.
Государственные программы должны были облегчить эту ношу населению. Ведь они значительно снизили проценты по ипотечным займам. Но рынок отреагировал поднятием цен и практически зарубил благую инициативу по доступному жилью на корню. Программы пытались сдержать рост цен, обозначив лимиты по стоимости жилья, которое подпадает под выгодную ипотеку. Так, согласно программе “Баспана Хит”, которая стала самой популярной среди населения, лимит по стоимости жилья составил 25 миллионов тенге.
Но застройщики и здесь нашли путь, как не остаться без хорошей прибыли, они тут же перекинулись на строительство объектов экономкласса. В результате цены на окраинах, которые были намного ниже по сравнению с жильем в центре, стали расти как на дрожжах.
Посмотрим на конкретные цифры. Согласно аналитическому исследованию портала www.krysha.kz, рост цен на недвижимость произошел в 13 из 14 регионов страны в 2019 году. Самый высокий рост цен за год зафиксирован в Шымкенте – 14,1 процента, в Усть-Каменогорске 9,6, в Алматы – на 9 процентов.
Они толкают цены вверх!
В самом тяжелом с экономической точки зрения текущем году, который некоторые сравнивают с кризисными 90-ми, казалось бы, должен был рухнуть первым именно рынок жилья. Но этого снова не случилось. И хотя количество ипотечных займов снизилось по сравнению с 2019 годом, оно всё равно выше, чем все прошлые 10 лет. Стартовало сразу несколько новых программ. “Кризис рынка недвижимости или новые перспективы?” – гласит рекламка одной из страниц в Интернете, где нам рассказывают, что начинают действовать сразу 5 программ: государственная “5-10-20”, “Алматы жастары” в третьей версии, “ипотека для женщин”, “военная ипотека”, детский депозит “Арнау”, в общем, даже младенцы втянуты в историю с недвижимостью.
А еще программа “Нұрлы жер” на 2020–2025 годы, один из банков принял заявки от граждан на 52 миллиарда тенге! На саму программу было выделено правительством дополнительно 390 миллиардов тенге.
Государство снова снижает проценты по ипотеке, пытаясь взять рынок в руки, но немудрено, что повторится история и вожделенный квадратный метр снова упрыгает к заоблачным ценам. Как решить этот вопрос и заставить застройщиков, риелторов, всю армию, кормящуюся на рынке недвижимости, умерить аппетиты? Похоже, не ответит никто.
Но есть моменты, где все-таки держать под контролем цены можно. Огромный спрос на недвижимость раздувается через фонд “Байтерек”, который через свою “компанию-дочку” занимается арендным жильем с последующим правом выкупа для граждан. Так и написано у них, что целью программы является стимулирование строительства частными застройщиками. Но нам не удалось найти информацию, по какой цене приобретается жилье. Однако в кулуарах поговаривают, что цены там совсем не маленькие…
С этого года возможность приобретать жилье у частных застройщиков предоставлена и акиматам, на это выделены снова миллиарды.
И хотя из республиканского бюджета будут выделять до 180 тысяч тенге на один квадратный метр, акиматы смогут софинансировать, то есть добавлять деньги.
В итоге квадратные метры будут покупать по рыночной цене, но будет ли кто-то контролировать этот закуп? Пытаясь решить проблему обеспечения жильем граждан, власти не заметили, что невольно стали соучастниками роста цен. По предварительным данным комитета по статистике, за январь – апрель 2020 года на жилищное строительство направлено 381,9 миллиарда тенге, что на 17,5 процента больше, чем в 2019 году.
Поддерживая спрос за счет кредитных инструментов и государственных программ, рынок недвижимости не заинтересован в том, чтобы снижать цены. Спрос и так есть! Вот только граждане всё глубже залезают в долговую яму.